ROI: Interpretation und Bedeutung für Unternehmen, Immobilien und Anleger

Was ist der ROI überhaupt?

Der Return on Investment ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl zur Ermittlung der Rentabilität des Kapitaleinsatzes (Kapitalrendite) im Unternehmen. Für Unternehmer ist der ROI eine wichtige Kennzahl, denn er gibt Aufschluss darüber, ob eine Investition lukrativ ist. Er kann als Oberbegriff für Renditekennzahlen bezeichnet werden und beschreibt sowohl die Gesamtkapitalrendite als auch die Eigenkapitalrendite. Dabei wird der Gewinn im Verhältnis zum investierten Kapital gesetzt. Diese Kennzahl kann auch für den Privatanleger interessant sein, denn der ROI gilt als Gradmesser in Bezug auf die Rentabilität eines Unternehmens.

Zurück geht der Ansatz auf das Jahr 1919: Der US-Ingenieur Donaldson Brown, der für Du Pont tätig war, stellte damals schon erste Berechnungen zur Ermittelung der Erträge von Kapitalinvestitionen an. Hierauf geht auch der Begriff DuPont-Kennzahlensystem zurück.

So wird der ROI berechnet

Heute gehört der ROI zum Arbeitsalltag zahlreicher Controller und Führungskräfte im Unternehmen, um die Rentabilität von Investitionen zu messen und Investments untereinander zu vergleichen. Berechnen lässt sich der Wert durch eine einfache Formel. Dies wiederum ist für Investoren eine wichtige Überlegung, denn schließlich sollen nur lohnende Investitionen getätigt werden.

Ein Beispiel: Als Gesamtkapital wird eine Bilanzsumme von 10 Millionen Euro unterstellt. Das Unternehmen XY AG hat bei einem Umsatz von 15 Millionen Euro einen Gewinn von 2 Millionen Euro erwirtschaftet. Hieraus ergibt sich folgender vereinfachter ROI:

(Gewinn / Umsatz) = 0,13  *  1,5 (Umsatz/Gesamtkapital) * 100 = 19,5 Prozent

Berechnung des ROI im Detail

Der ROI definiert sich folgendermaßen:

Die Umsatzrendite und der Kapitalumschlag lassen sich mithilfe zweier Formeln berechnen:

und

Treiberbaum-Schema nach Du Pont

Im deutschen Sprachraum wird der RoI auch Kapitalrendite oder Gesamtkapitalrentabilität genannt. Eine Grafik soll den ROI verdeutlichen:

Schon diese einfache Darstellung zeigt auf, wie mit der Formel für den Return on Investment alle Bereiche des Unternehmens mit einbezogen werden. Das ROI-Schema ist für gewöhnlich beginnend mit dem Return on Investment in einer Baumstruktur aufgebaut. Es teilt sich dabei in die zwei Ebenen Umsatzrendite und Kapitalumschlag, die miteinander zu multiplizieren sind, um die Gesamtkapitalrentabilität zu ermitteln.

Die Umsatzrendite in der dritten Ebene wird durch das Verhältnis zwischen Umsatz und Gewinn errechnet. In der vierten Ebene des ROI-Schemas findet sich die Differenz zwischen Aufwand und Erlöse, die zum Deckungsbeitrag führt (Erlöse − variable Kosten). In der fünften Ebene wird meist der betriebliche Aufwand (Vertriebs-, Verwaltungs- und Fertigungskosten) dargestellt. Auf der anderen Seite des ROI-Schemas wird der Kapitalumschlag abgebildet. Die Berechnung erfolgt dadurch, dass der Umsatz durch das investierte Kapital geteilt wird.

Das Kapital besteht wiederum durch das Anlage- und Umlaufvermögen, welches sich durch liquide Mittel, Forderungen und Vorräten zusammensetzt. Das Anlagevermögen besteht in der Regel aus Immobilien, Sachanlagen, Beteiligungen, aber auch immaterielle Vermögenswerte wie Patente.

Anwendung in der Praxis

Mit dem ROI-Schema lässt sich auch das Zustandekommen anderer Größen wie Umsatzrendite, der Deckungsbeitrag oder der Kapitalumschlag relativ einfach zurückverfolgen. Es dient auch dazu, die Schwächen und Stärken eines Unternehmens aufzudecken. Aus ihm lassen sich somit auch Ansätze für Verbesserungen oder Änderungen im Geschäftsprozess ableiten. Damit kommt dem ROI-Schema auch eine gewisse Planungs- und Kontrollfunktion zu.

