6 gute Gründe für eine Modernisierung
Für Vermieter gibt es viele gute Gründe eine Modernisierung in der eigenen Immobilie durchzuführen. Hierzu gehören unter anderem die Wertsteigerungen, die Mieterhöhungen und auch Steuervorteile.
Wenn man als Vermieter dann noch den Mietern gegenüber eine geplante Modernisierung ankündigt, ergeben sich drei weitere wichtige Vorteile. Beispielsweise können Mieter Mietminderungen durchsetzen, wenn die Modernisierung von energetischer Art ist.
Das sind 6 gute Gründe für eine Modernisierung
- Eine Modernisierung steigert den Wert der Immobilie und kann so teurer vermietet oder auch verkauft werden.
- Ein weiterer Vorteil ist: Die Mieter zahlen dafür einen Modernisierungszuschlag.
- Außerdem kann man als Vermieter die Kosten für die Modernisierung bei der Steuererklärung absetzen.
- Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 2 BGB auch dann dulden, wenn die zu erwartende Mieterhöhung für sie eine so genannte „wirtschaftliche Härte“ darstellt. Nach der alten Gesetzeslage konnten Mieter noch eine Modernisierung verhindern, wenn diese für sie eine Härte bedeutete. Heute ist das jedoch nicht mehr der Fall.
- Eine sonstige Härte müssen Mieter dem Vermieter gemäß § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des auf die Ankündigung der Modernisierung folgenden Monats mitteilen. Ein solcher Einwand könnte zum Beispiel darin bestehen, dass ein Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung – nur noch innerhalb eines Monats – einwendet, dass durch die geplante Modernisierung der Grundschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird. Dieser Einwand wird jedoch nur innerhalb eines Monats berücksichtigt. Danach ist ein auf eine Härte gestützter Einwand unbeachtlich.
- Wegen einer energetischen Modernisierung, was zum Beispiel bei einer Erneuerung der Fenster der Fall ist, ist ein Mieter gemäß 536a Abs. 1a BGB drei Monate lang nicht zur Mietminderung berechtigt. Das gilt selbst dann, wenn die durch die energetische Modernisierung verursachten Beeinträchtigungen für einen Mieter erheblich sind. Erheblich ist eine Beeinträchtigung zum Beispiel dann, wenn die Mieträume überwiegend nicht vertragsgemäß genutzt werden können.
Modernisierung – eine gute Möglichkeit der Wertsteigerung
Diese 6 Gründe sollten Vermietern genug Anlass dafür geben einmal über eine Modernisierung nachzudenken. Besonders für Vermieter, die eine Erhöhung der Miete durchsetzen wollen, jedoch derzeit keine Berechtigung dazu besitzen, können durch eine Modernisierung eine teurere Miete durchsetzen. Aber Achtung: Auch hier gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Unwirtschaftliche Maßnahmen müssen Mieter nicht dulden.
Zudem gelten seit der letzten Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2014 neue Anforderungen an Immobilien und deren Wärmeverlust. Vielleicht ist es also an der Zeit für neue Fenster oder eine weitere Dämmschicht.
Und da diese Modernisierungsmaßnahmen von energetischer Art sind, können Mieter nicht einmal während der Baumaßnahmen die Miete mindern. Eine gute Zeit für Modernisierungen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
