Denkmalschutz bei Immobilien: Steuer-Vorteile + Tipps zum Kauf

In Deutschland gibt es eine Reihe sogenannter Denkmalimmobilien. Das sind Objekte, die unter Denkmalschutz stehen und daher eine besondere Stellung haben. Neben einigen Vorteilen für den Eigentümer existieren jedoch ebenfalls manche Nachteile, wie zum Beispiel Auflagen bei den Sanierungsarbeiten.  In unserem Beitrag möchten wir zunächst erläutern, was eine Denkmalschutz-Immobilie ist. Ferner gehen wir darauf ein, welche Arten von Denkmalschutz es geht, wann eine Immobilie diesen erhält und ob der besondere Schutz auch wieder aufgehoben werden kann. Darüber hinaus erfahren Sie, ob Sie an einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, etwas verändern dürfen und welche Pflichten Sie als Eigentümer haben.

Was beinhaltet der Denkmalschutz einer Immobilie?

Wenn ein Objekt unter Denkmalschutz steht, dann handelt es sich um eine besondere Immobilie. Das bedeutet allerdings keinesfalls, dass automatisch alle alten Häuser automatisch eine denkmalgeschützte Immobilie wären. Stattdessen gibt es bestimmte Eigenschaften, die dazu führen, dass es sich zum Beispiel um ein Baudenkmal handelt. Wichtig zu wissen ist, dass jedes Bundesland in Deutschland einen eigenen Denkmalschutz mit dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz hat.

Auf jeden Fall muss ein öffentliches Interesse darin bestehen, dass die entsprechende Immobilie gefördert wird und von ihrer Grundstruktur her erhalten bleibt.

Welche Formen des Denkmalschutzes gibt es?

Welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen, ist nicht nur von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Darüber hinaus gibt es zudem unterschiedliche Arten von Denkmälern, die sich voneinander unterscheiden lassen. Gemeinsam haben die folgenden Arten von Denkmälern in erster Linie das öffentliche Interesse, dass die Substanz erhalten bleibt. Das trifft auf folgende Denkmalarten zu:

• Baudenkmäler: Die Baudenkmäler haben wir bereits kurz erläutert. Es handelt sich dabei in erster Linie um einzelne Gebäude, aber auch um Gesamtanlagen. Dazu wiederum zählen beispielsweise Straßenzüge, Ortskerne oder historische Plätze. Diese haben in aller Regel eine geschichtliche oder/und künstlerische Bedeutung. 
• Bodendenkmäler: Bei sogenannten Bodendenkmälern handelt es sich um Reste aus der Historie. Klassische Beispiele sind: Bestattungsplätze, Siedlungen und Produktionsstätten sowie Verkehrswege.
• Flächendenkmäler: Eine dritte Art von Denkmälern sind Flächendenkmäler. Das sind in aller Regel komplette Straßenzüge, die unter Denkmalschutz gestellt werden. 
• Gartendenkmäler: Zu guter Letzt gibt es ebenfalls Gartendenkmäler, die sich entweder auf öffentlichem oder privatem Grund finden und bestimmte Gartenanlagen beinhalten.

Es gibt also in Deutschland unterschiedliche Arten von Denkmälern, die schützenswert sind. Die jeweilige Denkmalschutzbehörde des Bundeslandes muss entscheiden, welche Objekte es gibt, die einen entsprechenden Denkmalschutz erhalten und in die Denkmalliste aufgenommen werden.

Wie erhält eine Immobilie ihren Denkmalschutz?

Ob ein Gebäude oder eine größere Fläche als Denkmal eingestuft werden, wird von der zuständigen Denkmalschutzbehörde festgelegt. Grundlage dafür ist das Denkmalschutzgesetz, welches im jeweiligen Bundesland existiert. Damit eine Immobilie einen Denkmalschutz erhält, muss diese bestimmte Voraussetzungen haben. Dafür werden vor allem die folgenden Aspekte betrachtet:

• Städtebaulich
• Künstlerisch
• Geschichtlich

Auf jeden Fall ist eine Voraussetzung, dass zum einen ein öffentliches Interesse am Erhalt des Objektes besteht und sich zum anderen das Haus auf einem Platz befindet, welcher ein anerkanntes Sanierungsgebiet ist.

Wie wird der Denkmalschutz beantragt? 

