Zwangsräumung: Umsetzen der Räumungsklage durch Gerichtsvollzieher

Es gibt in Deutschland einige Fälle, in denen Mieter trotz erhaltener Kündigung die gemietete Wohnung nicht verlassen. In einer solchen Lage bleibt dem Vermieter kein anderes Mittel, als einen Räumungstitel zu erwirken und anschließend durch die Räumungsklage eine Zwangsräumung durchführen zu lassen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Zwangsräumung ist und wie Vermieter diese durchsetzen können. Wir gehen auf den Ablauf einer Zwangsräumung ein, was danach passiert und welche Kosten entstehen.

Was ist eine Zwangsräumung?

Bei der Zwangsräumung handelt es sich um eine Maßnahme im Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung. Diese hat das Ziel, dass eine Räumung der Wohnung stattfindet. Grundlage ist die Zwangsvollstreckung als juristisches Mittel, um Mieter aus der Wohnung zu zwingen. Eine Zwangsräumung erfordert einen gerichtlichen Räumungstitel, den Vermieter nach einer Räumungsklage erhalten. Nach Ablauf einer Frist nimmt ein Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung vor, notfalls mithilfe der Polizei.

Voraussetzungen: Wann kann der Vermieter eine Zwangsräumung durchsetzen?

Der Vermieter darf eine Zwangsräumung weder selbst durchführen noch lässt sich diese so einfach durchsetzen. Stattdessen sind zwei wichtige Voraussetzungen zu erfüllen, damit letztendlich der Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung durchführen darf:

1. Eine vorangehende (rechtswirksame) Kündigung durch den Vermieter
2. Einen gültigen Räumungstitel

Gründe für Kündigungen sind Vertragsverletzungen auf Grundlage des § 543 BGB, wie zum Beispiel:

• Zahlungsverzug
• Mutwillige Sachbeschädigung an der Mietsache
• Störung des Hausfriedens
• Vermieter meldet Eigenbedarf an
• Mieter nutzt die Wohnung in nicht erlaubter Art und Weise#

Ablauf: Wie gehen Sie bei einer Zwangsräumung vor?

Die Zwangsräumung ist der letzte Schritt innerhalb einer Kette, der mehrere Aktionen vorausgehen. Der gesamte Vorgang gliedert sich für gewöhnlich in die folgenden Schritte und Maßnahmen:

1. Sie als Vermieter sprechen gegenüber Ihrem Mieter eine Kündigung aus
2. Der Mieter ignoriert Ihre Kündigung und zieht nicht aus
3. Sie als Vermieter reichen die Räumungsklage vor Gericht ein
4. Sie erhalten seitens des Gerichts einen Räumungstitel
5. Sie, der Vermieter, setzen dem Mieter erneut eine Frist zum Auszug
6. Mieter verlässt die Wohnung nach wie vor nicht
7. Sie als Vermieter beauftragen Gerichtsvollzieher mit Räumung der Wohnung
8. Gerichtsvollzieher lässt die Wohnung durch ein Umzugsunternehmen räumen
9. Gegenstände des Mieters werden verpfändet oder eingelagert

Die letzten Maßnahmen werden naturgemäß nur unter der Aussetzung ergriffen, dass der Mieter nicht doch freiwillig auszieht. Sollte das nicht der Fall sein, wird die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher veranlasst und oft durch ein Umzugsunternehmen in die Tat umgesetzt. Gibt es auf Seiten des Mieters gar Widerstand, kann die Räumung der Wohnung zwangsweise mittels des Einsatzes der Polizei ausgeführt werden.

Damit die Zwangsräumung durchgeführt werden darf, ist ein offizieller Räumungstitel notwendig. Es handelt sich dabei um eine Kopie des Urteils, die mit einem amtlichen Stempel versehen ist.

Darf der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen?

Zwar haben Vermieter im Hinblick auf ihr Eigentum, wie zum Beispiel eine vermietete Wohnung, einige Rechte. In aller Regel ist es ihnen jedoch nicht erlaubt, die Räumung der Wohnung auf eigene Faust durchzuführen. Der Vermieter macht sich im Normalfall gegenüber dem Mieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn er ohne gerichtlichen Beschluss diesen zwingt, die Wohnung zu verlassen oder er einfach Gegenstände des Mieters entfernt. Das bezieht sich sogar auf den Fall, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg nicht auffindbar ist.

In aller Regel darf somit ausschließlich der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen oder ein entsprechendes Unternehmen damit beauftragen. Eine Ausnahme ist lediglich dann gegeben, sollte der Mieter sein Eigentum aufgegeben haben. Das bedeutet, dass sich in der Wohnung lediglich wertlose Gegenstände befinden. Haben die Sachen hingegen noch einen gewissen Wert, ist der Vermieter verpflichtet, diese einzulagern.

Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung und wer bezahlt?

Die Kosten für eine Zwangsräumung können durchaus im mittleren, vierstelligen Bereich liegen. Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Einzelkosten zusammen, insbesondere:

• Gerichtsvollzieher
• Rechtsanwalt
• Umzugs- oder Entrümpelungsunternehmen

Im ersten Schritt muss der Vermieter sämtliche Kosten tragen, die im Zusammenhang mit der Zwangsräumung entstehen. Das sind in aller Regel ein Rechtsanwalt, der Gerichtsvollzieher und das mit der Räumung beauftragte Entrümpelungsunternehmen. Der Höhe der Kosten ist vom Einzelfall abhängig. Als Faustregel gilt jedoch, dass Vermieter zum Beispiel bei einer 3-Zimmer-Wohnung mit Gesamtkosten in Höhe von 4.000 bis 5.000 Euro rechnen müssen. Manchmal kann es auch deutlich teurer werden, insbesondere dann, wenn umfangreiche Sachwerte des Mieters eingelagert werden müssen. Dadurch entstehen zusätzliche Lagerungskosten, die noch einmal über 1.000 Euro für mehrere Monate betragen können.

