Übertragung der Immobilie als Rente oder dauernde Last: Das muss in den Vertrag

Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer werden im deutschen Recht in etwa gleich behandelt. In fiskalischer Hinsicht gelten Schenkungen als Erbe zu Lebzeiten. Die Immobilie kann schon zu Lebzeiten auf den Erben übertragen werden. Hierbei kann gleichzeitig auch die Altersvorsorge abgesichert werden. Das geht zum Beispiel mit Renten und dauernden Lasten.

So werden Renten und dauernde Lasten unterschieden

Bei einer dauernden Last kann die Höhe der Zahlungen verändert werden. Man kann zum Beispiel höhere Zahlungen verlangen, wenn sich der finanzielle Bedarf bzw. die Einkommensverhältnisse geändert haben, weil man pflegebedürftig geworden ist. Umgekehrt können die Kinder zum Beispiel eine Herabsetzung verlangen, wenn die Mieteinnahmen dauerhaft weniger werden.

Man kann also keine Anpassung verlangen, wenn beim Vertragsabschluss nur zu wenig eingeplant wurde und man es sich später anders überlegt.

Man sollte also von Anfang an so kalkulieren, dass die Zahlungen den Bedürfnissen entsprechen und auch schon eine eventuelle Pflegebedürftigkeit berücksichtigt wird. Eine Rente ist dagegen nicht anpassbar. Sie bleibt in ihrer Höhe immer gleich.

Wenn man als Immobilienbesitzer die regelmäßigen Zahlungen nicht ausdrücklich als Rente oder dauernde Last bezeichnet, werden sie als dauernde Last behandelt. Das Finanzamt geht davon aus, dass regelmäßige Zahlungen, die aus der übertragenen Mietimmobilie kommen sollen, abänderbar sind.

Wenn man also möchte, dass die Zahlungen als Rente eingeordnet werden, muss man dies ausdrücklich regeln. Hierbei ist es besonders wichtig, die Rente von der dauernden Last unterscheiden zu können.

Das sind die Voraussetzungen für eine dauernde Last und eine Rente

Die Voraussetzungen für eine dauernde Last und eine Rente sind weitestgehend gleich. Einziger Unterschied ist die zuvor beschriebene Abänderbarkeit.

Damit die Zahlungen als dauernde Last voll und als Rente abgezogen werden können, müssen die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

• Die übertragene Immobilie muss so viel abwerfen, dass der Erbe die Zahlungen aus den Mieteinnahmen bestreiten kann.
• Die Immobilie muss auf einen der späteren Erben übertragen werden. Bei den Kindern ist diese Voraussetzung immer gegeben.

Nichteheliche Lebenspartner dagegen gehören nicht zu dieser Gruppe.

Wenn das Kind die Immobilie selbst nutzt

Wenn das Kind die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst einzieht, hat es keine Mieteinnahmen. Trotzdem können die Zahlungen abgezogen werden.

Voraussetzung ist, dass die Zahlungen niedriger sind als die Miete, die mit der Immobilie erzielt werden könnte. Dies kann in einem solchen Fall gegebenenfalls anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.

Kann das Kind die Immobilie später verkaufen?

Wenn der Erbe die Immobilie verkauft, kann er die Zahlungen an den vererbenden ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als dauernde Last abziehen. Die Zahlungen müssen dann aber auch nicht mehr versteuert werden. Man sollte also in diesem Fall daran denken, das Finanzamt unverzüglich über den Verkauf zu informieren.

Schafft sich der Erbe aber vom Erlös innerhalb kurzer Zeit eine andere Immobilie an, mit der die Zahlungen erwirtschaftet werden können, sind sie ab diesem Zeitpunkt wieder abziehbar. Dann müssen auch wieder Steuern darauf gezahlt werden.

Kann der Erbe die Immobilie an seine eigenen Kinder verschenken?

Damit der Erbe die Leistungen an den Vererbenden weiter von der Steuer abziehen kann, darf er die Immobilie nur an Personen verschenken, die Erbe von ihm sein werden. Das Finanzamt erkennt dann trotzdem die Zahlungen des Erben als dauernde Last an und berücksichtigt sie beim Erben, auch wenn er seinerseits keine Mieten mehr bekommt.

Kann die Immobilie auch anderen Personen als den Erben übertragen werden?

Man kann diese Gestaltung bei allen Personen wählen, die die gesetzlichen Erben sind. Das sind im Wesentlichen der Ehegatte und die Kinder. Andere Personen kommen nur sehr eingeschränkt in Frage.

Voraussetzung ist:

• dass diese Person Ihnen besonders nahe steht und
• sie daran interessiert ist, dass Sie lebenslang finanziell versorgt sind.

Das trifft normalerweise auf Nichten, Neffen und Schwiegerkinder oder auch den langjährigen Lebenspartner zu.

Zahlungen von Personen, die auch diese Voraussetzungen nicht erfüllen, werden dann als Rente oder dauernde Last behandelt, wenn der Vertrag hauptsächlich wegen der finanziellen Versorgung abgeschlossen wurde. Wenn also nicht der Vorteil des Erwerbers im Vordergrund steht.

Können auch andere Personen Empfänger der Zahlungen sein?

Normalerweise werden die Vererbenden die Zahlungen für sich verlangen. Es kann aber auch sein, dass man möchte, dass eine andere Person die Zahlungen bekommt. Dies kann beispielsweise dann sein, wenn der Lebensgefährte/ die Lebensgefährtin finanziell versorgt werden soll.

Hier ist Vorsicht geboten. Nur die folgenden Personen sind geeignete Empfänger:

• Ehepartner
• Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft (Der Lebenspartner, mit dem man weder in einer Ehe noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt, ist also kein geeigneter Leistungsempfänger.)
• Kinder
• Die Eltern sind nur ausnahmsweise geeignet. Voraussetzung ist, dass man die Immobilie von den Eltern selbst gegen dauernde Lasten oder Rentenzahlungen bekommen hat.

Achtung: In folgendem Fall kann es sein, dass es beim Finanzamt zu Problemen mit der Anerkennung der Rente oder dauernden Last kommt:

Sie übertragen Ihre Immobilie auf eines Ihrer Kinder und verpflichten es dafür, einem anderen Kind monatlich 500 € zu zahlen. Hier geht das Finanzamt zunächst einmal davon aus, dass die Zahlungen nur deshalb erfolgen, damit beide Kinder gleichermaßen eine Schenkung von Ihnen erhalten.

Das hätte zur Folge, dass die monatlichen Leistungen nicht bei der Einkommensteuer abgezogen werden können. Das passiert dann nicht, wenn Sie belegen können, dass die Zahlungen zur finanziellen Versorgung erfolgen und dass es nicht darum geht, die Geschwister gleichzustellen.

So muss der Vertrag für Renten und dauernde Lasten aussehen

• Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, weil nur so die Grundstücksübertragung wirksam wird (§§ 873, 128 BGB).
• Er muss die gegenseitigen Rechte und Pflichten klar und umfassend regeln.
• Die vereinbarten Zahlungen müssen auch tatsächlich fließen. Daher sollte der Vertrag nicht irgendeine Phantasiezahl nennen sondern genau den Betrag, der dann auch gezahlt werden soll.