Einliegerwohnung: Definition und Regelungen für die Vermietung

Vielleicht haben Sie schon einmal den Begriff der Einliegerwohnung gehört. Diese Wohnart hat zwar in der heutigen Zeit deutlich an Bedeutung verloren, wird allerdings hin und wieder dennoch in Anspruch genommen. In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Einliegerwohnung eigentlich ist. Wir gehen ferner darauf ein, für wen sich diese Art des Wohnens eignet, welche Unterschiede es zum Zweifamilienhaus gibt und vor allem, was es im Hinblick auf die Vermietung einer solchen Wohneinheit für Mieter und Vermieter zu beachten gibt.

Worum handelt es sich bei der Einliegerwohnung?

Ihren Ursprung haben die Einliegerwohnungen im Bereich der Landwirtschaft. Dort wohnten früher nämlich Bedienstete in getrennten Räumen, die sich im Haus auf dem jeweiligen Bauernhof befanden. Heutzutage wird eine Einliegerwohnung meistens so beschrieben, dass es sich dabei um eine im Haus integrierte Wohnung handelt. Diese hat fast immer einen separaten Zugang, sodass die entsprechenden Bewohner nicht den Haupteingang des jeweiligen Hauses nutzen müssen. 

Dennoch ist ein solcher eigener Zugang nicht zwingend notwendig, damit es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Per Definition gibt es allerdings einige Eigenschaften, die eine Einliegerwohnung aufweisen muss, nämlich:

• Abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Wohnhauses
• Eigenes Bad nebst eigener Küche
• Mindestens ein Zimmer (ohne Küche und Bad)

Insbesondere im vorletzten Punkt unterscheidet sich die Einliegerwohnung deutlich von einer Wohngemeinschaft (WG). Den Bewohnern muss es nämlich möglich sein, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Deshalb ist es notwendig, dass die Einliegerwohnung über eine eigene Küche und ein eigenes Bad verfügt. 

Für wen ist eine Einliegerwohnung von Interesse?

Es gibt einige Personengruppen, für die eine Einliegerwohnung besonders interessant als Wohnmöglichkeit ist. Dabei handelt es sich zum Beispiel um alleinstehende Senioren, die dann zusammen beispielsweise mit ihren Kindern in einem Haus und damit eben in einer separaten Einliegerwohnung leben. Daher wird die Einliegerwohnung häufig innerhalb eines sogenannten Mehrgenerationenhauses genutzt.

Darüber hinaus ist eine Einliegerwohnung ebenfalls interessant für junge Singles und Studenten, denen eine kleine Wohnung ausreicht und die gegenüber einer gewöhnlichen Mietwohnung Geld sparen möchten. Das ist darauf zurückzuführen, dass die Miete für eine Einliegerwohnung häufig geringer als die “normaler” Mietwohnungen ist.

Zu den typischen Nutzern einer Einliegerwohnung zählen darüber hinaus oftmals Au-Pairs oder auch Pflegepersonal, dass sich um den Hauptbewohner des Hauses kümmert. Zusammengefasst sind es also in erster Linie die folgenden Menschen, für die eine Einliegerwohnung häufig eine gute Wohnmöglichkeit bietet:

• Großeltern des Hauptbewohners
• Junge Singles
• Studenten
• Au-Pairs
• Pflegepersonal 

Worin unterscheiden sich Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus?

Ein wesentlicher Unterschied zwischen der Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus besteht darin, dass die in einem Einfamilienhaus befindliche Einliegerwohnung normalerweise nicht so groß wie der Hauptteil des Hauses ist. Manchmal ist die Einliegerwohnung auf der gleichen Etage wie der Rest des Hauses, auch wenn vielleicht ein separater Eingang vorhanden ist. 

Beim Zweifamilienhaus hingegen sind die entsprechenden Wohneinheiten in der Regel von gleicher Größe. Die Trennung existiert ohnehin, schon allein durch die abgrenzende Hauswand zum anderen Haushalt. Darüber hinaus zeichnen sich Zweifamilienhäuser meistens dadurch aus, dass es pro Etage eine Wohneinheit gibt. Ferner sind die zwei Teile des Hauses sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich voneinander unabhängige Objekte.

Was ist bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten?

In der heutigen Zeit werden Einliegerwohnungen zwar auch noch von Großeltern, Tanten und Onkel genutzt, also im Zuge einer Mehrgeneration. In den meisten Fällen allerdings findet die Vermietung der im Haus befindlichen Wohnung an „Fremde“ statt. In dem Zusammenhang gibt es einige Aspekte, die sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Einliegerwohnung beachten sollten. 

