Bausparvertrag: Lohnt sich das noch?
Der Bausparvertrag ist eine beliebte Form der Wohnungsbaufinanzierung, die in Deutschland seit Jahrzehnten genutzt wird. Doch wie funktioniert ein Bausparvertrag genau, ist er heute noch sinnvoll, und für wen lohnt er sich wirklich? In diesem Artikel beantworten wir diese und weitere Fragen, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag kombiniert zwei Verträge: einen Sparplan und ein Immobiliendarlehen. Der Bausparvertrag besteht somit aus zwei Phasen: der Sparphase und der Darlehensphase.
- Sparphase: In der ersten Phase spart der Bausparer regelmäßig einen festgelegten Betrag an, um eine bestimmte Bausparsumme zu erreichen. Diese Bausparsumme besteht aus dem angesparten Guthaben plus einem späteren Darlehen. Die Zinsen auf das angesparte Geld sind in der Regel relativ niedrig.
- Darlehensphase: Sobald die erforderliche Mindestsparsumme erreicht ist und der Vertrag „zuteilungsreif“ wird, kann der Bausparer ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Dieses Darlehen ist ein wichtiger Bestandteil des Bausparvertrags, da es zu einem im Voraus festgelegten Zins angeboten wird. Das bietet Sicherheit vor sich ändernden Zinssätzen auf dem Markt.
Ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll?
Die Frage, ob ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein Bausparvertrag ist mit verschiedenen Vorteilen und Nachteilen verbunden, die für die individuelle Situation differenziert betrachtet werden sollten.
Was sind die Nachteile eines Bausparvertrags?
Konzentrieren wir uns zunächst auf die Nachteile des Bausparvertrags, da die Vorteile des Bausparvertrags großteils in der zweiten Phase, der Darlehensphase, zum Tragen kommen.
Niedrige Zinsen
Die Zinsen auf das Guthaben bei einem Bausparvertrag sind meist sehr gering und betragen heutzutage meist nur eher symbolisch gemeinte 0,01 %. Dies lässt den Bausparvertrag als Ansparmethode für Anleger zunächst sehr unattraktiv erscheinen, wenn man bedenkt, dass im aktuellen Zinsumfeld deutlich bessere Konditionen über Tagesgeldangebote erzielt werden könnten.
Kosten
Ein weiterer Nachteil sind die Kosten von Bausparverträgen. Bausparverträge sind oft mit Gebühren verbunden, etwa einer Abschlussgebühr, die in der Regel zwischen 1 % und 1,6 % der Bausparsumme liegt. Bei einer Bausparsumme von beispielsweise 30.000 Euro wären das zwischen 300 und 480 Euro.
Dazu kommen Kontoführungsgebühren, die jährlich bis zu 24 Euro betragen können.
Wartezeit bei Zuteilung
Ein weiterer Nachteil entsteht durch die sogenannte Zuteilungsreife. Es kann Jahre dauern, bis der Vertrag zuteilungsreif wird und das Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Die Einzahlung des Mindestguthabens bedeutet nicht automatisch die Auszahlung des Bauspardarlehens. Bei dringendem Finanzierungsbedarf ist der Bausparvertrag also möglicherweise nicht die beste Option.
Höhere Tilgungsrate
Bauspardarlehen müssen in der Regel viel schneller zurückgezahlt werden, als andere Darlehen, wodurch sich eine höhere Tilgungsrate und somit eine höhere monatliche Belastung für den Darlehensnehmer ergibt.
Was sind die Vorteile eines Bausparvertrags?
Nichts desto trotz bringt der Bausparvertrag auch eine Reihe an Vorteilen mit sich:
Staatliche Förderung
Die Kombination von niedrigem Zins auf angespartes Guthaben und anfallenden Gebühren, lässt den Bausparvertrag zunächst nicht besonders attraktiv erscheinen. Es gibt jedoch insgesamt eine Reihe an verschiedenen staatlichen Förderungen, die den Aufbau des Bausparguthabens attraktiver machen und als „Ersatzzins“ fungieren:
- Arbeitnehmersparzulage
- Riester-Förderung
- Vermögenswirksame Leistungen
- Wohnungsbauprämie
Die staatlichen Fördermöglichkeiten sind allerdings an bestimmte Konditionen geknüpft, wie wir man am Beispiel der Riester-Förderung sehen kann.
