Immobilien als Altersvorsorge – 5 Gründe, Expertenwissen & Co.

Schon seit Jahrzehnten ist die Immobilie eine beliebte Form der Altersvorsorge. Nach dem Immobilienkauf entfallen die vorherigen Mietzahlungen, sodass beispielsweise im Ruhestand mehr Geld zur freien Verfügung steht.

In unserem Beitrag möchten wir darauf eingehen, warum Immobilien eine gute Altersvorsorge sein können. Ferner gehen wir auf die Möglichkeiten ein, Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen und wir führen die Vorteile und Nachteile dieser Form der privaten Vorsorge auf.

Warum liegt die Immobilie zur Altersvorsorge im Trend?

Es gibt mehrere Gründe, warum Immobilien mittlerweile als Altersvorsorge im Trend liegen. Die meisten Menschen denken beim Immobilienkauf noch nicht sofort an die Altersvorsorge, sondern an die generellen Vorteile, die das eigene Wohneigentum mit sich bringt. Dazu gehören zum Beispiel:

• Unabhängigkeit vom Miet- und Immobilienmarkt
• Sachwertanlage Immobilie
• Inflationsschutz
• Sicherheit im Rentenalter
• Mehr Eigenständigkeit und Gestaltungsfreiheit als in einer Mietwohnung oder einem gemieteten Haus

Der beste Grund, warum Immobilien als Altersvorsorge sowie beim Thema Rente & Vorsorge nach wie vor im Trend liegt, ist der Wegfall der Mietzahlungen. Zudem sind Sie als Immobilienbesitzer mit dem eigenen Haus oder der Eigentumswohnung vollkommen unabhängig von den Kapitalmärkten, Börsen oder der Geldentwicklung. Sollten Sie hingegen Ihr Kapital alternativ in Aktien oder Anleihen investieren, gäbe es stets ein Zins- und/oder Kurs-Risiko. 

Bei der Immobilie hingegen wissen Sie, dass Sie ab der Schuldenfreiheit mehr frei verfügbares Einkommen haben, weil Sie eben keine Mietzahlungen leisten. Im Ruhestand ist das von besonderem Vorteil, weil die Rente naturgemäß geringer als das vorherige Einkommen ausfällt. In Immobilien investieren kann schon aus diesem Grund lohnen.

Ein weiterer Vorteil nach dem Immobilienkauf besteht im Hinblick auf die Altersvorsorge darin, dass Immobilien tendenziell im Wert steigen. Wenn Sie beispielsweise einige Jahre nach dem Renteneintritt eventuell in einem Pflegeheim versorgt werden und die Immobilie veräußern müssen, erzielen Sie voraussichtlich einen höheren Preis, als Sie beim Kauf gezahlt haben.

Immobilien als Altersvorsorge: Welche Möglichkeiten existieren?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Immobilien prinzipiell als Altersvorsorge nutzen können. Die häufigsten Varianten sind:

• Selbstnutzen der Immobilie
• Dauerhaftes Vermieten der Immobilie
• Späteres Vermieten der Immobilie
• Sofortiges Vermieten der Immobilie
• Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung

Lassen Sie uns auf die einzelnen Varianten kurz etwas näher eingehen. Am häufigsten wird eine Immobilie sicherlich im Rahmen der Altersvorsorge genutzt, indem Sie das Haus oder die Eigentumswohnung dauerhaft selbst bewohnen. Dann entfallen die Mietzahlungen und Sie haben später im Ruhestand einen höheren Anteil Ihrer Rente frei verfügbar. 

Eine zweite Hauptvariante, wie Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge nutzen können, ist das Vermieten der Immobilie. Dort wiederum gibt es mehrere Untervarianten. Diese unterscheiden sich vor allem darin, zu welchem Zeitpunkt und wie lange Sie die Immobilie vermieten und wann Sie eventuell in dem Haus selbst wohnen möchten. 

Wer sich für das Vermieten seiner Immobilie entscheidet, der stellt das Objekt oftmals dauerhaft zur Vermietung zur Verfügung. Das bezieht sich auf einzelne Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses genauso wie auf Häuser, die vermietet werden. In dem Fall haben die Eigentümer meistens noch ein anderes Objekt, in dem sie selbst wohnen.

Zwei andere Varianten der Vermietung bestehen darin, dass Sie zum einen erst einmal selbst im Objekt wohnen oder zum anderen eine Vermietung sofort erfolgt, um das Haus dann allerdings später, beispielsweise ab dem Ruhestand, selbst zu nutzen. Im ersten Fall fließen Ihnen die Mieteinnahmen also später zu, im zweiten Fall können Sie sofort von den Mieten als Erträgen profitieren. Dann allerdings handelt es sich weniger um eine Altersvorsorge, zumindest nicht im Hinblick auf die Vermietung. Die private Vorsorge besteht dann ebenso wie beim sofort selbstgenutzten Wohneigentum darin, dass Sie später keine Miete zahlen müssen.

