Hausbau: Kosten, Dauer und Tipps

Spätestens in den 30ern beschäftigen sich viele Menschen das erste Mal näher mit diesem Thema: Hausbau. Ein Hausbau ist ein großes Projekt. Den Hausbau zu planen und die Kosten für den Hausbau zu kalkulieren, ist eine Herausforderung. Es hilft, sich den Ablauf und die einzelnen Schritte eines Hausbaus im Vorfeld bewusst zu machen, um nicht währenddessen böse überrascht zu werden.

Welche Vorteile hat der Hausbau gegenüber dem Hauskauf?

Ein Haus zu bauen hat einige Vorteile gegenüber dem Kauf eines Hauses. Beim Hausbau können Sie:

• Ihre individuellen Wünsche umsetzen: Raumaufteilung, Fenster, Dach, Haustechnik, Gartenplanung, Innenausbau und mehr – Sie entscheiden, wie Ihr Traumhaus aussehen soll.
• Ihr Haus kann neuesten Energiestandards entsprechen – ältere Häuser tun das oft nicht und müssen zum Teil aufwändig nachgerüstet werden.
• Sie ziehen in einen Neubau und haben (im besten Fall) viele Jahre keinen Sanierungsbedarf.

Ablauf: In 6 Schritten zum Hausbau

Um den Hausbau erfolgreich abzuschließen, ist eine sorgfältige Planung das A und O. Das sind die sechs ersten und wichtigsten Schritte, wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Eigenheim zu bauen.

1. Für einen Haustyp entscheiden
2. Passendes Grundstück finden
3. Für einen Baupartner entscheiden
4. Bauplanung angehen
5. Baufinanzierung planen
6. Baugenehmigung einholen

Alle diese Schritte sind die Grundlage, bevor auch nur der erste Stein gesetzt ist. Der eigentliche Bau beginnt erst, wenn Sie diesen Prozess abgeschlossen haben.

Schritt 1: Für einen Haustyp entscheiden

Soll es ein Massivhaus sein, das im besten Fall ein Architekt geplant hat oder ist ein Fertighaus das Heim der Wahl? Dabei reicht die Auswahl von Varianten, bei denen der Bauunternehmer das Haus errichtet und der Bauherr den Innenausbau selbst vornimmt bis hin zu schlüsselfertigen Modellen.

Der Vorteil eines Fertighauses: Es geht schneller und ist oft weniger aufwändig als ein Haus, das komplett nach den eigenen Vorstellungen gebaut wird. Auch können Fertighäuser günstiger sein. Dafür sind sie weniger individuell.

Schritt 2: Passendes Grundstück finden

Nach dem der Plan ein Haus zu bauen einmal feststeht und sie sich für eine Hausvariante entschieden haben, müssen sie zunächst das passende Grundstück finden. Dabei müssen Sie die Lage beachten, die Nachbarn, die Infrastruktur, die grundstückseigenen Gegebenheiten sowie die baulichen Vorgaben, die für das Grundstück gelten.

Die Suche nach einem geeigneten Grundstück dauert häufig Monate – nehmen Sie sich diese Zeit, um auch wirklich das zu finden, was Sie sich wünschen. Dieser Schritt kann gleichzeitig mit dem nächsten erfolgen: Einen Baupartner finden.

Schritt 3: Für einen Baupartner entscheiden

Ein Baupartner unterstützt Hausbauer bei der Realisierung ihres Projekts. Dabei muss unterschieden werden: Es gibt zum Beispiel Architekten als Baupartner, die bei der Konstruktion des Hauses helfen und häufig über Kontakte zu Baufirmen und Handwerkern verfügen. Oder es gibt Fertighausbauer, die das gewünschte Haus nach dem Bausatz-Prinzip liefern oder nach Wunsch auch aufbauen. Auch Generalunternehmer können Baupartner sein und die benötigten Bauleistungen entweder über den eigenen Betrieb selbst abwickeln oder Subunternehmer wie Handwerker beschäftigen. Bauträger hingegen bieten Grundstück und Immobilie aus einer Hand – eine bequeme Variante, die allerdings weniger Raum für das Einbringen eigener Wünsche lässt.

