Grundsteuer ab 2025: Berechnung mit Beispielen + Checkliste
Die Grundsteuer betrifft alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Mit der Reform der Grundsteuer im Jahr 2022 ändern sich 2025 die Berechnungsmethoden und die Höhe der Steuer, die stark von Bundesland zu Bundesland und sogar von Kommune zu Kommune variieren kann. Dieser Artikel erklärt, was sich ab 2025 ändert, wie die Grundsteuer berechnet wird und was Eigentümer beachten müssen. Darüber hinaus werden die unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer ausführlich dargestellt.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Immobilien. Sie wird von den Gemeinden erhoben und die Steuer dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Straßenbau, Schulen und öffentlicher Infrastruktur.
Arten der Grundsteuer
- Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke
- Grundsteuer C: Für baureife Grundstücke (neu ab 2025 zur Bekämpfung von Spekulationen)
Wenn im folgenden Text von Grundsteuer die Rede ist, bezieht sich dies grundsätzlich auf die Grundsteuer B, es sei denn, es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Grundsteuer A oder Grundsteuer C gemeint ist.
Warum gibt es eine Grundsteuerreform?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig, da sie auf veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) beruhte. Die Reform der Grundsteuer soll eine verfassungskonforme und gerechte Berechnung sicherstellen. Ab 2025 gelten daher neue Regelungen, die an aktuelle Immobilienwerte und Flächenverhältnisse angepasst sind.
Wie wird die Grundsteuer 2025 berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt grundsätzlich wie bisher in drei Schritten bzw. anhand von drei maßgeblichen Faktoren:
1. Grundsteuerwert (Grundsteueräquivalenzbeträge):
Bis zur Grundsteuerreform war der sogenannte Einheitswert die Ausgangsbasis zur Berechnung der Grundsteuer. Nun bildet der neue Grundsteuerwert die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Er wird durch das Finanzamt auf Basis der Grundsteuererklärung ermittelt.
Einige Bundesländer verwenden anstelle des Grundsteuerwerts jedoch zwei Grundsteueräquivalenzbeträge, wobei es jeweils einen Betrag für die Immobilie und einen Betrag für den Grund und Boden gibt.
2. Grundsteuermessbetrag:
In insgesamt 12 Bundesländern erfolgt die Berechnung des Grundsteuermessbetrags nach einer Standardformel. Diese lautet:
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert (bzw. Grundsteueräquivalenzbeträge) x Grundsteuermesszahl
In einigen Bundesländern werden dieselben Grundsteuermesszahlen verwendet, aber es gibt auch hier zum Teil erhebliche Unterschiede. Die Grundsteuermesszahl wird meist in Promille oder in Prozent angegeben und beträgt im Vergleich zu früher nur noch etwa ein Zehntel der bisherigen Beträge.
3. Hebesatz:
Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde bzw. Kommune multipliziert, was letztendlich die zu zahlende Grundsteuer ergibt. Der Hebesatz variiert stark von Kommune zu Kommune.
Mittlerweile hat ein großer Teil der Gemeinden und Kommunen bereits die neuen Hebesätze veröffentlicht. Diese Daten sollten auf den Websites der Gemeinden, Kommunen oder Länder veröffentlicht werden.
Einige Bundesländer haben auch Transparenzregister für faire Hebesätze veröffentlicht, die als Empfehlungen für die Gemeinden und Kommunen gelten, allerdings nicht verbindlich sind.
Die grundsätzliche Formel zur Berechnung der Grundsteuer ab 1. Januar 2025 lautet also:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Wie hoch die Grundsteuer für Eigentum ausfällt, hängt also im Wesentlichen von den oben genannten drei Faktoren ab. Für die endgültige Berechnung kommen jedoch nach der Reform verschiedene Modelle zum Einsatz.
Welche unterschiedlichen Modelle gibt es in den Bundesländern?