Aufgrund der Tatsache, dass Sie innerhalb der Einliegerwohnung faktisch Tür an Tür mit den Vermietern wohnen und umgekehrt, sollten die entsprechenden Regelungen innerhalb des Mietvertrages eindeutig sein. Vom Grundsatz her unterscheidet sich der Mietvertrag für eine Einliegerwohnung und der für eine gewöhnliche Mietwohnung allerdings meistens nur in kleineren Teilen. Es müssen in der Regel lediglich einige Punkte geregelt werden, die so bei einer gewöhnlichen Mietwohnung nicht von Bedeutung sind. Dafür sind es in erster Linie die folgenden Fragen, die im Zusammenhang mit der Einliegerwohnung geklärt und im Mietvertrag niedergeschrieben bzw. beantwortet werden sollten:

• Wer ist für den Garten verantwortlich? (Rasenpflege etc.)
• Wer ist für das Schneeräumen verantwortlich?
• Wer darf welche Räume des Kellers nutzen?
• Sind Hunde, Katzen oder andere Haustiere gestattet?
• Wie werden die Betriebskosten aufgeteilt?

Es ist übrigens bei einer Einliegerwohnung vorgeschrieben, dass eine klare Trennung zwischen den Wasser- und Stromverbrauch der Wohneinheiten möglich ist. Gleiches gilt in der Regel für anfallenden Heizkosten, sodass diesbezüglich gewährleistet werden muss, dass entsprechend für die Einliegerwohnung Verbrauchszähler angebracht werden. Ein weiterer Aspekt, auf den Mieter und Vermieter bei einer Einliegerwohnung achten sollten, ist das sogenannte Sonderkündigungsrecht. 

Wie verhält es sich mit der Kündigung der Einliegerwohnung?

Bei gewöhnlichen Mietwohnungen gibt es einen recht starken Kündigungsschutz. So darf der Vermieter zum Beispiel oft nur dann außerordentlich kündigen, wenn er Eigenbedarf nachweisen kann. Bei der Einliegerwohnung hingegen gibt es ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht seitens des Vermieters, welches auf dem Paragraphen 573a BGB basiert. Danach muss der Vermieter noch nicht einmal Gründe nennen, wenn er dem Mieter der Einliegerwohnung kündigt. Eine wesentliche Ursache dafür ist, dass aufgrund der räumlichen Nähe keine Rückzugsmöglichkeiten für Mieter oder Vermieter bestehen, falls es zu einem Streit kommt. 

Trotz des leichteren Kündigungsrechts müssen allerdings die gesetzlichen Kündigungsfristen auch in diesem Fall seitens des Vermieters eingehalten werden. Da der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht hat, wurde dem Mieter aufgrund dieser Tatsache zum Ausgleich ein um drei Monate verlängertes, gesetzliches Kündigungsrecht und damit eine verlängerte Kündigungsfrist zugestanden. Welche Kündigungsfrist der Vermieter beachten muss, hängt insbesondere von der bestehenden Mietdauer ab, sodass sich folgende Regelung ergibt:

• Mietdauer weniger als 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer mehr als 8 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist

Was sind die Vorteile und Nachteile der Einliegerwohnung?

Sowohl für Mieter als Vermieter hat die Einliegerwohnung auf der einen Seite Vorteile und auf der anderen Seite Nachteile. Der Vermieter profitiert zum Beispiel von Steuervorteilen, wenn er die Einliegerwohnung vermietet. So können zum Beispiel bestimmte Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, insbesondere Darlehenszinsen, Reparaturkosten, Erhaltungskosten und Kosten für die Gartenpflege. Darüber hinaus sind es die folgenden Vor- und Nachteile, die im Zusammenhang mit einer Einliegerwohnung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter beachtet werden sollten:

+ Sonderkündigungsrecht (Vorteil für den Vermieter)

+ Verlängerte gesetzliche Kündigungsfrist (Vorteil für den Mieter)

+ Einliegerwohnung steuerlich geltend machen (Vorteil für den Vermieter)

+ Miete oft günstiger als bei normalen Mietwohnungen (Vorteil für den Mieter)

+ Einliegerwohnung häufig möbliert (Vorteil für den Mieter)

– Kündigung kann ohne Angabe von Gründen erfolgen (Nachteil für den Mieter)

– Öfter kein separater Hauseingang (Nachteil für Mieter und Vermieter)

– Räumliche Nähe zum Vermieter (Nachteil für Mieter und Vermieter)

– Streitigkeiten über Garten- und / oder Kellernutzung (Nachteil für Mieter und Vermieter)

Bei den Nachteilen geht es also in erster Linie um eventuelle Probleme und Streitigkeiten beim Zusammenleben. Zudem bemängeln sowohl Mieter als Vermieter bei der Einliegerwohnung oftmals die etwas geringere „Freiheit“ innerhalb des Hauses sowie der Wohnung. Daher sollten Sie eine Einliegerwohnung nur dann in Betracht ziehen, wenn Sie gut auf engerem Raum mit anderen Menschen zusammenleben können.