Immobilienfonds: Arten, Merkmale, Chancen und Risiken

Die meisten Anleger möchten ihr Geld zwar gerne in Immobilien investieren, haben nicht genug Kapital, um einzelne Objekte zu erwerben. Exakt dann bieten sich Immobilienfonds als spezielle Investmentfonds an. In dem Fall erwirbt die Fondsgesellschaft Immobilien und gibt auf das Vermögen Anteile aus.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was Immobilienfonds sind und welche Arten es gibt. Ferner gehen wir darauf ein, für wen solche Investmentfonds empfehlenswert sind, was deren Vor- und Nachteile sind sowie, auf welche Art und Weise Sie die Anteile kaufen können.

Was sind Immobilienfonds?

Per Definition handelt es sich bei Immobilienfonds um spezielle Investmentfonds, die Kapital in sogenanntes Betongold investieren. So werden Immobilien bezeichnet, bei denen es sich in aller Regel um Gewerbeimmobilien handelt. Im ersten Schritt sammelt die Fondsgesellschaft dazu das Geld zahlreiche Kunden, sodass ein Investment am Immobilienmarkt stattfinden kann.

Über dieses Vermögen gibt die Gesellschaft dann Fondsanteile aus, die Anleger käuflich erwerben können. Das investierte Geld wird dann – bei offenen Fonds – als Sondervermögen verwaltet. Bei geschlossenen Fonds ist das nicht der Fall, sodass Sie dringend zwischen diesen zwei Fondsarten unterscheiden müssen.

Welche Arten an Immobilienfonds gibt es?

Sämtliche Immobilienfonds am Markt lassen sich einer der folgenden zwei, großen Gruppen zuordnen:

1. Offene Immobilienfonds
2. Geschlossene Immobilienfonds

Zwischen diesen zwei Varianten müssen Sie als Anleger differenzieren, weil es sowohl im Hinblick auf Risiken als auch sonstige Konditionen zum Teil erhebliche Unterschiede gibt.

Die meisten Anleger, die sich grundsätzlich für Immobilienfonds entscheiden, wählen offene Immobilienfonds. Allerdings gibt es ebenso geschlossene Immobilienfonds, die sich jedoch aufgrund des höheres Risikos jedoch weniger Beliebtheit erfreuen.

Geschlossenen oder offenen Immobilienfonds wählen? Merkmale und Unterschiede

Bei der Auswahl der Immobilienfonds sollten Sie auf die Unterschiede zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds achten. Die Differenzen beziehen sich vor allem auf die Mindestanlagesumme, die Laufzeit, die Verfügungsmöglichkeiten sowie die Höhe der Rendite.

Die nachfolgende Tabelle fasst die wichtigsten Merkmale und Unterschiede des offenen und geschlossenen Immobilienfonds zusammen:

Für wen sind Immobilienfonds empfehlenswert?

Für wen Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert sind, hängt vor allem von den Anlagezielen und Ihrem Anlegertyp ab. Grundsätzlich sind diese Investmentfonds vorrangig für Anleger interessant, die prinzipiell auf indirektem Wege in Betongold investieren möchten. Dabei sollte man zwischen den zwei Fondsarten differenzieren. Denn offene Immobilienfonds sind nicht für die gleichen Anleger wie geschlossene Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert.

• Offene Immobilienfonds eignen sich für ertragsorientierte Anleger als Portfoliobeimischung, die nicht risikoreich investieren wollen, aber auch nicht rein sicherheitsorientiert sind.
• Geschlossene Immobilienfonds sind für gewinnorientierte Anleger empfehlenswert, die risikobewusst investieren wollen.

Voraussetzungen für die Investition in offene und geschlossene Immobilienfonds zeigt die folgende Tabelle:

Was sind die Vorteile von Immobilienfonds?

Immobilienfonds bergen je nach Art unterschiedliche Vorzüge, die es als Anleger bei der Entscheidung zu berücksichtigen gilt. Die folgende Tabelle zeigt die Vorteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds auf:

Was sind die Nachteile von Immobilienfonds?

Immobilienfonds besitzen auch einige Risiken, insbesondere die geschlossenen Immobilienfonds. Um Ihnen eine Übersicht über die Nachteile zu geben, haben wir nachfolgend eine Tabelle mit den relevanten Risiken beider Arten von Immobilienfonds zusammengestellt:

Wichtig: Das Investment in geschlossene Immobilienfonds sollte gut überlegt sein. Sie gehen ein hohes Risiko ein und sogar ein Totalverlust ist nicht ausgeschlossen. In der Vergangenheit mussten schon diverse geschlossene Immobilienfonds Insolvenz anmelden.

Wie kann ich Immobilienfonds kaufen und verkaufen?

Die Anteile offener Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Stattdessen kaufen und verkaufen Sie die Fondsanteile direkt von der bzw. an die Fondsgesellschaft. Trotzdem können Sie Ihrer Bank oder Ihrem Broker einen entsprechenden Auftrag erteilen, der dann den Kauf- oder Verkaufsauftrag an die Fondsgesellschaft weitergeleitet. 

Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Sie nur einen bestimmten Zeitraum ab Emission von wenigen Monaten Zeit, die Anteile zu erwerben. Nach Ende der Zeichnungsphase ist das nicht mehr möglich. Veräußern können Sie die Fondsanteile erst nach Ablauf der Haltedauer, die oft zwischen vier und sechs Jahren beträgt. Zwar ist auch ein Verkauf am Zweitmarkt möglich. Dort werden allerdings vergleichsweise wenige Anteile gehandelt. Zudem findet in der Regel ein Abschlag von bis zu 30 Prozent auf den aktuellen Wert des Anteils statt.

Wie werden Immobilienfonds besteuert?

Ein ebenfalls interessantes Thema im Zusammenhang mit Immobilienfonds ist die Besteuerung. Selbstverständlich müssen wir auch an dieser Stelle zwischen den offenen den geschlossenen Fonds differenzieren:

• Offene Immobilienfonds werden mit der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, dem Solidaritätszuschlag und einer potenziell anfallenden Kirchensteuer besteuert. Diese Steuern fallen auf Kapitalerträge, also die Einkünfte aus Kapitalvermögen, an.
• Geschlossene Immobilienfonds erzielen keine Kapitalerträge, sondern Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Demnach werden die Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Wichtig: Bei offenen Immobilienfonds existiert die sogenannte Teilfreistellung. Damit sind 60 Prozent der Ausschüttungen für Anleger steuerfrei. Der Rest ist steuerpflichtig.

Sind Immobilienfonds sinnvoll für Privatanleger?

Insbesondere offene Immobilienfonds können sinnvoll für Privatanleger sein, denn auf diese Weise können Sie indirekt in den Immobilienmarkt Geld anlegen. Sogar Sparer können diese Fondsart nutzen, wenn zum Beispiel im Rahmen eines Fondssparplans für monatlich 100 Euro Anteile an offenen Immobilienfonds gekauft werden. Allerdings sollte Anleger und Sparer bewusst sein, dass es sich nicht um eine äußerst sichere Anlageform handelt. 

Geschlossene Immobilienfonds sind weniger gut geeignet für durchschnittliche Privatanleger, erst recht nicht für Kleinanleger. Stattdessen empfehlen Experten geschlossene Fonds für erfahrene und vermögendere Privatanleger. Sie sollten zudem risikobereit sein, denn bei geschlossenen Immobilienfonds kann es sogar zum Totalverlust kommen. 

Zusammenfassung – alle Merkmale zu Immobilienfonds auf einen Blick