Auch wenn das Grundprinzip zur Berechnung der Grundsteuer in allen Ländern gleich ist, gibt es zum Teil erhebliche regionale Unterschiede in der genaueren Berechnung. Der Grund dafür liegt in einer sogenannten Öffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 des Grundsteuergesetzes, die es den Bundesländern ermöglicht, individuelle Regelungen anzuwenden.
Diese Abweichungen betreffen in der Praxis alle drei Einflussgrößen, die für die Berechnung der Grundsteuer relevant sind, also:
- Die Art der Ermittlung des Grundsteuerwerts
- Die Höhe der Grundsteuermesszahl
- Die Höhe der Hebesätze
Darüber hinaus ermöglichen viele Bundesländer ihren Gemeinden und Kommunen, die neue Grundsteuer C einzuführen, um Immobilienspekulationen einzudämmen.
Bundesmodell, Flächenmodell und Bodenwertmodell
Insgesamt 11 Bundesländer wenden ein Bundesmodell an, bei dem die in der Grundsteuererklärung abgefragten Informationen zum Tragen kommen. Grundsteuermesszahlen fallen im Bundesmodell grundsätzlich einheitlich aus:
- Für Wohngrundstücke: 0,031 Prozent (= 0,31 Promille)
- Für Nicht-Wohngrundstücke: 0,034 Prozent (= 0,34 Promille)
Diese gelten für die folgenden Bundesländer ohne Abweichungen:
- Brandenburg
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Für die folgenden Bundesländer, die ebenfalls das Bundesmodell anwenden, gibt es Abweichungen, die wir separat in den jeweiligen Abschnitten erläutern:
- Berlin
- Bremen
- Saarland
- Sachsen
Die übrigen fünf Länder nutzen eigene Berechnungsmodelle. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen ein Flächenmodell, bei dem für die Berechnung der Grundsteuer die Grundstücks- bzw. Wohnfläche sowie die Nutzungsart berücksichtigt wird. Hamburg, Hessen und Niedersachsen berücksichtigen zusätzlich noch weitere Faktoren in der Berechnung.
In Baden-Württemberg erfolgt die Berechnung der Grundsteuer mit einem Bodenwertmodell, wo die Grundstücksfläche mit dem Bodenwert multipliziert wird.
So wird in den Bundesländern die neue Grundsteuer 2025 berechnet
Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht, in welchen Bundesländern welche Berechnungsmodelle für die Grundsteuer angewendet werden:
Baden-Württemberg
Das Bundesland hat ein Bodenwertmodell für die Berechnung der Grundsteuer eingeführt, das den Bodenwert und die Grundstücksfläche berücksichtigt.
Die Steuermesszahl liegt bei 0,91 Promille für Wohngrundstücke und 1,3 Promille für andere Grundstücke.
Die Gemeinden legen die Hebesätze fest. Es gibt für Baden-Württemberg jedoch keine fixen Hebesatz-Empfehlungen, sondern Spannbreiten mit Ober- und Untergrenzen für faire Hebesätze. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar. Die Angaben des Transparenzregisters sind jedoch unverbindlich.
Bayern
Bayern hat ein Flächenmodell eingeführt. Es gibt keinen Grundsteuerwert. Stattdessen gelangen zwei Äquivalenzbeträge zur Anwendung:
- Für dasGrundstück: Fläche des Grundstücks x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter
- Für das Gebäude: Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter
Die Steuermesszahl liegt bei 100 Prozent, für Wohnflächen bei 70 Prozent, im sozialen Wohnungsbau liegt sie bei 52,5 Prozent.
Die Gemeinden und Kommunen können die Hebesätze individuell festlegen.
Berlin
Die Stadt Berlin wendet das Bundesmodell an, hat jedoch Anpassungen bei den Steuermesszahlen vorgenommen. Die Grundsteuermesszahl beträgt 0,31 Promille bei Wohngrundstücken und 0,45 Promille für alle anderen Grundstücke. Damit die Grundsteuer nicht zur untragbaren Belastung für die Einwohner der Stadt wird, wurde der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke in der Stadt Berlin per 1. Januar 2025 von 810 Prozent auf 470 Prozent stark abgesenkt.