Sie können eine Immobilie natürlich auch insofern als private Altersvorsorge nutzen, als dass Sie in dem Objekt bis zu Ihrem Ruhestand selbst bewohnen, das Haus oder die Eigentumswohnung dann jedoch verkaufen und das daraus resultierende Kapital anlegen. In Kombination mit einem Auszahlplan können Sie dann von diesem Kapital regelmäßig einen gewissen Betrag entnehmen und diesen als eine regelmäßige Zusatzrente mit der entsprechenden Liquidität nutzen. Diese Variante ist allerdings nicht ohne Risiko, da Sie jetzt noch nicht wissen, welchen Verkaufspreis Sie später für Ihr Objekt erzielen können.

Wann sollte die Finanzierung der Immobilie abgeschlossen sein?

Unabhängig davon, ob Sie die Finanzierung des Immobilienkredites ausschließlich über ein Bankdarlehen durchführen oder zusätzlich einen Bausparvertrag einbinden, sollten Sie auf eins achten: Die letzte Rate für die entsprechenden Immobilienkredite sollte möglichst vor dem Eintritt in den Ruhestand geleistet sein. Dann kann eine schuldenfreie Immobilie nämlich sehr gut als private Altersvorsorge dienen. 

Müssten Sie hingegen noch Jahre nach dem Renteneintritt den Kredit abzahlen, kann sich das negativ auf die Liquidität im Ruhestand auswirken. Die Raten für den Kredit würden dann den Mietaufwendungen entsprechen und Sie hätten durch die Immobilie noch kein größeres, freies Einkommen. In dem Fall würde das Haus oder die Eigentumswohnung erst später als Altersvorsorge dienen können, nämlich wenn Sie tatsächlich den Kredit vollständig abgezahlt haben.

Welche Vorteile und Nachteile haben Immobilien als Altersvorsorge?

Im Folgenden möchten wir einige Vor- und Nachteile nennen, die in Verbindung mit Immobilien als Altersvorsorge existieren. Vielleicht hilft Ihnen diese Gegenüberstellung dabei, sich für oder gegen ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung zu entscheiden, die grundsätzlich als private Vorsorge dienen können.

Vorteile

• Steuervorteile (insbesondere bei Vermietung)
• Von den Kapitalmärkten unabhängige Altersvorsorge
• Höheres, frei verfügbares Einkommen durch Wegfall der Mietzahlungen
• Kontinuierliche Einnahmen bei Vermietung des Objektes
• Inflationsgeschützte Sachwertanlage als Teil des Portfolios
• Selbstbestimmtes Wohnen vor und nach dem Ruhestand

Nachteile

• Möglicher Wertverlust
• Fehlende Liquidität im Alter
• Eventueller, vorzeitiger Verkauf aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels notwendig
• Risiken bei Vermietung (Leerstand etc.)
• Zinsänderungsrisiko während der Finanzierungsphase

5 Tipps zu Immobilien als Altersvorsorge

Gegen Ende unseres Beitrages möchten wir Ihnen noch fünf Tipps geben, worauf Sie bei Immobilien im Zusammenhang mit der Altersvorsorge sowie der damit verbundenen Finanzierung achten sollten. Diese Ratschläge können dabei helfen, Fehler zu vermeiden oder Entscheidungen zu treffen, die Sie vielleicht im Nachhinein bereuen.

Tipp 1: Vermeiden Sie Fehler bei der Kostenschätzung! Das bedeutet, dass Sie wirklich alle Kosten einbeziehen, die beim Immobilienkauf und der Finanzierung anfallen. Dazu zählt eben nicht nur der Kaufpreis, sondern neben den Bauzinsen unter anderem eventuelle Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Kaufnebenkosten.

Tipp 2: Kapital für die Altersvorsorge streuen! Auch wenn Immobilien eine sehr gute Altersvorsorge sind, sollten diese nicht die einzige Form der privaten Vorsorge sein. Vielmehr ist es sinnvoll, das Kapital zu streuen und neben Immobilien zum Beispiel einen Teil des Vermögens auch in Aktien, Fonds oder andere Anlagen zu investieren.

Tipp 3: Lage vor dem Kauf der Immobilie genau prüfen! Bei der Eigennutzung einer Immobilie, insbesondere jedoch beim Vermieten, ist die Lage entscheidend. Darüber sollten Sie sich vor dem Kauf unbedingt ausführliche Gedanken machen, was zum Beispiel Stadtteil, näheren Umgebung sowie Infrastruktur angeht.

Tipp 4: Auf zusätzliche Liquidität im Ruhestand achten! Die Immobilie ist eine sehr gute Altersvorsorge, beinhaltet allerdings dann im Rentenalter null Liquidität. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie trotz Ihres Wohneigentums auf zusätzliche Liquidität achten, falls die gesetzliche Rente plus einer eventuellen Betriebsrente nicht ausreichen, um Ihre Kosten zu decken.

Tipp 5: Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus? Welche Form der Immobilie Sie bestens als Altersvorsorge infrage kommt, hängt auch davon ab, welcher Wohntyp Sie sind. Bei einer Eigentumswohnung zum Beispiel sind Sie in gewisser Weise bei Entscheidungen immer an die anderen Wohnungseigentümer „gebunden“ und haben weniger Freiheiten. Davon wiederum profitieren Sie jedoch bei einem Einfamilienhaus, haben dann allerdings auch die volle Verantwortung und müssen sämtliche Kosten alleine tragen.