Anschlussfinanzierung: Zinsen, Kosten, Vor- und Nachteile der Arten

Im Rahmen einer Baufinanzierung ist es selten, dass der gesamte Betrag des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Oftmals wird zum Beispiel eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart, während sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens auf 30 Jahre erstreckt. In diesen Fällen ist es notwendig, dass sich der Kreditnehmer rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmert.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Anschlussfinanzierung ist und welche Varianten zur Verfügung stehen. Wir gehen ferner darauf ein, wie eine solche Finanzierung abläuft, wann Sie diese benötigen und welche Kosten anfallen. Zum Ende des Beitrages geben wir Ihnen einige Tipps, worauf Sie bei der Auswahl der Anschlussfinanzierung achten sollten.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung ist ein Kredit, der sich an ein vorheriges Darlehen anschließt. Zum Einsatz kommen Anschlussfinanzierungen fast ausschließlich im Rahmen einer Baufinanzierung. Benötigt wird die Anschlussfinanzierung, nachdem die Zinsbindungsfrist für den aktuellen Kredit abgelaufen ist. Wenn das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig getilgt wurde, es also eine Restschuld gibt, muss meistens eine Anschlussfinanzierung durchgeführt werden. Es handelt sich somit um die Fortsetzung der Erstfinanzierung, die Sie zum Beispiel im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie in Anspruch genommen haben.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung stehen zur Wahl?

Es gibt im Wesentlichen die folgenden drei Varianten der Anschlussfinanzierung, die im Zusammenhang mit einem Kredit zur Verfügung stehen:

1. Forward-Darlehen
2. Prolongation
3. Umschuldung

Forward-Darlehen

Eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen. Die Besonderheit besteht darin, dass Sie diesen Kredit teilweise sogar Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abschließen. Sie sichern sich mit dem Forward-Darlehen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung, die zum Beispiel erst in zwei Jahren akut wird. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt nach Ablauf der Zinsbindung mit dem Ende der Zinsbindungsfrist.

Die Vorzüge des Darlehens sind:

• Konditionen für spätere Anschlussfinanzierung sind garantiert
• Planungs- und Kalkulationssicherheit
• Festzins für viele Jahre

Sie sichern sich mit dem Forward-Darlehen die aktuell eventuell günstigen Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung, auch wenn diese vielleicht erst in zwei oder drei Jahren akut wird.

Neben den Vorteilen sollten Sie ebenso folgende Nachteile kennen, die in Verbindung mit einem Forward-Darlehen stehen:

• Zinsaufschlag
• Zinsbindung, auch wenn die Marktzinsen in den kommenden Monaten oder Jahren fallen

Umschuldung

Eine weitere Art der Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. Damit ist gemeint, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindung Ihren Kredit bei der Bank ablösen und bei einem anderen Kreditinstitut ein neues Immobiliendarlehen aufnehmen. Das bedeutet, dass die Restschuld an die neue Bank mit dem entsprechenden Kredit übertragen wird.

Sinnvoll ist eine Umschuldung unter der Voraussetzung, dass Ihnen eine andere Bank günstigere Konditionen als der aktuelle Kreditgeber anbietet. Die folgenden Vorteile stehen im Zusammenhang mit der Umschuldung:

• Oft günstigerer Zinssatz bei anderen Banken als bei der Hausbank
• Häufig bessere Leistungen, wie zum Beispiel kostenfreie Sondertilgungen
• Große Auswahl an Angeboten

Neben diesen Vorteilen gibt es bei einer Umschuldung ebenso Nachteile, die nicht unerheblich sind:

• Neue Kreditwürdigkeitsprüfung
• Zusätzliche Kosten, insbesondere bei Löschung und Neueintragung der Grundschuld

Prolongation

Die Prolongation ist die Verlängerung des aktuellen Immobilienkredites bei der gleichen Bank. Kurz vor Ablauf der Zinsbindung unterbreitet Ihnen das Kreditinstitut im Normalfall für das Anschlussdarlehen ein Angebot. Nehmen Sie dieses an und verlängern den Kredit mit einer neuen Zinsbindungsfrist, wird das als Prolongation bezeichnet.