Brandenburg
Das Bundesland hat das Bundesmodell übernommen und ermöglicht den Gemeinden und Kommunen die Festlegung eigener Hebesätze. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke.
Bremen
Bremen folgt dem Bundesmodell mit leichten Anpassungen bei den Steuermesszahlen. Diese betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,75 Promille für andere Grundstücke. Die Stadt Bremen hat den Hebesatz auf 755 Prozent festgelegt, die Stadt Bremerhaven auf 896 Prozent.
Hamburg
Hamburg hat ein eigenes Flächenmodell entwickelt, das neben dem Bodenwert und der Gebäudefläche auch einen Lagefaktor der Stadt berücksichtigt.
Wie in Bayern, gibt es auch in Hamburg keinen Grundsteuerwert, sondern zwei Äquivalenzbeträge:
- Für dasGrundstück: Fläche des Grundstücks x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter
- Für das Gebäude: Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter
Die Steuermesszahl liegt bei 100 Prozent, für Wohnflächen in guten Wohnlagen bei 70 Prozent, für normale Wohnlagen bei 52,5 Prozent. Im sozialen Wohnungsbau und im Denkmalschutz sinkt die Grundsteuermesszahl um weitere 25 Prozent und beträgt somit 39,375 Prozent. Für gewerbliche Grundstücke beträgt sie 87 Prozent.
Der Hebesatz für Hamburg beträgt 975 Prozent. Die Stadt hat zudem die Grundsteuer C mit einem Hebesatz von 8.000 Prozent eingeführt, um baureife, aber unbebaute Grundstücke in der Stadt höher zu besteuern.
Hessen
Hessen hat ein besonders kompliziertes wertabhängiges Flächen-Faktor-Modell eingeführt, das den Immobilienwert stärker in die Berechnung der Steuer einbezieht.
Anstelle des Grundstückwerts gelangen hier wieder zwei Äquivalenzbeträge zum Einsatz:
- Für dasGrundstück: Fläche des Grundstücks x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter
- Für das Gebäude: Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter
Diese Beträge müssen wiederum jeweils mit der Steuermesszahl multipliziert werden. Die Steuermesszahlliegt grundsätzlich bei 100 Prozent, für Wohnflächen bei 70 Prozent. Die beiden Zahlen werden addiert und ergeben den sogenannten Ausgangsbetrag.
Nun wird nun ein weiterer Faktor berücksichtigt, mit dem der Ausgangsbetrag multipliziert wird:
(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde)0,3
Die endgültige Formel zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags lautet nun:
Grundsteuermessbetrag = Ausgangsbetrag x Faktor
Die Gemeinden bzw. Kommunen können die Hebesätze festlegen. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Mecklenburg-Vorpommern
Das Bundesland wendet das Bundesmodell an und ermöglicht den Gemeinden die Festlegung eigener Hebesätze. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke.
Niedersachsen
Niedersachsen hat ein eigenes Flächen-Lage-Modell entwickelt, das den Bodenwert und die Grundstücksfläche sowie einen eigenen Lage-Faktor berücksichtigt. Der Lage-Faktor hat dieselbe Formel wie in Hessen:
(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde)0,3
Im Unterschied zu Hessen wird er jedoch bereits bei der Berechnung der Äquivalenzbeträgeberücksichtigt.
- Für dasGrundstück: Fläche des Grundstücks x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter x Lage-Faktor
- Für das Gebäude: Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter x Lage-Faktor
Die Steuermesszahl beträgt in der Regel 100 Prozent. Bei Wohnflächen reduziert sie sich auf 70 Prozent und bei denkmalgeschützten Immobilien oder Sozialbauten auf 52,5 Prozent. Zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags werden die entsprechenden Äquivalenzbeträge mit den jeweiligen Steuermesszahlen multipliziert und anschließend zusammengezählt.