Einem Baupartner sollte man vertrauen können, weshalb es sich empfiehlt, Bewertungen oder Empfehlungen zu berücksichtigen und den Baupartner vor der Realisation des Hausbaus kennenzulernen.

Schritt 4: Bauplanung angehen

Wenn Sie sich für einen Baupartner entschieden haben, geht es im nächsten Schritt an die genaue Gestaltung des Hauses. Bedenken Sie dabei, dass sich Ihre Lebenssituation in den nächsten Jahren und Jahrzehnten verändern wird.

Familienplanung, ein sich verändernder Platzbedarf, Immobilität im Alter – all das sollten Sie im Hinterkopf haben, wenn Sie Ihr Haus planen. Beachten Sie, dass Sie bei einem Hausbau ohne Fertighaus alles selbst überlegen müssen – von der Fassade über das Dach sowie den Grundriss bis hin zum Innenausbau und der Platzierung einzelner Lichtschalter. Wer ein Haus baut, muss viele Entscheidungen treffen. Das kann gleichermaßen Spaß machen und herausfordernd sein.

Schritt 5: Baufinanzierung planen

Wenn Sie Ihr Grundstück und Ihre Art Haus kennen, geht es an die Planung der Finanzierung. Die wenigsten Menschen können eine Baufinanzierung ohne die Unterstützung einer Bank stemmen. Ein wohldurchdachter Finanzierungsplan basiert auf dem eigenen Einkommen, dem vorhandenen Eigenkapital und der persönlichen Lebenssituation. Am besten setzen Sie sich mit Ihrer Hausbank in Verbindung, um die Baufinanzierung durchzusprechen. Holen Sie jedoch ruhig auch mehrere Angebote ein und vergleichen Sie. Experten empfehlen, dass die monatliche Finanzierungsrate nicht mehr als 35 Prozent des (gemeinsamen) Nettoeinkommens übersteigen sollte. Es gibt auch Kreditanstalten, die Häuslebauer mit einer Förderung unterstützen, wie zum Beispiel die KFW.

Wichtig: Je höher das vorhandene Eigenkapital ist, desto günstiger sind die Zinsen für ein Darlehen.

Schritt 6: Baugenehmigung beantragen

Um einen Neubau zu errichten, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Diese erhalten Sie, indem Sie einen Bauantrag stellen.

Der Bauantrag wird bei der zuständigen Gemeinde gestellt und darauf geprüft, ob die Vorgaben dem Bebauungsplan sowie dem Bauordnungsrecht entsprechen.

Wenn die Baugenehmigung erteilt wurde, haben Sie in der Regel ein bis vier Jahre Zeit, mit dem Bau zu beginnen. Dafür brauchen Sie außerdem noch eine Baufreigabe, die je nach Bundesland noch beim Bauamt besorgt werden muss.

Wie läuft der Hausbau ab?

Wenn das Grundstück gefunden, das Haus geplant, der Bau finanziert und die Baufreigabe erteilt sind, geht es an den eigentlichen Hausbau. Dafür muss zunächst die Baustelle eingerichtet werden.

Neben einer Bautafel, auf der die Art des Baus und der Name des Bauherrn notiert und die Baufreigabe angebracht werden, braucht die Baustelle außerdem Strom. Schließlich müssen elektrische Baumaschinen betrieben werden. Auch eine Straßenabsperrung kann nötig sein und/oder eine Baustellenzufahrt. Für die Bauarbeiter muss außerdem eine Toilette vorhanden sein.

Mit dem ersten Spatenstich kann der Bau dann losgehen. Das Fundament ist das erste, das gegossen wird und die Grundlage für das Haus bildet – auf dieses kommt entweder die Bodenplatte oder der Keller.

Auf der Kellerdecke bzw. der Bodenplatte entsteht dann das eigentliche Haus. Je nach Bauweise besteht es aus Steinen, die gemauert werden oder Balken, die geschichtet werden. Oft wird auch erst ein Konstrukt aus Metall oder Holz errichtet, das dann anschließend gedämmt und verkleidet wird.

