Hausbau: So handeln Sie bei verspäteter Übergabe

Sie wollen Ihr eigenes Haus errichten.

Die schlimmste Situation, die Sie sich vorstellen können, ist sicher die Insolvenz Ihres Bauträgers, denn dann funktioniert gar nichts mehr.

Sind Sie in einem solchen Fall nicht abgesichert, können Sie nicht weiterbauen.

Aber auch kleinere oder mittelschwere Probleme am Bau können die Ursache für eine verzögerte Übergabe Ihres Eigenheims sein.

So ist es z.B. nicht unüblich, dass Handwerker ihre Arbeit einfach nicht antreten, weil sie noch auf einer anderen, größeren Baustelle beschäftigt sind oder weil ein Subunternehmer insolvent geworden ist.

Vielfach versteckt sich aber hinter Argumenten wie: die Fertigstellung verzögere sich aufgrund „schlechten Wetters“ oder „wegen Problemen mit Sub- Unternehmen“, einfach nur ein schleppender Ablauf der Bauarbeiten, der leicht zu beheben wäre.

Verspätete Fertigstellung kann teuer für Sie werden

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Nach langem Suchen haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, der Bauträger verspricht eine Fertigstellung innerhalb der nächsten 6 Monate.

Sie kündigen Ihre Wohnung und freuen sich auf den Einzug. Doch nach einiger Zeit kommt es zu Verzögerungen am Bau und schließlich können Sie erst 3 Monate später als ursprünglich geplant einziehen.

Das ist keine Seltenheit. Eine solche Verzögerung hat für Sie erhebliche finanzielle Folgen. Wenn Sie nicht in Ihrer gekündigten Wohnung bleiben können, müssen Sie sich übergangsweise eine neue Wohnung suchen.

Auf jeden Fall müssen Sie aber 3 Monate länger Ihre Miete zahlen. Parallel dazu fallen bereits Zins und Tilgung an Ihre Bank an. Das heißt, Sie sind einer Doppelbelastung ausgesetzt, und schnell kommt hier eine 5-stellige Summe nicht kalkulierter Kosten zusammen.

Vereinbaren Sie Vertragsstrafe

Vereinbaren Sie daher unbedingt in Ihrem Kaufvertrag eine Klausel, die einen verbindlichen Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafe für den Fall einer verspäteten Fertigstellung regelt. Bei einer solchen Vertragsstrafe handelt es sich um einen pauschalen Betrag, den das Bauunternehmen zahlen muss, wenn es den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhält.

Mit der Vertragsstrafe bestimmen Sie den Betrag, den der Bauunternehmer Ihnen pro Tag Verspätung zahlen muss. Legen Sie etwa 0,3% der Auftragssumme als pauschalen Schadensersatz fest; damit liegen Sie richtig.

Beachten Sie auch, dass die gesamte zu zahlende Vertragsstrafe auf 5% der Auftragssumme begrenzt ist. Wird diese Grenze überschritten, ist die vereinbarte Vertragsstrafe unwirksam.

Hinweis: Wenn Ihr tatsächlicher Schaden über der vereinbarten Vertragsstrafe liegt, können Sie diesen separat geltend machen.

Vereinbaren Sie konkreten Zeitpunkt der Fertigstellung

Vergessen Sie auch nicht zu vereinbaren, wann die Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit konkret vorliegen muss. Das heißt, Sie vereinbaren einen konkreten – nicht aber einen voraussichtlichen – Termin, an dem Ihr Haus fertig sein soll.

Außerdem stellen Sie unbedingt klar, was unter Fertigstellung bzw. wenn Sie auf die Bezugsfertigkeit abstellen, was unter dieser zu verstehen ist. Diese Begrifflichkeiten werden nämlich höchst unterschiedlich definiert.

Bei Fertigstellung weisen Sie etwa darauf hin, dass hierzu „das gesamte Objekt einschließlich Außenanlagen und Treppenhaus bis auf geringfügige Mängel vollendet sein muss“.

Bei Bezugsfertigkeit stellen Sie z. B. klar, dass „die Installation von Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen komplett fertiggestellt sein muss und die Böden bis auf den Teppichbelag gelegt sein müssen“.

Mit einer Klausel zum Termin der Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit sind Sie nicht nur für den Fall abgesichert, dass verspätet fertiggestellt wird; Sie haben damit auch ein Druckmittel, mit dem Sie einer drohenden Verspätung entgegenwirken können. Eine solche Klausel kann zum Beispiel so aussehen:

Musterformulierung

Ist die Bezugsfertigkeit im Sinne von Abschnitt x.x dieser Urkunde nicht bis zum 30.04.09 erfolgt, so ist der Veräußerer ab dem 01.05.09 verpflichtet, an den Käufer zeitanteilig einen Betrag von 800 € monatlich zu zahlen, längstens jedoch bis zur Bezugsfertigkeit. Dieser Betrag ist jeweils bis zum dritten Werktag des Folgemonats für den Vormonat zur Zahlung fällig.

Möchte sich Ihr Bauträger auf eine solche Regelung nicht einlassen, nehmen Sie besser Abstand von einem Kauf, denn dann kann er seinen zugesagten Fertigstellungstermin wahrscheinlich nicht einhalten.

Setzen Sie Verkäufer in Verzug, um Schadensersatz zu verlangen

Möchten Sie gegen Ihren Bauträger aufgrund einer verspäteten Fertigstellung Schadensersatzansprüche geltend machen, müssen Sie ihn nachweisbar in Verzug setzen. Das erreichen Sie, indem Sie ihm eine Frist zur Fertigstellung setzen, nach deren fruchtlosem, also ergebnislosem Ablauf er sich in Verzug befindet.

Sie müssen in Ihrem Schreiben keine Ansprüche wegen eventueller Verzögerungen androhen; vielfach wird das aber gemacht, um den Bauträger unter Druck zu setzen.

Da Sie im Zweifel nachweisen müssen, dass Sie Ihren Vertragspartner in Verzug gesetzt haben, übergeben Sie das Schreiben am besten persönlich oder durch einen Boten und lassen sich den Empfang quittieren. Ist Ihnen das nicht möglich, senden Sie das Schreiben auf jeden Fall per Einschreiben/Rückschein.

Ein solches Schreiben ist immer notwendig, wenn Ihr Vertrag keinen festen Fertigstellungszeitpunkt beinhaltet. Enthält Ihr Vertrag einen solchen Termin, brauchen Sie keine Frist zu setzen. Ihr Vertragspartner befindet sich automatisch mit Verstreichen dieses Termins in Verzug.