Vorzüge dieser Variante der Anschlussfinanzierung sind:

• Keine erneute Prüfung der Kreditwürdigkeit
• Gleicher Ansprechpartner bei der Bank wie bisher
• Keine neuen Kosten, zum Beispiel für Übertragung im Grundbuch

Allerdings gibt es auch bei dieser Variante Nachteile zu bedenken, wie zum Beispiel:

• Meistens nicht der günstigste Zins am Markt
• In der Regel keine besseren Leistungen als bisher

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?

Wie eine Anschlussfinanzierung abläuft, ist davon abhängig, für welche der zuvor genannten Varianten Sie sich entscheiden. Meistens verläuft die anschließende Finanzierung nach dem folgenden Grundschema:

1. Sie erhalten von Ihrer Bank – meistens ca. drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung – ein Angebot mit aktuellen Konditionen zur Verlängerung des Kredites.
2. Sie nehmen das Angebot an und verlängern die Baufinanzierung oder vergleichen Angebote anderer Banken.
3. Akzeptieren Sie die Prolongation, ist damit die Anschlussfinanzierung gesichert.
4. Vergleichen Sie Angebote und entscheiden sich für ein anderes Kreditinstitut, nehmen Sie eine Umschuldung vor.
5. Bei der Umschuldung erhalten Sie mit Ablauf der Zinsbindung die Darlehenssumme von der neuen Bank ausgezahlt und tilgen damit die Restschuld Ihres aktuellen Immobilienkredites.
6. Bei einem Forward-Darlehen entscheiden Sie sich Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung für eine Anschlussfinanzierung. Nachdem die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und Sie tilgen damit den bis dato aktuellen Baukredit.

Die letzte Phase ist bei allen drei Varianten der Anschlussfinanzierung gleich. Nach dem Abschluss der Finanzierung zahlen Sie den Kredit in monatlichen Raten zurück.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Wenn Sie sich für die Anschlussfinanzierung günstige Zinsen sichern möchten, sollten Sie sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Bei einem Forward-Darlehen zum Beispiel ist es typisch, dass dieses zwischen zwei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen wird. Kommen für Sie hingegen nur eine Prolongation oder eine Umschuldung des Darlehens infrage, sollten Sie sich spätestens vier bis sechs Monate nach Ablauf der Zinsbindung über die Anschlussfinanzierung Gedanken machen.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Wie hoch die Zinsen für Anschlussfinanzierungen sind, hängt von der aktuellen Situation an den Märkten ab. In der Regel weichen die Konditionen einer Anschlussfinanzierung nicht von denen einer Erstfinanzierung ab, wenn Sie also erstmals einen Baufinanzierung nutzen. Momentan bewegen sich die Zinsen für Anschlussfinanzierungen im Durchschnitt zwischen 3,3 und 3,8 Prozent.

Im Hinblick auf die Prognose der Zinsen rechnen Experten für das 2. Halbjahr 2024 damit, dass sich die Bauzinsen eher seitwärts bewegen. Gleiches gilt für die ersten Monate 2025, sodass sich die Zinsen nicht in größerem Umfang verändern dürften.

Welche Kosten fallen für die Anschlussfinanzierung an?

Welche Kosten bei einer Anschlussfinanzierung im Rahmen der Baufinanzierung anfallen, ist davon abhängig, für welche der genannten Varianten Sie sich entscheiden. Daher müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:

• Umschuldung: Es gibt zusätzliche Kosten, da die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen werden muss. Für eine Grundschuld im Gegenwert von 100.000 Euro entstehen im Durchschnitt rund 250 Euro für die Löschung und ca. 750 Euro für die Neueintragung. Alternativ gibt es die Möglichkeit einer Grundschuldabtretung von der alten an die neue Bank. In diesem Fall belaufen sich die Kosten nur auf etwa 250 Euro je 100.000 € Grundschuld.
• Prolongation: Bei der Prolongation fallen in aller Regel keine Kosten an.
• Forward-Darlehen: Beim Forward-Darlehen entstehen Kosten in Form des Zinsaufschlages, den die Bank gegenüber den aktuellen Bauzinsen veranschlagt. Je nach Anbieter beläuft sich der Zinsaufschlag auf etwa 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte monatlich.