Die Gemeinden und Kommunen können die Hebesätze festlegen.
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen folgt dem Bundesmodell mit Anpassungen im kommunalen Hebesatzrecht, das die unterschiedliche Festlegung von Hebesätzen für Wohngebäude und Gewerbeimmobilien erlaubt. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke. Die Gemeinden und Kommunen können die Hebesätze individuell festlegen. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Rheinland-Pfalz
Das Bundesland hat das Bundesmodell übernommen. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke. Die Gemeinden können die Hebesätze selbst festlegen. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Informationen zu Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Saarland
Das Saarland wendet das Bundesmodell an, hat jedoch Anpassungen bei den Steuermesszahlen vorgenommen. Die Steuermesszahlen betragen 0,34 Promille für Wohngrundstücke und 0,64 Promille für andere Grundstücke.
Die Gemeinden können die Hebesätze selbst festlegen. Es gibt jedoch keine fixen Hebesatz-Empfehlungen, sondern Spannbreiten. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Informationen zu Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Sachsen
Sachsen folgt dem Bundesmodell mit Anpassungen bei den Steuermesszahlen. Die Steuermesszahlenbetragen 0,36 Promille für Wohngrundstücke und 0,72 Promille für andere Grundstücke.
Die Gemeinden können die Hebesätze individuell festlegen. Es gibt jedoch wie in Baden-Württemberg und im Saarland keine fixen Hebesatz-Empfehlungen, sondern Spannbreiten. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Informationen zu Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Sachsen-Anhalt
Das Bundesland hat das Bundesmodell übernommen. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke. Auch in Sachsen-Anhalt wird wie in Nordrhein-Westfalen die Einführung unterschiedlicher Hebesätze für Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien geplant. Ein entsprechender Gesetzesentwurf wurde bereits verabschiedet.
Schleswig-Holstein
Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke. Hebesätze können von den Gemeinden individuell festgelegt werden. Ein Transparenzregister mit den notwendigen Informationen zu Hebesätzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung wurde veröffentlicht und ist hier abrufbar.
Thüringen
Thüringen hat das Bundesmodell übernommen und berechnet die Grundsteuer auf Basis des Bodenrichtwerts, der Grundstücksfläche sowie der Gebäudefläche und -art. Die Steuermesszahlenentsprechen denen des Bundesmodells mit 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für andere Grundstücke. Die Gemeinden in Thüringen haben die Möglichkeit, die Hebesätze individuell festzulegen.
Berechnung: Beispiele zur Grundsteuer 2025
Berechnungsbeispiel zur Grundsteuer für eine Wohnimmobilie in Berlin
Der Grundsteuerwert einer Eigentumswohnung in der Stadt Berlin beträgt 400.000 Euro. Die Grundsteuer wird wie folgt berechnet:
| Berechnung der Grundsteuer in Berlin | |
| Grundsteuerwert | 400.000 Euro |
| Grundsteuermesszahl | 0,031 % (0,00031) |
| Grundsteuermessbetrag(Grundsteuerwert x Steuermesszahl) | 124 Euro |
| Hebesatz der Stadt Berlin | 470 Prozent (4,70) |
| Jährliche Grundsteuer(Grundsteuermessbetrag x Hebesatz) | 582,80 Euro (145,70 Euro pro Quartal) |
Berechnungsbeispiel zur Grundsteuer für eine Wohnimmobilie in Hamburg
Für ein Einfamilienhaus mit 150 m2 Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 750 m2 in guter Wohnlage lässt sich die Grundsteuer wie folgt berechnen:
| Berechnung der Grundsteuer in Hamburg | |
| Grundstücksfläche | 750 m2 |
| Äquivalenzzahl Grundstück | 0,04 Euro pro m2 |
| Äquivalenzbetrag Grundstück(Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl) | 30 Euro |
| Gebäudefläche | 150 m2 |
| Äquivalenzzahl Gebäude | 0,50 Euro pro m2 |
| Äquivalenzbetrag Gebäude(Gebäudefläche x Äquivalenzzahl) | 75 Euro |
| Messbetrag Grundstück(Äquivalenzbetrag Grundstück x Messzahl 1) | 30 Euro |
| Messbetrag Gebäude(Äquivalenzbetrag Gebäude x Messzahl 0,7) | 52,50 Euro |
| Gesamter Grundsteuermessbetrag(Messbetrag Grundstück + Messbetrag Gebäude) | 82,50 Euro |
| Hebesatz der Stadt Hamburg | 975 % (9,75) |
| Jährliche Grundsteuer(Grundsteuermessbetrag x Hebesatz) | 804,38 Euro (201,09 Euro pro Quartal) |
Wann ist die Grundsteuer zu bezahlen?