In den meisten Fällen gehen die zuständigen Behörden nicht hin und erklären von sich aus für Häuser den Denkmalschutz. Das geschieht zwar hin und wieder, allerdings „muss“ der Eigentümer oftmals beantragen, dass das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird. Zu stellen ist der Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde des Bundeslandes. Dazu reicht zwar ein formloser Antrag, aber die entsprechenden Kommunen und Gemeinden haben normalerweise auch Formulare, die Sie ausfüllen können.

Wer kann den Denkmalschutz beantragen?

Berechtigt zum Beantragen des Denkmalschutzes für eine Immobilie sind zunächst einmal die Eigentümer des Objektes. Manchmal haben allerdings ebenso Dritte das Recht, den Antrag auf Denkmalschutz zu stellen. Trotzdem muss in der Regel der Eigentümer der Immobilie zustimmen, dass ein Antrag eingereicht wird.

Wo findet die Eintragung des Denkmalschutzes statt?

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass der Denkmalschutz einer Immobilie im Grundbuch eingetragen würde. Das ist allerdings falsch. Eingetragen wird der Denkmalschutz ausschließlich in der amtlichen Denkmalliste, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. 

Gibt es eine Aufhebung des Denkmalschutzes?

Tatsächlich ist es so, dass zum Beispiel ein Gebäude nicht auf ewig unter Denkmalschutz stehen muss, sondern eine Aufhebung des Schutzes stattfinden kann. Dazu allerdings müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Eigentümer zum Beispiel haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes zu stellen. Dazu müssen vor allen Dingen folgende Bedingungen erfüllt sein, damit der Denkmalschutz aufgehoben wird: 

• Gründe für die Genehmigung des Denkmalschutzes sind inzwischen entfallen,
• Denkmalschutz-Status ist nicht mehr gerechtfertigt und
• Erhalt der Bausubstanz der Immobilie ist nicht zumutbar.

Der zuletzt genannte Grund wird in den letzten Jahren durchaus häufiger angeführt, aus dem der Denkmalschutz aufgehoben werden soll. In dem Fall sind die Kosten für den Eigentümer zu hoch oder der Aufwand zu groß, um das denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten und zum Beispiel regelmäßig eine Sanierung durchzuführen.

Darf eine Immobilie unter Denkmalschutz verändert werden?

Sie dürfen als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie nicht ohne Genehmigung der Denkmalschutzbehörde Veränderungen am Objekt vornehmen. Insbesondere die folgenden Maßnahmen sind mit Auflagen verbunden und eine Genehmigung ist zwingend notwendig:

• Umbau,
• Renovierung und
• Sanierung.

Was ist bei denkmalgeschützten Immobilien genehmigungspflichtig?

Die weitaus meisten Maßnahmen an einer denkmalgeschützten Immobilie sind genehmigungspflichtig. Das bezieht sich vor allem auf eine Sanierung, aber auch bereits kleinere Reparaturarbeiten an dem Gebäude können genehmigungspflichtig sein. Eine Genehmigung ist vor allem dann notwendig, damit die Aussage und Struktur des Denkmals erhalten bleibt. Sollte das der Fall sein, können Sie als Eigentümer in der Regel davon ausgehen, dass die Denkmalschutzbehörde Ihrem Anliegen stattgegeben wird.

Verboten sind hingegen oft bestimmte Maßnahmen, die eine Renovierung wären und gleichzeitig eine Modernisierung mit deutlichen Veränderungen. Möchten Sie zum Beispiel die bisherige Holzbalkendecke eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes durch eine Betondecke ersetzen, wird der Antrag von der Denkmalschutzbehörde häufig abgelehnt. Eine Genehmigung einholen müssen Sie insbesondere bei den nachfolgenden Maßnahmen:

• Erneuerung des Dachstuhls
• Anbauten
• Einbauten, beispielsweise Aufzüge
• Austausch von Türen und Fenstern
• Streichen der Innen- und Außenwände
• Sanierung des Bades

Ebenfalls ist es bei einer energetischen Sanierung vorgesehen, dass Sie dafür die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einholen. Tun Sie das allerdings nicht, kann dies zu empfindlichen Strafen bis hin zur Enteignung führen.

Welche Pflichten haben Eigentümer von Denkmälen?

Mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie erwerben Sie nicht nur Rechte, sondern als Eigentümer ebenfalls einige Pflichten. Die Grundpflichten bestehen darin, dass Sie das Gebäude instandhalten, instandsetzen und darüber hinaus sachgemäß behandeln. Zudem haben Sie die Aufgabe, die Immobilie vor Gefährdungen zu schützen.

Welche Steuervorteile existieren bei Denkmalimmobilien?

Einer der Hauptgründe, warum viele Menschen eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, sind damit verbundenen Steuervorteile. Das gilt sowohl für private Eigentümer als auch Personen, die ihre Denkmalimmobilie vermieten. Für die Investition in Denkmalimmobilien gibt es im Gegenzug Steuererleichterungen, beispielsweise bei einer Vermietung der Immobilie. 

In dem Fall haben Sie als Eigentümer und Vermieter die Möglichkeit, die Sanierungskosten für einen Zeitraum von zwölf Jahren als Werbungskosten abzuschreiben. Die Abschreibung (AfA) besagt, dass Sie innerhalb der ersten acht Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben dürfen, demzufolge in den nächsten vier Jahren jeweils sieben Prozent. In der Summe können Sie somit 100 Prozent der Modernisierungs- oder Sanierungskosten steuerlich geltend machen. 

Falls Sie das denkmalgeschützte Haus selbst nutzen und nicht vermieten, können Sie ebenfalls eine Abschreibung vornehmen. In dem Fall dürfen Sie innerhalb der ersten zehn Jahre jeweils neun Prozent der Ausgaben abschreiben, die für Modernisierungen oder Instandhaltungen anfallen. Das bedeutet, dass insgesamt nicht 100 Prozent, aber immerhin 90 Prozent abzusetzen sind. Bei gewöhnlichen Immobilien, bei denen kein Denkmalschutz besteht, dürften Sie als Privatperson diese Kosten gar nicht abschreiben und hätten daher keine Steuervorteile.

Beispiel zu Steuerersparnissen bei Denkmalimmobilien

Im Folgenden möchten Ihnen gerne ein Beispiel aufführen, welche Steuervorteile eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie haben kann. Dazu nehmen wir an, dass es sich bei der Denkmalimmobilie um eine vermietete Wohnung handelt, für die ein Kaufpreis von 400.000 Euro gezahlt wurde. Grund und Boden haben einen Anteil von 60.000 Euro, sodass der Immobilienwert sich auf 340.000 Euro beläuft. Die Sanierung wird mit Kosten in Höhe von 220.000 Euro veranschlagt. Die monatliche Kaltmiete der unter Denkmalschutz stehenden Wohnung beläuft sich auf 1.000 Euro. Schauen wir uns an, wie sich die Steuervorteile gestalten: 

• Jährliches Einkommen des Eigentümers: 80.000 Euro
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kaltmiete): 12.000 Euro
• Gesamteinkünfte: 92.000 Euro
• Abschreibung für denkmalgeschützte Immobilie (9 Prozent von 400.000 Euro Kaufpreis für die ersten acht Jahre): 36.000 Euro
• Gewöhnliche Abschreibung bzw. Afa (2,5 Prozent von dem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro für 40 Jahre): 10.000 Euro
• Zinsen für Immobilienkredit (jährlich): 12.000 Euro
• Zu versteuerndes Jahreseinkommen: 34.000 Euro

An diesem Beispiel erkennen Sie deutlich die Steuerersparnis, denn aus einem ursprünglich zu versteuernden Jahreseinkommen von 80.000 Euro bleiben lediglich noch 34.000 Euro „übrig“, die zu versteuern sind. Bitte beachten Sie, dass es sich nur um eine Beispielrechnung handelt, da noch weitere Faktoren die Steuer beeinflussen.

Welche Vorteile haben denkmalgeschützte Immobilien? 

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie hat neben den zuvor erläuterten Steuererleichterungen noch einige, weitere Vorteile. Das sind im Wesentlichen:

• hohe Mieten möglich (als Vermieter von Vorteil),
• einzigartige Immobilie mit geschichtlicher Bedeutung im Besitz,
• attraktive Förderungen des Staates und
• häufig als Investition und Kapitalanlage bestens geeignet.

Welche Nachteile haben Denkmalimmobilien? 