In der Praxis werden im ROI-Schema ausschließlich monetäre Kennziffern verwendet, um klare Ergebnisse für die Unternehmensführung abzuleiten. Dabei steht insbesondere das Ergebnis pro eingesetzte Kapitaleinheit im Vordergrund, um zum Beispiel Investitionen untereinander vergleichen zu können. Viele Kennzahlen betrachten nur die Kostenseite oder nur die Gewinndarstellung, wie zum Beispiel das EBIT und EBITDA. Anders beim Return on Investment: Hier werden Gewinn und investiertes Kapital direkt ins Verhältnis zueinander gesetzt. Durch die Berechnung des Return on Investment wird also mit einer einzigen Kennzahl die Rentabilität von einzelnen Produkten, Projekten oder ganzen Unternehmensbereichen dargestellt. Dies ist besonders hilfreich, um Produkte und Projekte miteinander zu vergleichen und abzuwägen, wo das Kapital des Unternehmens am besten investiert ist.

Beispielrechnung erleichtert das Verständnis

Ein Modehaus möchte seine Produkte in Zukunft auch über das Internet vertreiben. Die Erstellung eines entsprechenden Shops kostet das Unternehmen 50.000 Euro. Der dadurch erwartete Umsatz liegt bei 900.000 Euro. Ein Drittel davon kann das Unternehmen als Gewinn verbuchen. Zuerst muss der Kapitalumschlag berechnet werden. Dafür werden in der Formel für den Nettoumsatz 90.000 Euro und für das Gesamtkapital 50.000 Euro einsetzt.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist 18. Anschließend wird die Umsatzrendite berechnet, indem der Gewinn von 300.000 Euro durch den Nettoumsatz von 900.000 Euro geteilt wird. Die Umsatzrendite liegt somit bei einem Drittel. Mithilfe dieser bereits errechneten Zahlen kann nun der ROI bestimmt werden. Hierfür wird ein Drittel durch 18 geteilt. Das Ergebnis lautet 6.

Prinzipiell gilt: Je höher das Ergebnis einer Berechnung ist, desto lohnenswerter ist die Investition für das Unternehmen. Der Zielwert sollte schon über 10 liegen, ist aber stark branchenabhängig. Für den Handel gilt, dass der Wert höher sein sollte, für die Industrie reicht auch ein Wert unter 10.

Interpretation und Aussagekraft des ROI

Betrachten wir den Wert aus dem Beispielrechner von 19,5 Prozent, besagt dieser nunmehr, dass das eingesetzt Kapital eine Rentabilität von 19,5 Prozent erbracht hat. Das heißt, dass sich die Investition für das Unternehmen gelohnt hat. Ein konservativ agierendes Unternehmen ist in der Regel mit einem ROI von 7 bis 10 Prozent zufrieden. Ein wachstumsstarkes Unternehmen, welches höhere Investitionen und mehr Risiken eingeht, strebt dagegen oft einen ROI von 15 bis 25 Prozent an. Der ROI ist allerdings de facto eine periodische Bezugsgröße, um die Rentabilität des gebundenen Kapitals zu messen. Es erlaubt dagegen nicht die Beurteilung einer Einzelinvestition, wie zum Beispiel einer neuen Maschine.

Ferner berücksichtigt der RI nur direkte Kosten. Indirekte Kosten, wie zum Beispiel die Gehälter des Managements oder auch eine Feuerversicherung, bleiben unberücksichtigt, wodurch die Interpretation schwieriger wird. Das Problem: Bei komplexen Projekten und langfristigen Investitionen lassen sich direkte und indirekte Kosten kaum mehr unterscheiden, was zu einer Verzerrung des ROI führen kann. Ein weiterer Kritikpunkt: Der Wert sagt nichts über die konkrete Höhe des Kapitalrückflusses aus. Auch über die Investitionsrisiken lässt er keine Rückschlüsse zu, was die Interpretation zusätzlich erschwert. Ein Beispiel: Eine Promotion-Aktion führt zu einem ROI von 200 Prozent. Betrachtet man allerdings die Investitionssumme von lediglich 5.000 Euro, die zu einem Gewinn von 15.000 Euro führte, relativiert sich diese Sichtweise wieder.

Der ROI reicht als Grundlage nicht aus

Der ROI sollte nie die einzige Kennzahl sein, auf deren Basis über eine Investition entschieden wird. Eine Risikoanalyse würde sich zum Beispiel noch ergänzend anbieten.

