Bauherr: Aufgaben, Rechte und Pflichten

Bis ein Bauvorhaben realisiert und der Bau des Hauses abgeschlossen ist, dauert es nicht selten zwischen sechs und zwölf Monaten. Während dieser Zeit muss eine Person oder ein Unternehmen Verantwortung für den Bau tragen. Diese Person wird üblicherweise als Bauherr bezeichnet.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wer im Allgemeinen der Bauherr ist. Ferner gehen wir auf die Rechte und Pflichten der Bauherren ein, in welchem Umfang es eine Haftung gibt und wie sich Bauherren gegen Risiken absichern können.

Wer ist der Bauherr?

Pauschal ist diese Frage nicht zu beantworten. Es kommt insbesondere auf die Konstellation beim Bauvorhaben an, wer letztendlich als Bauherr bezeichnet werden kann. Grundsätzlich handelt es sich um die Person, die im Zusammenhang mit dem Bau und der Baustelle für die folgenden Aktivitäten verantwortlich ist:

• Vorbereitung
• Planung
• Umsetzung

Wenn diese Aufgaben vom Eigentümer der Immobilie wahrgenommen werden, ist die Person gleichzeitig der Bauherr. Manche Bauherren möchten zumindest einen Teil der Aufgaben abgeben, beispielsweise an einen Architekten. Dieser würde allerdings trotzdem nicht zum Bauherrn werden, sondern stattdessen allenfalls zum Bauleiter.

Anders stellt sich die Situation dar, falls Sie als Eigentümer mit einem Bauträger arbeiten. In dem Fall sind Sie nicht der Bauherr, sondern lediglich der Käufer der Immobilie. Bis das Haus fertiggestellt ist, ist der Bauträger der Eigentümer und gleichsam der Bauherr.

Eine andere Frage besteht darin, wer als Bauleiter auftreten kann. Grundsätzlich ist auf einer Baustelle stets ein Bauleiter erforderlich. Wer das sein darf, ist in der entsprechenden Bauordnung der Bundesländer geregelt, wie zum Beispiel in der von Nordrhein-Westfalen (§ 56 Abs. 2 BauO). Dort ist festgehalten, dass nur die Person Bauleiter sein darf, welche die notwendige Sachkunde und Erfahrungen besitzt. Sollte der Eigentümer der Immobilie solche Kenntnisse haben, könnte dieser gleichzeitig als Bauherr und Bauleiter auftreten.

Wichtig: Als Eigentümer einer Immobilie können Sie privat als Bauherr auftreten. Wer allerdings mittels eines Gewerbes Vorhaben für andere Personen realisiert, der benötigt eine entsprechende Erlaubnis auf Grundlage § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a GewO.

Welche Pflichten haben Bauherren?

Unabhängig davon, ob Sie als Eigentümer der Immobilie die Funktion des Bauherren übernehmen oder mit einem Bauträger zusammenarbeiten: Es gibt einige Pflichten, die der Bauherr hat. Es handelt sich dabei einerseits um sogenannte bauordnungsrechtliche und zum anderen um verkehrssicherungsrechtliche Pflichten, die der Bauherr im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auch auf der Baustelle wahrnehmen muss.

Zu den wichtigsten Pflichten eines Bauherren zählen im Überblick:

• Pflicht zur Information über rechtliche Anforderungen beim Bauprojekt
• Baugenehmigung beim Bauamt einholen
• Verschiedene Meldepflichten
• Auswahl des Bauleiters und/oder Architekten
• Nachweise und Unterlagen bereithalten
• Abnahmepflicht gegenüber Firmen wie Handwerkern
• Anzeigepflicht bei Unfällen auf der Baustelle
• Nachkommen der Zahlungsverpflichtungen
• Fertigstellungsanzeige an das Bauamt machen

Es gibt demnach eine Reihe von Pflichten, die der Bauherr beispielsweise gegenüber anderen Firmen oder gegenüber dem Bauamt hat. Dazu gehört zum Beispiel zu Beginn das Einholen einer Baugenehmigung, die nach dem Baurecht zwingend vorgeschrieben ist. Zudem ist es die Verpflichtung des Bauherrn, die anfallenden Kosten zu kalkulieren und Zahlungen ordnungsgemäß an die Beteiligten zu leisten, wie zum Beispiel an Architekten und Handwerker. Ist ein Bauträger aktiv, fungiert dieser automatisch als Bauherr und übernimmt diese entsprechenden Pflichten.

