Geerbte Immobilie: verkaufen, vermieten, behalten?

Das Erben einer Immobilie ist oft eine emotionale und finanzielle Herausforderung. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Schritte nach der Erbschaft, zeigt die Vor- und Nachteile verschiedener Optionen auf und klärt, welche Steuern auf Sie zukommen können.

Erste Schritte nach dem Erben: Annehmen oder Ausschlagen?

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, stehen Sie vor der wichtigen Entscheidung: Annehmen oder Ausschlagen? Diese Entscheidung muss innerhalb von sechs Wochen getroffen werden, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Die finanzielle Situation der Immobilie und ihr Zustand spielt dabei eine entscheidende Rolle.

Annahme des Erbes: Wenn das Haus wertvoll ist und keine erheblichen Schulden darauf lasten, kann die Annahme des Erbes vorteilhaft sein. Bedenken Sie jedoch, dass Sie mit der Annahme auch die Schulden des Erblassers übernehmen. Eine Möglichkeit, das Risiko zu minimieren, ist die Beantragung einer Nachlassverwaltung. Diese schränkt die Haftung auf das geerbte Vermögen ein und schützt Ihr Privatvermögen vor Forderungen der Gläubiger.

Ausschlagen des Erbes: Wenn die Immobilie hoch verschuldet ist oder in einem schlechten Zustand, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Auch wenn Sie sich in einer finanziell schwierigen Lage befinden, beispielsweise in einem Insolvenzverfahren, sollten Sie das Ausschlagen erwägen, um zu verhindern, dass Gläubiger Zugriff auf das Erbe erhalten.

Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten, behalten oder überschreiben?

Haben Sie das Erbe angenommen, stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung, wie Sie mit dem geerbten Haus verfahren können. Eine Alternative stellt die Überschreibung einer Immobilie zu Lebzeiten dar:

1. Verkauf der geerbten Immobilie
2. Vermietung der geerbten Immobilie
3. Selbstnutzung der geerbten Immobilie
4. Ausgleichszahlungen bei einer Erbengemeinschaft
5. Überschreibung zu Lebzeiten

Welche Variante beim Erben am sinnvollsten ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei der Entscheidung sollten insbesondere der Verkehrswert der Immobilie und entsprechende steuerrechtliche Konsequenzen berücksichtigt werden. Als Unterstützung zur Entscheidungsfindung beleuchten wir die verschiedenen Aspekte sowie die Vorteile und Nachteile der einzelnen Optionen im Detail.

1. Verkauf der geerbten Immobilie

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist oft die beste Option, wenn Sie das geerbte Haus bzw. die Wohnung nicht selbst behalten oder vermieten möchten. Besonders sinnvoll ist der Verkauf, wenn die geerbte Immobilie einen hohen Sanierungsbedarf hat, schwer zu vermieten ist oder mehrere Erben involviert sind, die sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen können. Die geerbte Immobilie zu verkaufen bietet schnelle Liquidität, erfordert aber auch sorgfältige Planung und Berücksichtigung möglicher steuerlicher Konsequenzen.

Vorteile:

• Schnelle Liquidität
• Keine laufenden Unterhalts- und Verwaltungskosten
• Vermeidung von potenziellen Wertverlusten

Nachteile:

• Eventuelle emotionale Bindung
• Räumungskosten
• Eventuelle Spekulationssteuer
• Mögliche Uneinigkeit über den Wert der Immobilie bei einer Erbengemeinschaft
• Verkaufsaufwand bzw. Kosten für Makler
• Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt wurde

So gehen Sie vor:

1. Immobilienbewertung durchführen lassen: Lassen Sie den Marktwert der Immobilie professionell schätzen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
2. Makler beauftragen oder selbst verkaufen: Überlegen Sie, ob Sie einen Makler einschalten oder die geerbte Immobilie selbst verkaufen möchten.
3. Notar für den Verkauf hinzuziehen: Der Verkauf einer Immobilie erfordert immer einen notariellen Kaufvertrag.
4. Steuerliche Aspekte beachten: Lassen Sie sich bezüglich der Spekulationssteuer und möglicher weiterer steuerlicher Verpflichtungen beraten.

Wichtige Fristen:

• Spekulationssteuer: Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser verkauft wird, kann für die Erben Spekulationssteuer fällig werden.
• Eigentumsübergang: Der Verkaufsprozess kann einige Monate dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Beachten Sie, dass Sie bis zum Verkauf sämtliche Verpflichtungen als Eigentümer erfüllen müssen.

2. Vermietung der geerbten Immobilie

Die Vermietung von einem geerbten Haus oder einer geerbten Wohnung kann eine attraktive Option sein, insbesondere wenn Sie langfristige Einnahmen erzielen möchten und eine Wertsteigerung der Immobilie erwarten. Allerdings sollten Sie die Verantwortung als Vermieter und die damit verbundenen Verpflichtungen nicht unterschätzen.