Planungssicherheit
Ein sehr wesentlicher Vorteil des Bausparvertrags ist die Planungssicherheit. Der Zins für das Darlehen wird bereits im Vorfeld festgelegt und bietet somit eine gute Kalkulierbarkeit für die geplanten Bauvorhaben. Dies wird für den Anleger außerdem besonders dann zum Vorteil, wenn die Bauzinsen nach Vertragsabschluss steigen sollten.
Günstigeres Bankdarlehen
Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind meist deutlich geringer, als der aktuelle Marktzins und somit auch günstiger als reguläre Hypothekenzinsen, die in der Regel erst günstigere Zinskonditionen für Darlehensbeträge ab 50.000 Euro bieten. Der günstigere Darlehenszins beim Bausparvertrag wird jedoch durch die ungünstigeren Zinskonditionen in der Sparphase erkauft.
Da es darauf ankommt, wie hoch die Zinsen für reguläre Darlehen zu dem Zeitpunkt sind, an dem das Bauspardarlehen abgerufen wird, lässt sich im Vorfeld jedoch nicht hundertprozentig abschätzen, ob ein Bauspardarlehen tatsächlich günstiger ist. Prognosen über zukünftige Zinsentwicklungen sind letztlich immer bis zu einem gewissen Grad Spekulation.
Schnellere Rückzahlung möglich
Im Unterschied zu regulären Baukrediten benötigt man bei einem Bauspardarlehen kein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht. Ein Bauspardarlehen darf ohne Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig zurückgezahlt werden und kann bei Bedarf somit schneller und ohne zusätzliche Kosten getilgt werden.
Flexibilität
Der Bausparvertrag kann flexibel auf individuelle Bedürfnisse zugeschnitten werden. Auch wenn das Darlehen am Ende nicht in Anspruch genommen wird, bleibt das angesparte Guthaben erhalten. Außerdem können Kunden den Bausparvertrag jederzeit kündigen oder die Sparleistung meist problemlos ändern.
Kein Ausfallrisiko
Unabhängig von der Bausparkasse ist das angesparte Kapital gesetzlich bis zu 100.000 Euro pro Person und Bausparkasse abgesichert.
Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen im Überblick
| Vorteile | Nachteile |
| Staatliche Förderung | Niedrige Zinsen |
| Planungssicherheit | Kosten |
| Günstigeres Bankdarlehen | Wartezeit bei Zuteilung |
| Schnellere Rückzahlung möglich | Höhere Tilgungsrate |
| Flexibilität | |
| Kein Ausfallrisiko |
Für wen eignet sich der Bausparvertrag?
Aus den diversen Vorteilen und Nachteilen lassen sich bestimmte Anlegerprofile ableiten, für die der Bausparvertrag eine mehr oder weniger sinnvolle Option zur Wohnbaufinanzierung sein kann.
Ein Bausparvertrag eignet sich besonders für:
- Junge Sparer: Personen, die frühzeitig für ihren Wohntraum sparen möchten und von staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie profitieren können.
- Sicherheitsbewusste Anleger: Wer eine hohe Planungssicherheit wünscht und sich gegen einen steigenden Zins absichern möchte, findet im Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung.
- Familien und Personen mit Eigenkapitalbedarf: Menschen, die in einigen Jahren eine Immobilie finanzieren wollen und dafür Eigenkapital ansparen müssen, profitieren von den festen Konditionen und der möglichen Zuteilung des Bauspardarlehens.
- Kapitalbedarf bis zu 50.000 Euro: Personen, die regelmäßig Geld sparen können und in etwa 6 bis 8 Jahren Renovierungen oder Umbauten an einer Immobilie planen, die einen Kapitalbedarf von bis zu 50.000 Euro erfordern.
Ein Bausparvertrag ist hingegen weniger geeignet für:
- Personen mit kurzfristigem Finanzierungsbedarf: Wer bald eine Immobilie finanzieren möchte, muss oft lange auf die Zuteilung warten und kann das Darlehen nicht sofort nutzen.
- Flexibilitätssuchende Anleger: Menschen, die auf flexible Spar- oder Investitionsmöglichkeiten Wert legen, finden bessere Alternativen am Markt, insbesondere in Niedrigzinsphasen.
- Anleger mit Renditefokus: Aufgrund der niedrigen Sparzinsen und der anfallenden Gebühren ist ein Bausparvertrag weniger attraktiv für Personen, die hohe Renditen anstreben.
Welche Anbieter von Bausparverträgen gibt es?
In Deutschland gibt es zahlreiche Bausparkassen, die Bausparverträge anbieten. Dazu zählen unter anderem:
- Bausparkasse Schwäbisch Hall
- BHW Bausparkasse
- LBS Bausparkasse
- Wüstenrot Bausparkasse
- Debeka
Die Bedingungen und Konditionen können von Bausparkasse zu Bausparkasse variieren. Daher ist es wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen.