Wichtig: Die Pflichten gelten für alle Bauherren, unabhängig davon, ob es sich dabei um den Eigentümer (Privatpersonen), um einen Bauträger oder ein anderweitiges Unternehmen handelt, welches mit dem Bauvorhaben betraut wurde. Bei einer Verletzung dieser Pflichten können zivilrechtliche und im schlimmsten Fall sogar strafrechtliche Konsequenzen drohen.

Welche Rechte haben Bauherren?

Neben den aufgeführten Pflichten besitzt der Bauherr ebenfalls einige Rechte, die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben nach dem Baurecht vorhanden sind.

Somit ist der Bauherr nicht nur für eine Reihe von Punkten verantwortlich, sondern kann ebenso folgende Entscheidungen treffen und Rechte wahrnehmen:

• Ausführungsrecht, insbesondere durch Eigenleistungen
• Freie Wahl der Handwerker und/oder Architekten
• Einschalten eines Sachverständigen
• Einhaltung von Terminen einfordern
• Sicherheiten oder Kaution verlangen
• Verweigerung der Bauabnahme
• Betretungsrecht

Besonders wichtig sind zum einen das Ausführungsrecht und andern das Betretungsrecht. Das Ausführungsrecht beinhaltet, dass der Bauherr jederzeit die Möglichkeit hat, beispielsweise auf der Baustelle durch Eigenleistungen mitzuwirken.

Das Betretungsrecht gilt in erster Linie für das Bauen mit Schlüsselfertig-Firmen. In dem Zusammenhang steht dem Bauherrn das Recht zu, sein Grundstück jederzeit betreten zu dürfen.

Etwas anders ist die Situation, wenn ein Bauträger beauftragt wird. In diesem Fall hat der Eigentümer Betretungsrecht, weil die zu errichtende Immobilie bis zu Übergabe und Abnahme dem Bauträger als Bauherr gehört.

Haftet der Bauherr – und falls ja, wann?

Da Bauherren eine Reihe von Aufgaben und Pflichten haben, besitzen sie daraus resultieren eine bestimmte Haftung. Bauherren sind sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich verantwortlich für das Bauvorhaben, weil sie bei Fehlern, eventuellen Schäden und Pflichtverletzungen in der Haftung sind.

Grundsätzlich sind Bauherren für alles verantwortlich und damit auch haftbar zu machen, was auf der Baustelle vor sich geht. Es kann beispielsweise passieren, dass der Bauherr in den folgenden Fällen für entsprechende Schäden haften muss:

• Verletzung von Personen auf der Baustelle
• Abweichende Umsetzung des Bauvorhabens von der Baugenehmigung
• Nicht fristgerechte Bezahlung der Handwerker und sonstigen Dienstleister
• Verschiedene Sachschäden im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben

Wie kann sich der Bauherr absichern?

Da es für Bauherren aufgrund der umfangreichen Verantwortung eine Reihe von Risiken gibt, ist es umso wichtiger, sich ausreichend abzusichern. Sollte zum Beispiel auf der Baustelle eine oder mehrere Personen schwerer verletzt werden, kann das eine Schadenssumme im sechs- oder sogar siebenstelligen Bereich nach sich ziehen.

Besonders empfehlenswert sind für Bauherren vor allem die folgenden Versicherungen:

• Bauherrenhaftpflicht-Versicherung
• Bauleistungsversicherung
• Feuerrohbauversicherung

Elementar und dringend zu empfehlen ist die Bauherrenhaftpflicht-Versicherung. Sie greift zum Beispiel ein bei Schäden, wenn auf der Baustelle eine Person verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Ebenfalls empfehlenswert ist die Bauleistungsversicherung. Damit hat der Bauherr die Möglichkeit, sich gegen bestimmte Schäden abzusichern, die eine Gefährdung des Bauvorhabens darstellen.

Das können zum Beispiel folgende Schadensarten sein:

• Unwetter wie Hagel oder Sturm
• Konstruktionsfehler
• Materialfehler
• Vandalismus

Ebenfalls sehr sinnvoll ist die Absicherung durch eine Feuerrohbauversicherung. Sie kommt insbesondere für Schäden durch Feuer auf.

Kann der Bauherr wechseln und worauf ist zu achten?

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Bauherr während eines Bauvorhabens wechselt. Das ist zum Beispiel der Fall, sollte das Grundstück verkauft oder ein Erbbaurecht bestellt werden. In dem Zusammenhang ist vor allem zu beachten, dass der neue Bauherr gegenüber dem Bauamt den Wechsel mitteilen muss.

Das ist deshalb notwendig, damit das Bauamt darüber informiert ist, wer die Einhaltung der Anordnungen der Baugenehmigung zu verantworten hat. Die zuvor erteilte Baugenehmigung geht automatisch vom alten an den neuen Bauherrn über.