Geschlossene Immobilienfonds: Vorteile, Risiken & Merkmale

Geschlossene Immobilienfonds bieten Anlegern die Aussicht auf überdurchschnittliche Renditen. Allerdings gehen mit dieser Fondsart auch einige Risiken einher, die es als Anleger zu berücksichtigen gilt. Durch welche Merkmale sich ein geschlossener Immobilienfonds auszeichnet, wie hoch die Mindestanlagesumme ist, wie lange der Fonds gehalten werden muss und welche Vor- und Nachteile mit der Investition einhergehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds sind eine Form von Investmentfonds, die Kapital von Anlegern sammeln, um es in spezifische Immobilienprojekte zu investieren. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds gibt es bei geschlossenen Fonds eine begrenzte Zeichnungsphase, während der Anleger Anteile kaufen können. Nach dieser Phase wird der Fonds geschlossen, und es werden keine weiteren Anteile mehr ausgegeben.

Ein Verkauf der Anteile vom geschlossenen Immobilienfonds ist in der Regel erst nach dem Zeitraum der definierten Kapitalbindung möglich. Alternativ kann ein Verkauf über den Zweitmarkt stattfinden.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds sammeln Kapital von Anlegern, um es in spezifische Immobilienprojekte zu investieren. Der Fonds hat eine begrenzte Zeichnungsphase, in der Investoren Anteile kaufen können. Nach Ablauf dieser Phase wird der Fonds geschlossen, und es werden keine weiteren Anteile mehr ausgegeben. Das gesammelte Kapital wird dann in die geplanten Immobilienprojekte investiert.

Funktionsweise im Detail:

1. Zeichnungsphase: Zu Beginn wird der Fonds aufgelegt und Anleger können während einer festgelegten Zeitspanne Anteile zeichnen. Sobald genügend Kapital gesammelt wurde oder die Zeichnungsfrist endet, wird der Fonds geschlossen.
2. Kapitalbindung: Das eingesammelte Kapital wird langfristig in konkrete Immobilienprojekte investiert. Dies können Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnanlagen oder andere gewerbliche Immobilien sein. Die Investoren sind für die gesamte Laufzeit des Fonds an das Investment gebunden.
3. Projektrealisierung: Die Fondsgesellschaft kauft, entwickelt oder renoviert die Immobilien mit dem gesammelten Kapital. Während der Laufzeit des Fonds generieren die Immobilien Einnahmen, meist durch Mieteinnahmen.
4. Rendite und Ausschüttungen: Die erzielten Einnahmen aus den Immobilienprojekten werden regelmäßig an die Anleger ausgeschüttet. Die Höhe der Ausschüttungen hängt von der Performance der Immobilien ab.
5. Laufzeitende und Verkauf: Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit, die oft zwischen vier und sechs Jahren oder länger beträgt, werden die Immobilien verkauft. Der Erlös wird an die Anleger verteilt, wodurch sie ihre ursprüngliche Investition und mögliche Gewinne zurückerhalten.
6. Zweitmarkt: In der Regel können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds während der Laufzeit nicht zurückgegeben werden. Ein Verkauf ist meist nur über den Zweitmarkt möglich, wo jedoch oft Abschläge auf den Wert der Anteile akzeptiert werden müssen.

Geschlossene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, direkt an der Wertsteigerung und den Erträgen spezifischer Immobilienprojekte teilzuhaben. Sie erfordern jedoch eine langfristige Kapitalbindung und sind mit höheren Risiken verbunden, weshalb sie sich eher für erfahrene und risikobewusste Investoren eignen.

Welche Chancen besitzen geschlossene Immobilienfonds?

Die großen Vorteile des Investments in geschlossene Fonds sind sicherlich zum einen überdurchschnittliche Renditen und zum anderen die Anlage in sehr interessante Immobilienprojekte.

Die wesentlichen Vorzüge von geschlossenen Immobilienfonds sind zusammengefasst:

• Häufig überdurchschnittliche Renditen
• Interessantes Investment am Immobilienmarkt
• Vorteile einer Sachwertanlage
• Profitieren von wachstumsstarken Immobilienarten
• Direktes Investment in ein Projekt 

Welche Risiken drohen bei geschlossenen Immobilienfonds?

Gegenüber diesen Vorteilen sollten Sie folgende Nachteile kennen, bevor Sie sich für geschlossene Immobilienfonds entscheiden: 

• Höheres Risiko einschließlich möglichem Totalverlust
• Keine Risikostreuung
• Kapitalbindung von mindestens vier bis fünf Jahren
• Vorzeitiger Verkauf an Zweitmarkt oft nicht realisierbar
• Anleger sollte sich am Markt auskennen
• Mindestanlagesumme oft zwischen 10.000 und 20.000 Euro

Nachteilig bei geschlossenen Immobilienfonds ist also das recht hohe Risiko bis hin zum möglichen Totalverlust sowie die Tatsache, dass Sie Ihr Kapital länger binden und oft keine vorzeitige Veräußerung der Fondsanteile vornehmen können. 

Sehr wichtig! Das Investment in geschlossene Immobilienfonds erfordert sorgfältige Überlegung. Anleger tragen ein erhebliches Risiko, bis hin zum möglichen Totalverlust. In der Vergangenheit sind bereits mehrere geschlossene Immobilienfonds insolvent geworden.

Für wen eignen sich geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds sind weniger für Kleinanleger oder durchschnittliche Privatanleger geeignet. Schließlich gibt es eine relativ hohe Mindestanlagesumme und das Risiko des Totalverlustes.

Demnach sind geschlossene Immobilienfonds für eine etwas andere Gruppe von Investoren geeignet, die vor allem folgende Voraussetzungen erfüllen können: 

• Mindestanlagesumme von 10.000 Euro und mehr
• Gewinnorientiert
• Risikobewusst
• Totalverlust möglich
• Kapitalbindung von meistens mindestens vier Jahren

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich demnach für erfahrene Anleger, die einen hohen Kapitaleinsatz aufbringen können und auch risikobereit sind.

Wie investiere ich in geschlossene Immobilienfonds?

Bei geschlossenen Immobilienfonds können Anteile nur innerhalb eines begrenzten Zeitraums nach der Emission erworben werden, meist einige Monate. Nach Ablauf dieser Zeichnungsphase ist ein Erwerb nicht mehr möglich.

Der Verkauf der Anteile ist in der Regel erst nach einer Haltefrist von vier bis sechs Jahren möglich. Ein Verkauf am Zweitmarkt ist zwar möglich, aber dort werden relativ wenige Anteile gehandelt und oft mit einem Abschlag von bis zu 30 Prozent auf den aktuellen Wert.

Wie werden geschlossene Immobilienfonds besteuert?

Die Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds fallen nicht unter die Kapitalertragsteuer in Form der Abgeltungssteuer. Stattdessen handelt sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Das wiederum führt dazu, dass die Erträge auf Grundlage Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes besteuert werden.