Was gibt es bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Bevor Sie sich für eine Anschlussfinanzierung entscheiden, sollten Sie einige Tipps beachten, die Ihnen bei der Auswahl helfen.

• Effektivzinsen vergleichen: Sollten Sie keine Prolongation vornehmen wollen, vergleichen Sie bitte die Angebote der Banken. Es ist am einfachsten, den jeweiligen Effektivzins der Bank mit dem Zins der anderen Angebote zu vergleichen.
• Nicht nur auf die Zinsen achten: Der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung ist war wichtig. Dennoch sollten Sie diesen nicht als alleiniges Auswahlkriterium ansehen. Ebenfalls sinnvoll ist es, darauf zu achten, dass die monatliche Rate tragbar ist.
• Zinsbindung an das Zinsniveau anpassen: Bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie darauf achten, dass die neue Zinsbindungsfrist zur aktuellen Zinssituation passt. Sind die Bauzinsen sehr niedrig, entscheiden Sie sich für eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Bewegen sich die Hypothekenzinsen auf einem relativ hohen Niveau, wählen Sie entweder ein variabel verzinsliches Darlehen oder entscheiden sich für eine kurze Zinsbindung.
• Passen Sie eventuell die Tilgung an: Vielleicht hat sich Ihr Einkommen seit der Erstfinanzierung gesteigert? Unter der Voraussetzung kann es sinnvoll sein, die Tilgung anzupassen, indem diese zum Beispiel nicht wie bisher 2,5, sondern 5 Prozent beträgt.
• Sondertilgungsoptionen vereinbaren: Sollten Sie planen, einen Teil der Restschuld oder das gesamte Darlehen vorzeitig abzulösen, ist das Verhandeln einer Sondertilgungsoption im Rahmen der Anschlussfinanzierung wichtig. Eventuell erreichen Sie bei der Bank, dass Sie zum Beispiel 10.000 Euro pro Jahr kostenlos sondertilgen dürfen.
• Abtretung bei einer Umschuldung: Beim Umschulden ist es sinnvoll, dass Sie mit der Bank die Abtretung der Grundschuld vereinbaren. Das spart im Vergleich zur Löschung und Neueintragung deutlich Kosten ein.

Gibt es Alternativen zur Anschlussfinanzierung?

Auf den ersten Blick gibt es für viele Kreditnehmer keine Alternative zur Anschlussfinanzierung, wenn eine Restschuld besteht und nicht genügend Eigenmittel vorhanden sind, um den Kredit komplett abzulösen. Auf den zweiten Blick jedoch existieren durchaus Möglichkeiten, dass keine Anschlussfinanzierung im klassischen Sinne notwendig ist. Das sind in erster Linie:

• Größerer Geldeingang, zum Beispiel aus einer Erbschaft
• Bausparvertrag
• Automatischer Übergang in variabel verzinsliches Darlehen

Ein größerer Geldeingang, wie zum Beispiel eine Erbschaft, kann unter Umständen genutzt werden, um die Restschuld vollständig zu tilgen. In dem Fall wird naturgemäß keine Anschlussfinanzierung mehr notwendig.

Eine weitere Alternative kann ein Bausparvertrag sein, den Sie allerdings schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen haben müssen. Das Guthaben und vor allem der Bausparkredit können verwendet werden, um die Restschuld abzulösen und fortan ausschließlich den Bausparvertrag zu nutzen.

Sollten Sie sich nicht für eine Anschlussfinanzierung entscheiden, wird die Bank Ihren Immobilienkredit in aller Regel einfach verlängern und als variabel verzinsliches Hypothekendarlehen fortführen. Das ist jedoch nicht unbedingt empfehlenswert, weil Sie damit das Risiko eingehen, dass die Zinsen am Markt steigen und die Bank den Zinssatz anpasst.