Die Grundsteuer ist in der Regel vierteljährlich zu zahlen. Die Zahlungsfristen sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ kann auf Antrag eine Jahreszahlung der gesamten Steuer am 1. Juli erfolgen, der entsprechende Antrag muss bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres gestellt werden. Die genauen Fälligkeitstermine stehen üblicherweise im Grundsteuerbescheid.
Grundsteuer und Miete
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen, was zu höheren Mietnebenkosten führen kann, wenn die Grundsteuer steigt. Besonders in Ballungsgebieten könnten Mieter spürbare Erhöhungen erwarten, da dort oft hohe Grundsteuerwerte und Hebesätze gelten.
Für Mieter empfiehlt sich, die Nebenkostenabrechnung der Miete sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Umlage korrekt erfolgt. Vermieter sollten die Mieter transparent über mögliche Änderungen informieren.
Grundsteuerbescheid und Einspruch
Viele Immobilien- und Grundstücksbesitzer warten aufgrund von Verzögerungen noch auf ihre Grundsteuerbescheide für 2025. Etwa zwei Drittel der Eigentümer dürften per Jahresende 2024 noch keine Grundsteuerbescheide erhalten haben. Die meisten davon sollten jedoch innerhalb des ersten Quartals bei den Eigentümern ankommen.
Wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid erhalten haben, sollten sie den Bescheid jedenfalls auf Richtigkeit prüfen und bei Abweichungen die Möglichkeit eines Einspruchs in Erwägung ziehen. Orientieren Sie sich dabei an folgender Checkliste:
Checkliste für den Grundsteuerbescheid
- Prüfen der Angaben im Bescheid: Stimmen die Angaben im Grundsteuerbescheid zu Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Bodenrichtwert? Fehler können die Höhe der Steuer erheblich beeinflussen.
- Hebesatz der Gemeinde checken: Gibt es Anpassungen für 2025 und wurden aktuelle Hebesätze zugrunde gelegt? Gibt es ein Transparenzregister für faire Hebesätze für Ihr Bundesland?
- Einspruchsfrist beachten: Innerhalb eines Monats nach Erhalt des Grundsteuerbescheids kann Einspruch beim zuständigen Finanzamt erhoben werden, wenn Fehler im Grundsteuerbescheid festgestellt werden. Es empfiehlt sich die Begründung gut zu dokumentieren und Belege beizufügen. Sind die Daten bzw. die Höhe der Steuer korrekt, sollte man von einem Einspruch absehen, da der Einspruch sonst mit Kosten verbunden sein könnte.
- Bescheid zu spät erhalten? Wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid mit Verspätung erhalten haben oder wenn die neu berechnete Grundsteuer besonders hoch ist, sollten Sie bei Ihrer Gemeinde bezüglich einer Ratenzahlung anfragen.
- Als Vermieter Anpassung der Nebenkosten planen: Bei Vermietung die neue Grundsteuer berücksichtigen und die Mieter über die Anpassung der Nebenkosten informieren.