Mieterhöhung: So nutzen Sie den Mietspiegel
Sofern Sie keine Index- oder Staffelmiete vereinbart haben, dürfen Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt. Wie hoch diese ist, darüber geben Mietspiegel Auskunft. Mietspiegel sind in Deutschland nicht einheitlich gestaltet. Prüfen Sie deshalb Ihren Mietspiegel genau und hier insbesondere die Wohnwert erhöhenden Merkmale, denn vor allem diese bringen Ihnen mehr Miete.
Im Ausgangspunkt sind Mietspiegel aber noch gleich: Sie bilden die ortsübliche Miete für Wohnungen ab hinsichtlich der Kriterien: Art, Größe, Baualter, Lage sowie Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung einschließlich ihrer energetischen Qualität.
Mietspiegel: Welche Art hat die Wohnung?
Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich sowohl auf die Gebäudeart als auch auf den Wohnungstyp. Beispielsweise ist eine Maisonette-Wohnung von anderer Art als eine Souterrain-Wohnung. Mitunter sind bestimmte Gebäudearten von vornherein aus dem Anwendungsbereich eines Mietspiegels herausgenommen, etwa Großwohnungen mit mehr als 140 m² Wohnfläche oder Ein- und Zweifamilienhäuser.
In manchen Mietspiegeln finden Sie erläuternde Texte, wie Sie etwa die Vergleichsmiete von Klein- oder Großwohnungen durch eine zusätzliche Rechenoperation aus den Werten der Mietspiegeltabelle ableiten können.
Wieder andere Mietspiegel haben die unterschiedlichen Wohnungstypen in die Liste der Zu- und Abschläge integriert, sodass bestimmten Wohnungstypen Plus- oder Minuspunkte oder Zu- und Abschläge zugeordnet sind.
Mietspiegel: Welche Größe hat die Wohnung?
Das 2. Differenzierungskriterium ist in allen Mietspiegeln die Größe der Wohnung. Dabei kommt es auf die Wohnfläche an. Sie ist seit 2004 nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. In manchen Mietspiegeln ist darüber hinaus die Zimmerzahl von Bedeutung.
Wichtig: Ihrem Mieterhöhungsverlangen haben Sie immer die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn Sie eine abweichende Fläche im Mietvertrag vereinbart haben, und zwar unabhängig davon, wie groß die Abweichung ist (BGH, Urteil v. 18.11.15, Az. VIII ZR 266/14).
Mietspiegel: Wie alt ist Ihre Wohnung?
Weiteres Kriterium für die Einordnung einer konkreten Wohnung im Mietspiegel ist ihr Alter. Das Baualter charakterisiert einerseits eine bestimmte Wohnungsart, etwa Altbauoder Neubauwohnung. Andererseits ist es Ausdruck einer bestimmten Beschaffenheit, denn mit einem bestimmten Baualter ist meist eine konkrete Bauweise, ein energetischer Standard, ein typischer Wohnungszuschnitt und baulicher Zustand verbunden.
Das Baualter gibt an, in welchem Jahr Ihre Wohnung erstmals bezugsfertig wurde. Das gilt prinzipiell auch, wenn später Modernisierungen durchgeführt wurden. Die damit geschaffe nen Ausstattungsmerkmale werden in Mietspiegeln häufig durch Zu- oder Abschläge erfasst. Nur für sehr umfangreiche Modernisierungen, durch die weitgehend der bauliche Standard einer Neubauwohnung erreicht wurde, sehen manche Mietspiegel die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse vor. Beachten Sie die konkreten Vorgaben Ihres Mietspiegels.
Mietspiegel: Was bedeutet die Lage der Wohnung?
Auch bei der Differenzierung nach der Wohnlage gehen Mietspiegel unterschiedliche Wege. Manche enthalten Wohnlagekarten. Hier sind in einer Karte des Gemeindegebietes die unterschiedlich guten beziehungsweise schlechten Wohnlagen grafisch dargestellt.
In anderen Mietspiegeln finden Sie eine Beschreibung, was unter guter oder einfacher Lage zu verstehen ist. Je nachdem, welche der beschriebenen Merkmale dann für Ihre Wohnung zutreffen, haben Sie die Wohnung in die entsprechende Rubrik der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Schließlich sehen auch bei der Wohnlage etliche Mietspiegel Plus- und Minuspunkte oder Zu- und Abschläge für unterschiedliche Lagequalitäten vor.
Hinweis: Liegt die Wohnung an einer stark befahrenen Straße, kann die davon ausgehende Lärm-, Abgas- und Staubbelastung eine Herabstufung der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnlage begründen (BGH, Urteil v. 13.02.19, Az. VIII ZR 245/17).
Mietspiegel: Welche Ausstattung hat die Wohnung?