Vorteile:

• Regelmäßige Einnahmen für die Erben
• Potenzielle Wertsteigerung
• Spätere Eigennutzung oder Verkauf

Nachteile:

• Verwaltungsaufwand
• Verantwortung als Vermieter
• Kosten für Instandhaltung
• Mietausfallrisiko

So gehen Sie vor:

1. Mietvertrag erstellen: Ein rechtlich sicherer Mietvertrag ist die Basis für eine erfolgreiche Vermietung. Lassen Sie diesen bei Bedarf von einem Fachanwalt überprüfen.
2. Renovierungen und Reparaturen: Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, sollten notwendige Renovierungen und Reparaturen durchgeführt werden, um sie in einen vermietbaren Zustand zu bringen.
3. Mieter finden und laufende Verwaltung des Mietverhältnisses: Bewerber sorgfältig auswählen, Mietverträge abschließen und das Mietverhältnis verwalten, inklusive Instandhaltungsarbeiten und rechtlichen Angelegenheiten.

3. Selbstnutzung der geerbten Immobilie

Ein geerbtes Haus zu behalten und selbst zu bewohnen, kann besonders dann attraktiv sein, wenn sie gut zu Ihrer Lebenssituation passt und in gutem Zustand ist. Wer als Erbe innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einzieht, muss außerdem keine Erbschaftssteuer zahlen, sofern die Immobilie für mindestens 10 Jahre bewohnt wird. Sollte der Sanierungsbedarf von dem Haus sehr hoch sein, sollte die Entscheidung zur Selbstnutzung durch den Erben gut abgewogen werden.

Vorteile:

• Keine laufenden Mietausgaben
• Emotionaler Wert
• Steuerersparnis

Nachteile:

• Zeitaufwand und Kosten für Instandhaltung und Renovierung
• Übernahme eventuell vorhandener Immobilienschulden
• Eventuell vorhandene Miterben müssen ausbezahlt werden

Wichtige Fristen:

• Wer innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in das geerbte Haus bzw. Immobilie einzieht, muss keine Erbschaftssteuer bezahlen. Danach muss die Immobilie für mindestens 10 Jahre bewohnt werden. Bei einem vorzeitigen Auszug wird die die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.
• Gegebenenfalls sind Sanierungsmaßnahmen nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb bestimmter Fristen erforderlich.

So gehen Sie vor:

1. Zustand der Immobilie prüfen: Lassen Sie eine detaillierte Zustandsanalyse der Immobilie durchführen, um den Sanierungsbedarf festzustellen und die Kosten abzuschätzen.
2. Einzug innerhalb von sechs Monaten planen: Um von der Erbschaftssteuer befreit zu werden, müssen Erben innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die Immobilie einziehen. Planen Sie den Umzug und notwendige Renovierungen entsprechend.
3. Finanzierung klären: Falls größere Renovierungen oder Sanierungen erforderlich sind, klären Sie frühzeitig die Finanzierungsmöglichkeiten, eventuell auch unter Einbeziehung staatlicher Fördermittel.
4. Mögliche Miterben auszahlen: Falls es Miterben gibt, mit denen Sie sich auf eine Selbstnutzung einigen, sollten Sie deren Auszahlung regeln. Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln und klären Sie, wie der Ausgleich innerhalb der Erbengemeinschaft erfolgen soll.
5. Notar und Grundbuchamt informieren: Informieren Sie den Notar über Ihren Einzug, damit alle Formalitäten im Grundbuch entsprechend angepasst werden können.

4. Ausgleichszahlungen bei einer Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben. In diesem Fall kann es notwendig sein, dass ein Erbe die anderen Erben auszahlt, um alleiniger Eigentümer der Immobilie zu werden. Diese Option kommt häufig in Betracht, wenn sich die Erben nicht auf eine gemeinsame Nutzung oder einen Verkauf der Immobilie einigen können bzw. einer der Erben die Immobilie behalten möchte. Eine klare und faire Regelung ist in solchen Fällen unerlässlich, um Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden.

Vorteile:

• Klare Besitzverhältnisse
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie
• Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung selbst zu nutzen oder später zu verkaufen

Nachteile:

• Hohe finanzielle Belastung für den auszuzahlenden Erben
• Eventuell Kreditaufnahme notwendig, um die anderen Erben auszuzahlen
• Mögliche Unstimmigkeiten über den Wert der Immobilie

So gehen Sie vor:

1. Wert der Immobilie schätzen lassen: Um die Höhe der Ausgleichszahlungen festzulegen, sollten Sie eine unabhängige Immobilienbewertung durchführen lassen. Der Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Ausgleichssumme.
2. Finanzierung klären: Wenn Sie der auszuzahlende Erbe sind, klären Sie, ob Sie die anderen Erben aus eigenen Mitteln auszahlen können oder ob eine Kreditaufnahme notwendig ist.
3. Notar für die Umschreibung hinzuziehen: Nach der Einigung über die Ausgleichszahlungen müssen die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geändert werden. Ein Notar übernimmt die Abwicklung und sorgt für die rechtssichere Umsetzung.
4. Erbschaftssteuer berücksichtigen: Prüfen Sie, ob durch die Ausgleichszahlungen Erbschaftssteuer anfällt, und lassen Sie sich gegebenenfalls steuerlich beraten.

