Eigenleistungen beim Hausbau: So sparen Sie viel Geld!
Zahlreiche Bauherren sind handwerklich so geschickt, dass sie auf der Baustelle selbst Hand anlegen können. Bei den Eigenleistungen haben Sie die Möglichkeit, nicht nur Handwerkerkosten zu sparen, sondern ebenfalls innerhalb der Baufinanzierung Zinskosten zu reduzieren. Das Haus wird für Sie günstiger, weil Sie einige Eigenleistungen erbringen und so Handwerkerkosten einsparen.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine sogenannte Muskelhypothek ist welche Eigenleistungen am Bau dem Eigenkapital zugerechnet werden können. Ferner gehen wir darauf ein, welche typischen Eigenleistungen es am Bau gibt, wie diese berechnet werden und wie Sie Ihre Eigenleistungen gegenüber der Bank nachweisen. Ferner gehen wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung Informationen dazu, wie viel Kosten Sie durch Eigenleistungen einsparen können sowie, worin Vor- und Nachteile der Eigenleistung bestehen.
Was ist eine Muskelhypothek?
Die Eigenleistung am Hausbau wird häufig alternativ als Muskelhypothek bezeichnet. Damit ist gemeint, dass Sie Kosten für den Bau dadurch reduzieren, dass Sie selbst auf der Baustelle und innerhalb der Immobilie tätig werden. Bauherren übernehmen dann einige Arbeiten in eigener Regie auf der Baustelle, wie zum Beispiel das Verlegen von Fliesen, das Streichen und andere Tätigkeiten. So lassen sich durch die Muskelhypothek Kosten sparen, da die Eigenleistung zudem bei der Bank als Eigenkapital gewertet wird.
Kann die Eigenleistung zum Eigenkapital angerechnet werden?
Tatsächlich können Eigenleistungen am Hausbau dem Eigenkapital zugerechnet werden. Nahezu jede Bank erkennt zumindest einen gewissen Anteil der Eigenleistungen am Hausbau als Eigenkapital an. Das hat auch bei der Finanzierung Vorteile, denn in der Regel bietet Ihnen die Bank in dem Fall günstigere Kreditzinsen an, weil sich Ihre Quote an Eigenkapital erhöht.
Dass die Eigenleistungen am Haus nicht in vollem Umfang als Eigenkapital gewertet werden, begründen die Kreditinstitute normalerweise damit, dass die Arbeiten nicht von Fachleuten ausgeführt werden und dementsprechend nicht unbedingt den gleichen Wert haben, als wenn zum Beispiel ein Handwerker die Arbeiten verrichtet hat. Darüber hinaus gibt es durch Eigenleistungen ein erhöhtes Risiko, dass sich zum Beispiel an der Baustelle Verzögerungen ergeben.
Welche Eigenleistungen können angerechnet werden?
Es gibt eine Reihe von Arbeiten, die beim Hausbau als Eigenleistung gewertet werden und die Bauherren auch gegenüber der Bank als Eigenkapital werten lassen können. Anrechenbar sind zum Beispiel die folgenden Arbeiten am Haus:
- Malerarbeiten
- Tapezieren
- Fliesen und sonstige Bodenbeläge verlegen
- Außenanlagen, beispielsweise Errichten von Zäunen
- Montage von Fenstern und Türen
- Verlegen von Teppichen
- Wärmedämmung für das Dach
Wer die entsprechenden Arbeiten als Eigenleistung durchführt, ist für die Bank nicht wesentlich. Es kommt demnach nicht darauf an, ob Sie persönlich als Bauherr die Tätigkeiten verrichten oder zusätzliche Helfer haben, insbesondere Freunde und Familienmitglieder.
Beachten Sie allerdings, dass nicht sämtliche Arbeiten von Ihnen als Bauherr durchgeführt werden können und sollten, worauf im weiteren Verlauf des Beitrages noch näher eingehen. Grundsätzlich jedoch sind alle Arbeiten als Eigenleistungen anrechenbar, die im Zusammenhang mit dem Neubau stehen und sonst von Fachpersonal kostenpflichtig durchgeführt würden.
Wie wird die Eigenleistung berechnet?
Grundsätzlich wird die Eigenleistung am Hausbau so berechnet, dass ein Vergleich zu den Kosten gezogen wird, die ein Handwerker oder sonstiges Fachpersonal für die Arbeiten in Rechnung stellen würden. Sie können also entsprechend die Eigenleistungen in der Höhe ansetzen, welchen Betrag Sie im Vergleich zur Beauftragung professioneller Firmen, Helfer und Handwerker eingespart haben.