Da der Vermieter mit der Zwangsräumung auf der rechtlich sicheren Seite ist, hat er im Anschluss daran die Möglichkeit, sich die entstandenen Kosten vom Mieter zurückzuholen. Immerhin hätten alle Kosten vermieden werden können, wenn der Mieter der Kündigung entsprochen hätte und freiwillig ausgezogen wäre. Somit hat in letzter Instanz der Mieter und nicht der Vermieter die Kosten verursacht und sie entsprechend zu tragen.

Was passiert mit dem Mieter nach einer Zwangsräumung?

Bildlich gesprochen wird der ehemalige Mieter der Wohnung im Zuge der Zwangsräumung auf die Straße gesetzt. Im Anschluss daran werden in aller Regel die Schlösser vom Vermieter ausgetauscht, sodass der ehemalige Mieter keinen Zugang mehr hat. Er muss sich somit selbst darum kümmern, wo er nach der Zwangsräumung bleiben und wohnen kann.

Kann man eine Zwangsräumung noch verhindern?

Wenn eine Zwangsräumung angekündigt wurde, gibt es dennoch verschiedene Möglichkeiten, wie der Mieter diese verhindern kann. Die wichtigsten Optionen sind:

• Rechtzeitig ausziehen: Der leichteste Weg besteht darin, dass der Mieter nicht bis zur Zwangsräumung wartet, sondern vorher auszieht. In der Regel hat er ab dem Zeitpunkt des gerichtlichen Räumungstitels dafür zwischen drei bis vier Wochen Zeit.
• Mietrückstände begleichen (Forderungen des Vermieters erfüllen): Eine weitere Alternative, mit welcher die Zwangsräumung noch verhindert werden kann, besteht darin, dass der Mieter die rückständige Miete zahlt. Im besten Fall geht der Mieter diesen Schritt noch vor einer Kündigung. Bei nicht existierenden Schulden dürfen Vermieter aus diesem Grund keine außerordentliche Kündigung aussprechen.
• Widerspruch gegen Räumungsklage einlegen: Dem Mieter stehen darüber hinaus rechtliche Mittel im Zusammenhang mit der Räumungsklage zur Verfügung. Er kann dieser widersprechen und entsprechend einen schriftlichen Widerspruch einlegen. In dem Fall ist es die Entscheidung des Gerichts, ob die ausgesprochene Kündigung rechtens ist und eine Räumungsklage anschließend in Form der Zwangsräumung umgesetzt werden darf.
• Räumungsfrist beantragen: Ein anderer Weg ist es, dass der Mieter einen Antrag auf Räumungsfrist stellt. Das ist möglich, wenn noch eine letzte, mündliche Verhandlung vor dem Gericht aussteht.

In letzterem Fall nimmt das Gericht die Prüfung der individuellen Umstände des Mieters vor, die vor allem betreffen:

• Familie
• Situation der Kinder
• Gesundheitszustand des Mieters
• Lage auf dem Wohnungsmarkt

Maximal kann auf diesen Antrag hin eine Frist von einem Jahr zum Durchführen der Räumung festgelegt werden.

Besonderheiten: Berliner Räumung, Frankfurter Räumung und Hamburger Räumung

Neben der üblichen Zwangsräumung gibt es einige abweichende Varianten, die der Vermieter unter bestimmten Bedingungen in Anspruch nehmen kann.

Berliner Räumung

Durch die sogenannte Berliner Räumung wird dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, die Vollstreckung zu einem Teil durch einen Gerichtsvollzieher vornehmen zu lassen. Dabei geht es um die Herausgabe der Mietsache. Grundlage dafür ist, dass der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht, welches ihm nach § 562 BGB zusteht. Nach einer Einlagerung für einen Zeitraum von einem Monat ist es dem Vermieter erlaubt, die pfändbaren Gegenstände zu veräußern. Vorteil der Berliner Räumung ist, dass keine Zusatzkosten anfallen. Allerdings wird seitens des Mieters eine Einwilligung vorausgesetzt.

Frankfurter Räumung

Inhalt der Frankfurter Räumung ist, dass der Vermieter das Räumen der Wohnung auf eigene Faust durchführt, wobei er jedoch einige Auflagen zu beachten hat. Auch in dem Fall wird die Einrichtung des Mieters eingelagert. Umstritten ist diese Variante der Räumung vor allem deshalb, weil der Vermieter für Schäden haftet, die an den Gegenständen des Mieters entstehen könnten.

Hamburger Räumung

Die Hamburger Räumung verläuft in zwei Phasen. Im ersten Schritt tauscht der Vermieter in der Wohnung des Mieters die Schlösser aus. Anschließend gibt er einem Speditionsunternehmen den Auftrag, die Wohnung des Mieters zu räumen. Vorher hat der Mieter ca. zwei Wochen Zeit, dies freiwillig zu tun. Die Sachwerte des Mieters lagert der Vermieter entweder ein oder bringt diese in die neue Wohnung des Mieters (falls vorhanden).

FAQs zur Zwangsräumung