Neben den genannten Vorteilen haben Denkmalimmobilien durchaus einige Nachteile, die vor einem eventuellen Kauf ebenfalls bekannt sein sollten. Das sind vor allem:

• strenge Sanierungsauflagen,
• schneller Wiederverkauf oftmals mit Verlusten verbunden,
• Verpflichtung zur Instandhaltung seitens des Eigentümers und
• oft kostenintensive Instandhaltungsmaßnahmen.

Lohnt sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien?

Ob sich eine Investition in Denkmalimmobilien lohnt oder nicht, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Daher kann es auf diese Frage keine pauschale Antwort geben. Vor allem sollte die Kaufabsicht des Eigentümers näher betrachtet werden. Danach richtet sich durchaus die Einschätzung, ob eine Investition lohnt. Selten geeignet ist eine Denkmalimmobilie zum Beispiel dann, wenn der Eigentümer das Objekt schon nach wenigen Jahren wieder veräußern möchte, z.B. als kurzfristige Kapitalanlage. In solchen Fällen führen Kauf und Verkauf oft zu Verlusten, es sei denn, das Objekt erfährt innerhalb weniger Jahre eine deutliche Wertsteigerung.

Experten haben in der Vergangenheit die Faustregel aufgestellt, dass sich die Investition in Denkmalschutzimmobilien für gewöhnlich unter der Voraussetzung lohnt, dass das Objekt für einen Zeitraum von 15 Jahren oder länger im Bestand gehalten werden soll. 

Ebenfalls großen Einfluss auf die mögliche Rendite hat die Lage der Immobilie. Befindet sich die Denkmalimmobilie zum Beispiel in einer Stadt oder Region, die strukturschwach ist und vielleicht sogar mit sinkenden Einwohnerzahlen zu kämpfen hat, bedeutet das sich selten sinkende Immobilienwerte. Demgegenüber sind Altbauten und damit Denkmalschutzimmobilien oft besonders gefragt und lohnenswert in den Großstädten des Landes, insbesondere:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Frankfurt
• Stuttgart

In den Metropolen gibt es eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum, der ein relativ geringes Angebot gegenübersteht. Das führt dazu, dass auch denkmalgeschützte Immobilien stark nachgefragt werden, was wiederum steigende Mieten und Preise für Objekte nach sich zieht.

Tipps: Was ist beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu beachten?

Zum Ende unseres Beitrages möchten wir Ihnen noch einige Tipps geben, was Sie im Zusammenhang mit einer denkmalgeschützten Immobilie als (zukünftiger) Eigentümer beachten sollten.

• Steuersparmöglichkeiten nutzen: Auf jeden Fall sollten Sie nach dem Kauf einer Denkmalimmobilie die bereits beschriebenen Steuersparmöglichkeiten nutzen. Das bedeutet, dass Sie die anfallenden Renovierungs- und Sanierungskosten von der Steuer absetzen.
• Immobilienbewertung vornehmen lassen: Vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie ist es ratsam, eine Immobilienbewertung zu veranlassen. Das machen am besten Sachverständige oder Immobilienmakler, die ein Wertgutachten erstellen.
• Denkmalschutz-Förderung beantragen: Oftmals fördert der Staat eine Denkmalschutz-Immobilie, sodass Sie eine Förderung beantragen können. Häufig sind solche Förderungen nicht unerheblich.
• Lassen Sie geplante Sanierungen genehmigen: Empfehlenswert ist, dass Sie geplante Sanierungen oder auch Modernisierungen auf jeden Fall von der Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen. Das gilt auch für Arbeiten, die vielleicht Ihrer Auffassung nach nicht den Charakter des Objektes verändern.
• Beauftragen Sie spezielle Fachkräfte: Sanierungen an einer Denkmalschutzimmobilie sind besonders anspruchsvoll. Daher ist es ratsam, spezialisierte Fachkräfte zu beauftragen
• Betrachten Sie Lage und Entwicklung in der Stadt: Bevor Sie sich für eine Denkmalschutzimmobilie – unabhängig, ob Sie investieren oder diese selbst bewohnen wollen – entscheiden, sollte sich die Lage genau betrachten und die Entwicklung in der Stadt ansehen. Dann können Sie ungefähr abschätzen, wie die Wertentwicklung in den nächsten Jahren aussehen könnte.