Immobilien zum Selbstbewohnen – wenig Hilfe vom Finanzamt
Weil die Kreditkonditionen für Immobilien extrem günstig sind, werden Häuser und Wohnungen verstärkt gekauft.
Dabei steigt der Anteil von selbstgenutztem Wohnraum im Vergleich zu Anlageobjekten. Angesichts des Marktdrucks bei Kauf- und Mietpreisen sind die eigenen vier Wände der ersehnte Weg aus der Mietfalle.
Selbstgenutztes Wohneigentum: in Sachen Steuern uninteressant
Doch leider ist selbstgenutztes Wohneigentum in Sachen Steuern weniger attraktiv. Bei vermieteten Immobilien, die vom Finanzamt als „Investitionsgut“ behandelt werden, müssen zwar die Einnahmen versteuert werden. Dafür aber lässt sich eine ganze Reihe von Kosten und Ausgaben als Werbungskosten gegenrechnen – inklusive der laufenden Abschreibung des Gebäudewerts. Ja nach Fall und Jahr können Verluste die Steuerlast drücken.
Dagegen sind für selbstgenutztes Wohneigentum Steuern ein eher trauriges Kapitel. Längst vorbei sind die Zeiten, in denen die Anschaffung über §10e EStG gefördert wurde. Auch die staatliche Eigenheimzulage lief 2006 aus. Übrig geblieben ist allenfalls die bescheidene Förderung mit kleineren Zulagen beim Wohn-Riester-Sparen.
Wenigstens will der Fiskus keine Steuern für ersparte Mieten. Jedoch können weder die Zinsen für den Hauskredit noch laufende Kosten für Renovierungen abgesetzt werden. Steuerlich wird die selbstbewohnte Immobilie als „Konsumgut“ behandelt. Wegen fehlender Einnahmen gibt es hier keinen Werbungskostenabzug.
Vorwiegend nur außergewöhnliche Belastungen absetzbar
Was absetzbar ist, lässt sich in ein paar Sätzen darstellen – eigentlich nur, was als außergewöhnliche Belastung zählt. Zum einen die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Putzkraft, Gärtner und Hausmeister. Es dürfen bis zu 20% und maximal 4.000 € abgesetzt werden.
Dann Handwerkerleistungen. Absetzbar sind ebenfalls 20% aber höchstens 1.200 €. Allerdings werden wie bei Gärtner oder Putzfrau auch nur die Arbeitsstunden anerkannt. Auf den Materialkosten bleiben Hauseigentümer sitzen.
Die Rechnungen sollten klar zwischen Stundenlohn und Materialaufwand trennen. Sie sind zwingend einzureichen. Der Grund: Der Höchstbetrag von 1.200 € lässt sich nur absetzen, wenn bei den Arbeitsstunden 6.000 € zusammenkommen.
Das war es auch schon zu Thema Pflege, Reparatur und Renovierung. Selbst eine allseits propagierte energetische Sanierung darf das Finanzamt nicht anerkennen. Es handelt sich nicht um eine außergewöhnliche Belastung im Sinne des Einkommenssteuergesetzes.
Ausnahmen im Sonderfall
Ausnahmen gibt es nur, wenn man die Aufwendungen für Renovierung oder Sanierung nicht zu vertreten hat. Beispielsweise wenn von einem gekauften Haus unerwartet Gesundheitsschäden ausgehen – etwa durch Asbestplatten. Hier hat der Bundesfinanzhof eine Absetzbarkeit bejaht (BFH, Urteil vom 29.3.2012, VI R 47/10).
Als weitere Ausnahme kommen Schäden am Haus nach Sturm oder Überschwemmung infrage – jedoch nur, wenn keine Gebäudeversicherung einspringt.
Und dann gibt es noch eine Sonderregelung für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen. Hier kann man von den entstandenen Sanierungskosten 9% über nur 10 Jahre abschreiben. Mit etwas Liebe zum Bodenständigen kann sich also die alte Mühle oder das schmucke Fachwerkhaus lohnen.
Mit Selbstnutzung Erbschafts- und Spekulationssteuer sparen
Interessant wird selbstgenutztes Wohneigentum in Sachen Steuern, wenn es um Schenkungen oder Erbschaften geht. Erbt etwa die Tochter das Elternhaus, dessen Wert über dem des persönlichen Steuerfreibetrags liegt, so bleibt die Erbschaft komplett steuerfrei, wenn sie 10 Jahre selbst darin wohnt und die Wohnfläche nicht über 200 qm beträgt.
Selbstnutzung spielt auch beim anstehenden Verkauf eine Rolle. Vermietete Immobilien können erst nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn verkauft werden. Die Steuer entfällt nur, wenn das Wohneigentum vor dem Jahr des Verkaufs zwei Jahre lang selbst bewohnt wurde. Bei kompletter Selbstnutzung von Anfang an sind weder Fristen zu beachten, noch Steuern auf den Verkaufsgewinn zu zahlen.