Wenn Sie die Eigenleistung im Hinblick auf Ihren Zeitaufwand berechnen möchten, dann können Sie das leicht mit der folgenden Formel tun:
Gesparte Lohnkosten / Stundensatz = Zeitaufwand
Würden die Lohnkosten beispielsweise 3.000 Euro betragen und ein Stundensatz von 30 Euro angesetzt, hätten Sie zeitlich betrachtet 100 Stunden für den Handwerker eingespart. Meistens berechnen die Handwerker und sonstiges Fachpersonal pro Quadratmeter oder sonstiger Arbeitseinheit einen Stundenlohn zwischen 25 und 35 Euro.
Unserer nachfolgenden Tabelle können Sie einige Eigenleistungen entnehmen und welchen Zeitaufwand nebst Gesamtkosten Fachfirmen dafür oftmals in Rechnung stellen:
| Art der Arbeit | Stunden | Gesamtkosten |
|---|---|---|
| Trockenbau mit Wärmedämmung des Daches | 90 | 3.800 Euro |
| Zimmertüren setzen | 70 | 2.750 Euro |
| Maler- und Lackierarbeiten | 80 | 3.400 Euro |
| Tapezierarbeiten | 30 | 1.250 Euro |
| Bodenbeläge einbauen | 70 | 3.200 Euro |
| Fensterbänke innen setzen | 5 | 200 Euro |
| Fliesen und Platten legen | 40 | 1.200 Euro |
| Außenanlage | 35 | 1.200 Euro |
Wie Eigenleistung nachweisen?
Damit sich die Eigenleistung die in der Baufinanzierung positiv für Sie auswirkt, indem Sie zum Beispiel an Zinskosten durch eine Eigenkapitalquote einsparen können, müssen Sie die berechnete Ersparnis bzw. Ihre Eigenleistung beim Hausbau gegenüber dem Kreditgeber nachweisen. Das funktioniert am besten, wenn Sie eine exakte Aufstellung über Ihre Eigenleistungen anfertigen. Sie führen dort auch die Gesamtkosten auf, die sonst ein Handwerker in Rechnung gestellt hätte.
Achten Sie allerdings darauf, dass für die Eigenleistung ausschließlich der entsprechende Stundenlohn angerechnet wird, nicht jedoch eventuelle Materialkosten. Diese haben Sie nämlich unabhängig davon, ob die Arbeiten vom Bauherren selbst durchgeführt werden oder durch einen Handwerker. Als Nachweis dienen auch Kostenvoranschläge von Firmen, sodass dort erkennbar ist, welchen Wert und welche Ersparnis Ihre Eigenleistung mit sich bringt.
Wie viel kann man durchaus Eigenleistungen sparen?
Statistiken und Erhebungen kommen oft zu dem Ergebnis, dass Bauherren durch eine Eigenleistung beim Hausbau in der Regel zwischen 10.000 und 20.000 Euro einsparen können. Das sind allerdings lediglich Durchschnittswerte, sodass die mögliche Ersparnis durchaus noch (deutlich) höher ausfallen kann. Viel hängt davon ab, wie handwerklich geschickt Sie sind und welche Tätigkeiten der Bauherr im Detail am Bau und generell im Zusammenhang mit dem Haus durchführen kann.
Wir möchten daher innerhalb unserer nachfolgenden Tabelle eine Beispielrechnung durchführen, wie viel Sie beim Hausbau sparen können, wenn Sie eine entsprechende Eigenleistung erbringen.
| Art der Arbeit | Einsparpotenzial |
|---|---|
| Fliesen legen | 2.000 Euro |
| Maler- und Tapezierarbeiten | 3.500 Euro |
| Dach dämmen | 4.500 Euro |
| Garten anlegen | 1.500 Euro |
| Teppiche verlegen | 1.000 Euro |
| Gesamtersparnis | 12.500 Euro |
Welche weiteren Vorteile bringen Eigenleistungen?
Den Hauptvorteil der Eigenleistung beim Hausbau haben wir bereits genannt, nämlich Kosten zu sparen, weil die entsprechenden Arbeiten nicht von Fachpersonal durchgeführt werden. Darüber hinaus gibt es allerdings – auch im Hinblick auf die Baufinanzierung – noch weitere Vorzüge, von dem der Bauherr durch die Eigenleistung profitiert, nämlich:
- Größer Wahrscheinlichkeit der Darlehenszusage
- Niedrigere Darlehenssumme
- Stabilere Baufinanzierung
- Günstigerer Bauzins
- Persönlicher Draht zu Handwerkern durch Mithilfe am Bau
- Mitunter frühere Fertigstellung der Immobilie durch Eigenbeteiligung
Die Bank bietet Ihnen als Bauherr bei Eigenleistungen deshalb oft einen günstigeren Bauzins, weil sich Ihr Eigenkapitalanteil dadurch erhöht. Das wiederum ist für die Bank ein geringeres Risiko des Kredites, weil der Fremdkapitalanteil geringer ausfallen kann. Nicht zuletzt erfüllt es zahlreiche Bauherren auch mit Stolz, selbst einige Arbeiten an Ihrem späteren Haus verrichtet und wortwörtlich Hand angelegt zu haben.