5. Überschreibung zu Lebzeiten

Eine attraktive Alternative zur Vererbung von Immobilien ist die Überschreibung zu Lebzeiten, auch vorweggenommene Erbfolge genannt. Diese Option wird oft gewählt, um steuerliche Vorteile durch Schenkungsfreibeträge zu nutzen oder um den Besitz innerhalb der Familie frühzeitig zu regeln. Eine Überschreibung zu Lebzeiten kann auch zukünftige Streitigkeiten unter Erben verhindern.

Vorteile:

• Steuerliche Vorteile durch Schenkungsfreibeträge
• Klare Regelung der Nachfolge zu Lebzeiten
• Vermeidung von zukünftigen Erbschaftsstreitigkeiten

Nachteile:

• Verzicht auf mögliche Wertsteigerungen der Immobilie
• Eventuelle Schenkungssteuer, wenn Freibeträge überschritten werden

So gehen Sie vor:

1. Beratung durch einen Steuerberater einholen: Vor einer Überschreibung sollten Sie sich ausführlich von einem Steuerberater über die steuerlichen Konsequenzen und mögliche Freibeträge beraten lassen. So können Sie sicherstellen, dass Sie die besten steuerlichen Vorteile nutzen.
2. Wert der Immobilie ermitteln lassen: Lassen Sie den aktuellen Marktwert von dem Haus oder der Wohnung ermitteln, um die Höhe der möglichen Schenkungssteuer zu bestimmen und die Freibeträge optimal auszunutzen. Dies dient auch als Basis für die Berechnung einer eventuellen Ausgleichszahlung an andere Erben.
3. Notar beauftragen: Für die Überschreibung ist ein notarieller Vertrag erforderlich. Der Notar setzt den Schenkungs- oder Übergabevertrag auf und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Dies stellt sicher, dass die Überschreibung rechtssicher und verbindlich ist.
4. Schenkungssteuererklärung abgeben: Falls die Freibeträge überschritten werden, ist eine Schenkungssteuererklärung beim Finanzamt abzugeben. Lassen Sie sich hier von einem Steuerberater unterstützen, um alle Formalitäten korrekt zu erledigen.

Entscheidungshilfe für Erben: Pro- und Kontra-Liste der Optionen bei einer geerbten Immobilie

Welche Steuern fallen bei geerbten Immobilien an?

Beim Erben einer Immobilie können verschiedene steuerliche Verpflichtungen entstehen. Die wichtigsten Steuern, die für Erben anfallen können, sind die Erbschaftssteuer und möglicherweise die Spekulationssteuer. Hier erfahren Sie, welche Steuern auf Sie zukommen können und wie Sie sich darauf vorbereiten.

1. Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuer wird auf den Wert des geerbten Vermögens erhoben. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Sie muss nur für den Restbetrag entrichtet werden, der über dem jeweiligen Freibetrag liegt.

Freibeträge:

• Ehepartner & eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder & Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
• Enkelkinder, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
• Eltern & Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, unverheiratete Paare, Neffen & Nichten sowie nicht verwandte Erben: 20.000 Euro

Beispielrechnung:

Angenommen, Sie erben von Ihren Eltern ein Haus im Wert von 600.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 200.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 11 % beträgt die Erbschaftssteuer 22.000 Euro.

Wichtige Punkte zur Erbschaftssteuer:

• Fälligkeit: Die Erbschaftssteuer muss innerhalb von drei Monaten nach Annahme des Erbes beim Finanzamt angemeldet werden.
• Erklärungspflicht: Sie sind verpflichtet, dem Finanzamt den Wert der Immobilie und andere relevante Informationen zur Verfügung zu stellen. Dies kann durch eine Erbschaftsteuererklärung erfolgen.
• Steuersätze: Die Steuersätze sind gestaffelt und hängen vom Verwandtschaftsgrad sowie dem Wert des Erbes ab. Je näher die Beziehung, desto günstiger der Steuersatz.

2. Spekulationssteuer

Spekulationssteuer fällt an, wenn die geerbte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab Erwerb der Immobilie durch den Erblasser.

Allgemeine Regeln zur Spekulationssteuer:

• Vermietete Immobilien: Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser verkauft, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer. Wird die Immobilie mindestens 10 Jahre behalten, wird keine Spekulationssteuer fällig.
• Selbstgenutzte Immobilien: Für selbstgenutzte Immobilien fällt keine Spekulationssteuer an, sofern der Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbantritt erfolgt und die Immobilie für mindestens 10 Jahre behalten und bewohnt wird.
• Berechnung: Die Höhe der Spekulationssteuer berechnet sich aus dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf und dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie wird zum zu versteuernden Einkommen addiert.
• Fälligkeit: Die Spekulationssteuer wird mit der Einkommensteuererklärung des Jahres fällig, in dem der Verkauf der Immobilie stattgefunden hat.