Beispielrechnung
Nehmen wir an, Sie möchten eine Bausparsumme von 30.000 Euro erreichen. Die Sparphase beträgt acht Jahre, und der Zinssatz für das Bauspardarlehen liegt bei 1,64 %. Sie sparen monatlich 166 Euro an. Nach der Sparphase hätten Sie 14.836,53 Euro angespart, und das restliche Bauspardarlehen von 15.948,93 Euro könnte zu den vereinbarten Darlehenszinsen in Anspruch genommen werden.
Sparplan
| Bausparsumme | 30.000 € |
| Spardauer | 8 Jahre (09.2024 – 08.2032) |
| Sparrate pro Monat | 166 € |
| Guthabenverzinsung | 0,01 % |
| Abschlussgebühr | 1,6 % (480 €) |
| Jahresentgelt insgesamt | 127,50 € |
| Summe der Einzahlungen | 15.438 € |
| Bausparsumme am Ende der Ansparzeit | 14.836,53 € |
| Summe der Sparzinsen | 6,03 € |
Tilgungsplan
| Bauspardarlehen (Nettodarlehensbetrag) | 15.163,47 |
| Gesamtbetrag des Bauspardarlehens | 15.948,93 |
| Tilgungsdauer | 5 Jahre, 5 Monate (08.2032 – 01.2038) |
| Darlehensrate | 240 € |
| Effektiver Sollzins | 1,64 % |
| Summe der Kreditzinsen | 398,46 € |
| Grundbuchkosten für Grundschuldeintrag | 99 € |
Anm.: Die Beispielrechnung wurde anhand des Online-Rechners der Bausparkasse LBS NordWest vorgenommen (Tarif: WohnTraum Finanzierer Mini).
Wie man anhand der Beispielrechnung sehen kann, ist der Bausparvertrag in der Sparphase kein lohnenswertes Investment. Im Gegenteil: Die mehr oder wenige symbolische Guthabenverzinsung von 0,01 % beschert dem Anleger über die komplette Sparphase Zinsen in der Höhe von 6,03 €, denen Kosten in der Form von Abschlussgebühren und Kontoführungsgebühren in der Höhe von insgesamt 607,50 € gegenüberstehen.
Dafür hat der Bausparer in der Darlehensphase aber die Möglichkeit, die Differenz zur Bausparsumme mit einer effektiven Darlehensverzinsung von 1,64 % in Anspruch zu nehmen.
Kündigung und Auflösung eines Bausparvertrags
Ein Bausparvertrag kann grundsätzlich jederzeit gekündigt werden. Bei einer Kündigung während der Sparphase erhält der Bausparer das angesparte Guthaben zurück, verliert jedoch den Anspruch auf das günstige Darlehen und eventuell auf erhaltene Förderungen wie die Wohnungsbauprämie.
Die Abschlussgebühr wird normalerweise direkt nach Abschluss fällig und wird in der Regel nicht zurückerstattet. Lediglich bei Widerruf des Vertrags kann eventuell eine Rückerstattung erfolgen.
Besonders gut überlegt sollte eine vorzeitige Kündigung bei älteren Bausparverträgen sein. Diese weisen zum Teil noch eine relativ hohe Guthabenverzinsung auf, sodass sich ein solch gut verzinster Altvertrag gut für die Rücklagenbildung eignet. Die Bausparkasse hat jedoch das Recht, den Vertrag zu kündigen, sobald die Bausparsumme erreicht wurde.
| Vorteile der Kündigung | Nachteile der Kündigung |
| Flexibilität | Verlust der Förderung |
| Vermeidung von weiteren Kosten | Verlust des Darlehensanspruchs |
| Keine Rückerstattung der Abschlussgebühr | |
| Im Fall von Altverträgen ggf. Verzicht auf günstigere Konditionen im Vergleich zu Neuverträgen |
Fazit: Lohnt sich ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag kann eine sinnvolle Option für diejenigen sein, die langfristig planen, Wert auf Zinssicherheit legen und staatliche Förderungen nutzen wollen. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen kann die Planungssicherheit, die ein Bausparvertrag bietet, von Vorteil sein. Allerdings sollten die niedrigen Sparzinsen und die teils hohen Kosten nicht außer Acht gelassen werden. Für kurzfristige Finanzierungsbedarfe oder flexible Anleger gibt es möglicherweise bessere Alternativen.