Welche Nachteile und Risiken bergen Eigenleistungen beim Hausbau?
Neben den genannten Vorteilen sollten Sie ebenso einige Risiken und Nachteile kennen, die mit einer Eigenleistung am Hausbau verbunden sein können. Dazu gehören unter anderem:
- Falsche Auswahl von Materialien
- Keine Gewährleistung für die Arbeiten (wie bei Handwerkern)
- Selbstüberschätzung
- Sehr hoher Zeitaufwand
- Qualitätsansprüche können nicht erfüllt werden
- Krankheit oder vorübergehende Arbeitsunfähigkeit kann Baufortschritt verzögern
Diese Risiken sind in der Summe nicht unerheblich und sollten unbedingt berücksichtigt werden. Viel hängt zusammengefasst davon ab, dass Sie körperlich und geistig fit bleiben und die geplanten Arbeiten auch die Qualität erfüllen, die Sie sich vorgestellt haben. Für einige Kredite zum Beispiel, wie zum Beispiel KfW-Darlehen, müssen unbedingt bestimmte Qualitätsansprüche erfüllt sein.
Eine große Gefahr ist auch die Selbstüberschätzung, die einerseits zwar verständlich ist, weil man durch die Eigenleistung beim Hausbau viel Geld sparen kann. Auf der anderen Seite ist es oft über Monate eine hohe körperliche und psychische Belastung, meistens neben dem normalen Job noch beim Hausbau mitzuwirken und so eine Eigenleistung zu erbringen.
Sind Eigenleistungen sinnvoll?
Gegen Ende unseres Beitrages möchte ich gerne ein Fazit ziehen und Ihnen Handlungsempfehlungen geben, die im Hinblick auf mögliche Eigenleistungen am Bau sinnvoll sein können. Wichtig ist, dass Sie sich realistisch mit Ihren Fähigkeiten einschätzen, welche Arbeiten Sie in welchem Umfang beim Hausbau durchführen könnten. Dabei sollten Sie auch beachten, dass eine gewisse Qualität gewährleistet werden sollte. Müssen Fachfirmen nämlich eventuelle Mängel anschließend ausbessern, kann das eine echte Kostenfalle darstellen.
Welche Eigenleistungen sind sinnvoll?
Sie sollten also realistisch einschätzen können, welche Arbeiten Sie als Eigenleistung selbst übernehmen können und welche Leistungen Sie besser dem Profi überlassen. Um das zu beurteilen, möchte ich Ihnen gerne in der folgenden Tabelle eine Empfehlung geben, welche Arbeiten die meisten Bauherren durchführen können, welche sich eher für geübte Heimwerker eignen und welche Arbeiten Sie besser den Fachleuten überlassen sollten.
| Alle Bauherren mit etwas Geschick | Geübte Heimwerker | Profis |
|---|---|---|
| Tapezieren | Rohbauarbeiten | Sanitär- und Heizungsinstallation |
| Malerarbeiten | Fenster & Türen | Elektroinstallation |
| Gartenanlage | Treppen | Gasleitungen |
| Dach dämmen | Putz- und Spachtelarbeiten | |
| Fliesen legen |
So groß der Ehrgeiz oft auch ist, durch Eigenleistungen an Baukosten einzusparen: Manche Arbeiten sollten Sie unbedingt dem Fachpersonal überlassen, weil eine nicht fachmännische Ausführung erhebliche Risiken haben kann. Das gilt zum Beispiel für das Verlegen von Strom- und Gasleistungen.
Für Ihre Beurteilung können Sie selbstverständlich eventuelle Hilfe und private Helfer bei der Eigenleistung mit einbeziehen. Haben zum Beispiel bestimmte Freunde oder Familienmitglieder bei manchen Arbeiten mehr Fähigkeiten als Sie als Bauherr, können die Tätigkeiten von diesen Personen verrichtet werden und gelten – falls die Arbeiten unentgeltlich durchgeführt werden – ebenfalls als Eigenleistungen am Bau.