Eine Berechnung des ROIs hat aber nicht nur Vorteile: Dadurch, dass das Ergebnis rein statistisch ist, wird der Einfluss von Zeit auf die Gesamtrentabilität nicht genügend berücksichtigt. Hier empfehlen sich weitere Überlegungen, die dies mit einbeziehen. Auch beschreibt der ROI nur einen kleinen Teil des betrieblichen Geschehens und liefert nur eine Spitzenkennzahl. Die Entwicklung der Liquidität des Unternehmens wird zum Beispiel gar nicht berücksichtigt.

Worauf Anleger bei Immobilien achten sollte

Immobilien liegen wieder im Trend. Infolge der Finanzkrise suchen Anleger wieder nach sicheren Geldanlagen. Insbesondere Mietimmobilien versprechen sichere Einnahmen und hohe Renditen: Ein Return on Investment also, der sich sehen lassen kann. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie.

Der ROI bei Immobilien hängt nicht zuletzt von der Lage, der Größe, dem Baujahr und der Ausstattung der Immobilie ab. Die tragende Rolle kommt dabei der Mietrendite zu.

Auf die Nettomietrendite kommt es an

Zu unterscheiden ist dabei die Bruttomietrendite von der Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite gibt nur das einfache Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis an. Bei Eigentumswohnungen liegt diese oft zwischen 4 und 5 Prozent, bei Pflegeimmobilien sogar noch etwas höher. In der Regel lohnt es sich daher, nach Immobilien mit Bruttomietrenditen von 6 Prozent und mehr zu suchen und auf Objekte mit weniger als 4 Prozent Bruttomietrendite zu verzichten.

Einer noch größeren Bedeutung kommt der Nettomietrendite zu. Diese wird berechnet, indem die beim Immobilienkauf entstehenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) hinzugerechnet werden. Etwaige Maklerkosten ausgenommen, sind dies häufig 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Wird die Immobilie über einen Makler erworben, sind dies in der Regel nochmal 3 bis 7 Prozent.

Ein Rechenbeispiel

Bruttomietrendite: Nettokaltmiete / Kaufpreis. In diesem Fall beträgt die Rendite 5 Prozent

Nettokaltrendite: Jahresreinertrag / Investitionskosten. In diesem Fall beträgt die Rendite 4,8 Prozent

Berechnung der Gesamtkapitalrentabilität bei Immobilien

Über den RoI bei Immobilien lässt sich aber auch die Gesamtkapitalrentabilität berechnen. Auch hier ein konkretes Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 1 Million Euro erzielt einen jährlichen Gewinn in Höhe von 60.000 Euro, wobei sich die gesamten Mieterlöse auf 100.000 Euro summieren. Abgezogen werden dabei Abschreibungen (30.000 Euro) und Nebenkosten, etwa für die Instandhaltung (10.000 Euro). Aus diesen Zahlen lässt sich die Gesamtkapitalrentabilität bzw. der ROI für Immobilien ableiten:

Gesamtkapitalrendite: Gewinn / Gesamtkapital = 60.000 Euro / 1.000.000 Euro = 6 Prozent

Pflegeimmobilien gelten als attraktiv

In den letzten Jahren sind die Investitionen in Pflegeimmobilien deutlich gestiegen. In den kommenden Jahren dürften Milliarden in diese Immobilen fließen, schätzen Beraterhäuser wie Avivre. Der Grund für den Boom bei Pflegeimmobilien liegt in der demografischen Entwicklung: Menschen leben immer länger, bekommen aber weniger Kinder.

Die Zahl der älteren Menschen wird in den nächsten Jahrzehnten zunehmen. Entsprechend wird von einem höheren Bedarf an Pflegeimmobilien ausgegangen. Mit Renditen von 5 bis 6 Prozent haben diese teilweise einen sehr hohen ROI bei Immobilien. Dennoch sollten Anleger auch hier die Risiken nicht unterschätzen, denn ein Heimplatz ist sehr kostspielig. Sollte sich der Trend hin zur stärkeren staatlichen Förderung der ambulanten Pflege zuhause fortsetzen, könnten Pflegeimmobilien bald weniger attraktiv sein.

Fazit: ROI nur bedingt aussagekräftig!

Der ROI ist so aussagekräftig wie die ihm zugrunde liegenden bilanziellen Werte. Die Aussagekraft kann daher als eher begrenzt angesehen werden, da sich diese Werte in erster Linie auf die rein finanzielle Sicht auf das Unternehmen beschränken. Andere wichtige Aspekte wie etwa Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit oder das Image des Unternehmens in der Öffentlichkeit lässt der ROI außer Acht, wodurch etwaige Fehlentwicklungen im Unternehmen oft zu spät erkannt werden.