Offene Immobilienfonds: Vorteile, Risiken + alle Merkmale

Offene Immobilienfonds sind eine beliebte Anlageform, um indirekt und mit geringen Beträgen in die Immobilienbranche zu investieren. Doch wie sinnvoll ist eine Investition in offene Immobilienfonds? Welche Vorteile und Risiken es gibt, wie lange die Haltefrist beträgt und wie hoch die Anlagesumme sein muss, aber auch für wen sich offene Immobilienfonds eignen, verrate ich Ihnen in diesem Artikel.

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die das Geld ihrer Anleger in eine Vielzahl von Immobilienprojekten investieren. Diese Fonds sind so strukturiert, dass Anleger jederzeit Anteile kaufen oder verkaufen können, wodurch eine hohe Liquidität gewährleistet ist.

Das investierte Kapital wird in verschiedene Immobilienarten wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnimmobilien oder Hotels angelegt, um ein diversifiziertes Portfolio zu schaffen.

Einnahmen generieren offene Immobilienfonds in Form von Mieteinnahmen und eventuell zusätzlich durch einen Gewinn, der sich aus dem Kauf und späteren Verkauf der Immobilie ergibt.

Deshalb ist es auch für die Beurteilung der Rendite nicht unerheblich, die sogenannte Vermietungsquote zu kennen. Wertsteigerungen ergeben sich bei offenen Immobilienfonds vor allem dadurch, dass gute Konditionen existieren und die Immobilien an Wert gewinnen.

Wie funktionieren offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sammeln Kapital von vielen Anlegern und investieren dieses in eine Vielzahl von Immobilienprojekten. Diese Fonds werden von professionellen Fondsmanagern verwaltet, die für die Auswahl, den Kauf, die Verwaltung und den Verkauf der Immobilien verantwortlich sind.

1. Kapitalsammlung: Anleger investieren Geld in den Fonds, indem sie Anteile kaufen. Dies kann fortlaufend geschehen, da offene Immobilienfonds kontinuierlich neue Anteile ausgeben.
2. Investitionen: Das gesammelte Kapital wird in verschiedene Immobilien investiert, typischerweise in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhallen und Wohnhäuser. Diese Diversifikation reduziert das Risiko für die Anleger.
3. Vermögensverwaltung: Die Fondsmanager verwalten die Immobilien, kümmern sich um die Instandhaltung, die Vermietung und andere operative Aufgaben. Die Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilien fließen in den Fonds zurück.
4. Renditen: Anleger profitieren von den Erträgen des Fonds in Form von Ausschüttungen, die aus den Mieteinnahmen und den Gewinnen aus Immobilienverkäufen bestehen können. Diese Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausgeschüttet.

Offene Immobilienfonds bieten somit eine flexible und relativ sichere Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne dass einzelne Anleger große Summen Kapital oder spezielles Fachwissen benötigen.

Welche Vorteile bergen offene Immobilienfonds?

Die größten Vorteile des Investments in offene Immobilienfonds sind die Risikostreuung durch die Diversifikation, die niedrigen Mindestanlagesumme und dass sich das Fondsmanagement komplett um das Investment kümmert.

Weitere Vorteile von offenen Immobilienfonds:

• Indirektes Investment am Immobilienmarkt mit geringem Kapitaleinsatz (ab 50 Euro)
• Diversifikation und Risikostreuung
• Abgesehen von der Haltedauer jederzeitiger Verkauf der Anteile möglich
• Anteile können jederzeit gekauft werden
• Aktives Fondsmanagement und kein Aufwand für Anleger
• Vorteil einer Sachwertanlage nutzen
• Zum Vermögensaufbau geeignet (Sparplan)

Welche Risiken haben offene Immobilienfonds?

Gegenüber den Vorteilen gibt es bei offenen Immobilienfonds die folgenden Nachteile:

• Verluste möglich, Totalverlust nicht ausgeschlossen
• Vergleichsweise hohe Kosten, zum Beispiel Ausgabeaufschlag
• Manchmal geringe Renditen
• Anteilsrücknahme seitens der Fondsgesellschaft kann unter Umständen ausgesetzt werden
• Mindestens zwei Jahre Haltedauer

Nachteile sind demgegenüber das Risiko von Kursverlusten, vergleichsweise hohe Gebühren und dass in der Vergangenheit schon bei mehreren Fonds der mögliche Verkauf von Fondsanteilen ausgesetzt wurde.

Für wen eignen sich offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind nicht für sehr sicherheitsorientierte Anleger geeignet, denn Verluste sind möglich. Auf der anderen Seite zählen diese Fonds nicht zu den risikoreichen Investments, sodass sie oft von ertragsorientierten Anlegern sowie Sparern gewählt werden. 

Offene Immobilienfonds können für Anleger dann interessant sein, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Indirektes Investment in Immobilien gewünscht
• Einmaliges Investment oder Vermögensaufbau im Rahmen eines Fondssparplans
• Vermögendere Anleger, Kleinanleger und Sparer
• Portfoliobeimischung
• Ertragsorientierte Anleger 

Wie investiere ich in offene Immobilienfonds?

Die Anteile offener Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Stattdessen erwerben und veräußern Sie die Anteile direkt über die Fondsgesellschaft. Ihre Bank oder Ihr Broker kann den Kauf- oder Verkaufsauftrag an die Fondsgesellschaft weiterleiten.

Wie werden offene Immobilienfonds besteuert?

Bei offenen Immobilienfonds erzielen Anleger Kapitalerträge. Das bedeutet, dass die stattfindenden Ausschüttungen in den Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen fallen, sodass die Abgeltungssteuer anfällt. Diese beläuft sich auf 25 Prozent plus eventueller Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag.

Jedoch gibt es auch bei offenen Immobilienfonds seit geraumer Zeit die sogenannte Teilfreistellung. Das bedeutet, dass Anleger dadurch steuerlich entlastet werden, dass nicht die gesamten Ausschüttungen steuerpflichtig sind. Bei offenen Immobilienfonds sind daher 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei.