So machen Sie die Kosten für Mietobjekte richtig geltend

Sämtliche Werbungskosten tragen Sie auf der Rückseite der Anlage V in die Zeilen 34 bis 57 ein. Welche der fünf Spalten Sie jeweils ausfüllen müssen, hängt davon ab, wie die Wohnungen in Ihrem Miethaus genutzt werden. In der Regel sind alle Wohnungen im Haus fremdvermietet. In diesem Fall brauchen Sie die Spalten eins bis vier nicht zu beachten.

Es reicht aus, dass Sie in Spalte fünf den Gesamtbetrag der jeweiligen Ausgabenpositionen eintragen. Entsprechendes gilt, wenn Sie lediglich eine einzige Wohnung vermieten, wie etwa eine Eigentumswohnung.

Ausnahme in bestimmten Fällen

Anders verhält es sich dagegen insbesondere dann, wenn Sie eine der Wohnungen im Miethaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt, einem anderen unentgeltlich überlassen oder zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt haben. In diesen Fällen sind die Werbungskosten für Ihr Miethaus in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufzuschlüsseln.

Gleiches gilt, wenn Sie eine Wohnung zu einem Vorzugspreis vermietet haben, der mehr als 50% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wo immer es möglich ist, ermitteln Sie den nicht abziehbaren Anteil der Werbungskosten einzeln und ziehen ihn dann vom Gesamtbetrag der Werbungskosten ab (so genannte direkte Zuordnung).

Wo Sie Ihre Anschaffungs- und Herstellungskosten eintragen

Absetzungen für Abnutzungen genauso wie auch Sonderabschreibungen werden in die Formularzeilen 34 bis 39 eingetragen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Ihr Mietobjekt können Sie nicht sofort, sondern nur im Wege der Abschreibung als Werbungskosten geltend machen.

Machen Sie für das Jahr 2012 erstmals eine Abschreibung geltend, müssen Sie die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf einem gesonderten Blatt, das Sie der Anlage V beifügen, auflisten. Den berechneten Abschreibungssatz übertragen Sie dann in die betreffende Zeile der Anlage V.

Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind immer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Die Kosten für den Grund und Boden einschließlich der hierfür angefallenen Kaufnebenkosten müssen Sie aus den Anschaffungskosten für das Grundstück herausrechnen, da ja der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt.

Die Finanzämter setzen im Allgemeinen 20% der Anschaffungskosten als Grundstückskosten an. Auf das Gebäude entfallen somit 80% der Anschaffungskosten, die dann als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung dienen.

Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach der Art des Gebäudes und nach dem Zeitpunkt des Erwerbs. Mit der Übersicht auf der nächsten Seite ermitteln Sie den richtigen Abschreibungssatz.

Diese Zinsen erkennt das Finanzamt an

Zinsen für Schulden, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig und werden in Zeile 40 eingetragen.

Schuldzinsen können bestehen aus Hypothekenzinsen, Bausparzinsen, Zinsen für Baudarlehen, Zinsen für private Darlehen oder für Zwischenfinanzierungen. Ebenso gehören auch Bereitstellungszinsen für ein Hypothekendarlehen oder Verzugszinsen dazu.

Achtung: Zahlen Sie einem Miterben an einem Mietobjekt eine Abfindung und nehmen hierfür einen Kredit auf, so gehören auch diese Schuldzinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Wenn Ihnen Geldbeschaffungskosten entstanden sind

In Zeile 41 gehören die Geldbeschaffungskosten wie beispielsweise Schätzgebühren, Gebühren für Ausfallbürgschaften, Gebühren für die Vermittlung eines Darlehens, Bereitstellungszinsen sowie Notarkosten und Gerichtsgebühren für die Bestellung von Hypotheken und Grundschulden. Auch im Zusammenhang mit der Geldbeschaffung entstandene Fahrtkosten- und Verpflegungskosten können hier berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp: Auch die Makler- und Beraterkosten können Finanzierungskosten sein, wenn es sich dabei um die Finanzierungsberatung für die Anschaffung des Gebäudes gehandelt hat. Auch Renten und dauernde Lasten, die wirtschaftlich mit dem Mietobjekt zusammenhängen (zum Beispiel bei einem Grundstückskauf auf Rentenbasis) können als Werbungskosten abgesetzt werden.

Achtung: Machen Sie die Kosten erstmals geltend, sind dazu entsprechende Angaben auf einem gesonderten Blatt erforderlich. Werden dagegen Beträge wie im Vorjahr beansprucht, tragen Sie in Zeile 42 einfach „wie im Vorjahr“ ein.

Wo Sie Renovierungskosten eintragen

Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung eines Mietobjekts sind Werbungskosten. Ob es sich im Einzelfall tatsächlich um Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung, die nur im Wege der Abschreibung geltend gemacht werden können, prüft das Finanzamt nicht, wenn die einzelnen Baumaßnahmen nicht mehr als 2.100 Euro (ohne Umsatzsteuer) je Gebäude betragen.

Achtung: Notieren Sie auf einem gesonderten Blatt das Rechnungsdatum, die Art der Baumaßnahme, das ausführende Unternehmen und den gezahlten Rechnungsbetrag. Fügen Sie am besten immer auch Kopien der Rechnungen bei.

Auch größere Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes müssen meist im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden.

Erhaltungsaufwendungen sind alle Aufwendungen, die durch die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts veranlasst sind. Diese Aufwendungen werden im Allgemeinen durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes veranlasst.

Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwand des Grundstücks und somit Erhaltungsaufwendungen. Als Faustregel gilt: Wird etwas Vorhandenes gegen etwas Neues/Moderneres ersetzt beziehungsweise ausgetauscht, liegt ein Erhaltungsaufwand vor, der sofort abzugsfähig ist.