Dieses Vergleichsmerkmal trägt den individuellen Besonderheiten einer jeden Wohnung Rechnung. Dabei wird unterschieden zwischen Wohnwert erhöhenden Merkmalen, die einen Zuschlag zur Miete rechtfertigen, und solchen, die den Wohnwert mindern, weshalb ein Abschlag von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist.
Die klassische Untergliederung zahlreicher Mietspiegel orientiert sich zunächst daran, ob die Wohnung mit einer Zentralheizung, mit Bad und/oder Dusche und mit einem in der Wohnung liegenden WC ausgestattet ist oder nicht.
Daneben werden zahlreiche andere Ausstattungsmerkmale innerhalb und außerhalb der Wohnung berücksichtigt. So beispielsweise: Art der Heizung, Wärmedämmung, Art der Fenster, Hochwertigkeit der Fußböden, vorhandene Einbauküche, modernes Bad, repräsentativer Eingangsbereich, großer Balkon, Fahrstuhl, Abstellmöglichkeit für Autos und Fahrräder, Kinderspielplatz, Mülltonnenumhausungen etc. Nicht selten müssen die Gerichte festlegen, was den Wohnwert erhöht und was ihn mindert.
So hat beispielsweise der BGH entschieden, dass Schallschutzfenster generell als Wohnwert erhöhende Ausstattung gewertet werden können (Urteil v. 13.02.19, Az. VIII ZR 245/17). Und das Landgericht Heidelberg meint, dass Heizleitungen über Putz ein Wohnwert minderndes Merkmal sind (Urteil v. 07.10.21, Az. 5 S 22/21).
Wichtig ist, dass Sie Ihrer Vergleichsmietenberechnung immer nur die Ausstattung zugrunde legen können, die Sie dem Mieter ohne weiteres Aufgeld zur Verfügung gestellt haben. Somit kann etwa ein Parkplatz nicht als Wohnwert erhöhend berücksichtigt werden, den der Mieter gesondert angemietet hat (LG Berlin, Urteil v. 13.03.19, Az. 66 S 153/18).
Ebenso braucht der Mieter keinen Aufpreis für diejenigen Ausstattungsmerkmale zu zahlen, für die er schon einen Modernisierungszuschlag entrichtet. Und auch für Einbauten, die der Mieter auf eigene Kosten selbst in die Wohnung eingebracht hat, dürfen Sie somit keinen Mietzuschlag ansetzen, da der Mieter hierfür sonst 2-mal zahlen würde (BGH, Urteil v. 24.10.18, Az. VIII ZR 52/18).
Beispiele: Hat Ihr Mieter beispielsweise Ihren PVC-Fußboden auf eigene Kosten gegen Holzparkett ausgetauscht, dürfen Sie diesen hochwertigen Parkettboden nicht ansetzen. Für eine vom Mieter eingebrachte Einbauküche zahlt er keinen Mietzuschlag.
Mieterhöhung nach Mietspiegel: Einordnung in Preisspanne begründen
„Erläutern Sie in Ihrem Mieterhöhungsverlangen, welche Zu- bzw. Abschläge Sie für Wohnwert erhöhende und mindernde Merkmale berücksichtigt haben. Das macht Ihr Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar und beugt einer gerichtlichen Auseinandersetzung vor.“
– Dr. Tobias Mahlstedt
Haben Sie Ihre Wohnung nach den Vorgaben des anzuwendenden Mietspiegels eingeordnet, können Sie bei manchen Mietspiegeln nun einen konkreten Betrag in Euro und Cent als die ortsübliche Vergleichsmiete direkt ablesen.
Bei den meisten Mietspiegeln finden Sie aber einen unteren und einen oberen Wert, zwischen denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer „Spanne“ oder auch „Mietpreisspanne“.
Hier dürften Sie ohne nähere Begründung von Ihrem Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung auf den oberen Spannenwert verlangen. Ihr Mieterhöhungsverlangen wäre damit jedenfalls formell wirksam (BGH, Urteil v. 03.07.13, Az. VIII ZR 263/12).
Allerdings: Stimmt Ihr Mieter der Mieterhöhung nicht zu, haben Sie nun im Prozess zu begründen, warum Sie die Wohnung oberhalb des Mittelwerts der Spanne einordnen. Denn ohne nähere Anhaltspunkte halten sich die Gerichte bei der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete schlicht an den Spannenmittelwert.
Den Mietspiegel, mit dem Sie Ihre Mieterhöhung begründen, brauchen Sie Ihrer Mieterhöhungserklärung nicht beizufügen, wenn der betreffende Mietspiegel im Internet oder sonst gegen geringe Gebühr zugänglich ist (BGH, Urteil v. 07.07.21, Az. VIII ZR 167/20). Ausreichend ist dann, wenn Sie dem Mieter das für Ihre Mieterhöhung einschlägige Rasterfeld des Mietspiegels mitteilen (BGH, Urteil v. 12.12.07, Az. VIII ZR 11/07).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