Bei Fertighäusern werden die Module zusammengesetzt, was deutlich schneller geht.

Auf den Rohbau folgt das Dach und erst dann werden Fenster und Türen eingesetzt. Darauf folgt der Innenausbau mit Elektrik, Heizung, Wasser und Abwasser. Der Einbau des Badezimmers, der Küche, der Treppen etc. gehört ebenfalls zum Innenausbau. Häufig packen an der Stelle Bauherren gerne selbst mit an und übernehmen das Tapezieren, Streichen oder Verlegen der Böden, denn das spart Geld.

Wie lange dauert der Hausbau?

Viele Bauherren unterschätzen, wie lange es dauert, ein Eigenheim zu bauen. Häufig kommt es beim Bau zu Verzögerungen und schon beim Warten auf die Baugenehmigung können zum Teil Monate vergehen. Für die gesamte Zeit, die ein Hausbau dauert, sollte daher nicht nur die reine Bauzeit berücksichtigt werden, sondern auch die Zeit, die für die Planung und die Einreichung des Bauantrags draufgeht.

Für ein Einfamilienhaus können Sie grob mit diesen Richtwerten rechnen:

• Planung des Hauses und Einreichung des Bauantrags bis zur Baugenehmigung: Drei bis neun Monate.
• Rohbau: Ein bis zwei Monate.
• Innenausbau: Drei bis acht Monate.
• Kleine Eigenleistungen: Ein bis zwei Monate.
• Gesamte Hausbauzeit: Acht bis 21 Monate.

Rechnen Sie dann noch ein wenig Puffer drauf, falls es beim Roh- oder Innenausbau zu Verzögerungen kommt, Lieferengpässe auftreten oder das Wetter Ihnen einen Strich durch die Rechnung macht. Und auch Handwerker sind zum Teil Mangelware geworden.

Ein Fertighaus kann schon nach drei bis vier Monaten fertig zum Einzug sein.

Um genügend Zeit zu haben, sollten sie etwa neun Monate, bevor Sie mit dem konkreten Bau beginnen möchten, mit der Planung für Ihren Bau starten.

Wichtig: Kündigen Sie Ihre Mietwohnung nicht zu früh. Bleiben Sie im engen Austausch mit dem Bauleiter und stimmen Sie mit ihm regelmäßig die Fristen und Termine ab.

Mit welchen Kosten müssen Sie bei einem Hausbau rechnen?

Wie hoch die Kosten für einen Hausbau ausfallen, hängt von der Größe des Hauses, dem Haustyp und der gewünschten Ausstattung ab.

Zu den Baukosten gehören:

• Die Kosten für das Grundstück
• Rohbaukosten
• Kosten für den (optionalen) Keller
• Kosten für den Innenausbau
• Kosten für die Außenanlagen
• Baunebenkosten
• Finanzierungskosten

Für einen Rohbau müssen in Deutschland zwischen 600 und 900 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Für den Innenausbau müssen Sie mit etwa 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Für die Außenanlagen werden im Schnitt 5 bis 15 Prozent der gesamten Bausumme fällig. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro sind das also zwischen 25.000 und 75.000 Euro.

Für ein Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 800 Quadratmeter Grundstück müssen Sie laut dem Finanzdienstleister Dr. Klein mit Baukosten von etwa 350.000 bis 420.000 Euro rechnen. Dabei variieren die Grundstückspreise je nach Region stark. Auch die Art des Innenausbaus kann ein Haus enorm verteuern. Wer sich für Premium-Materialien für die Böden, Badezimmer und Küche entscheidet, zahlt natürlich mehr als für die Basic-Ausstattung.

Das Statistische Bundesamt hatte die Baukosten pro Quadratmeter für das Jahr 2021 mit 2.034 Euro angegeben. Seitdem sind die Baukosten nochmal gestiegen. Das Immobilienportal ImmoScout24 gibt die durchschnittlichen Kosten für den Hausbau pro Quadratmeter mit 3.700 Euro an.

Am besten lassen Sie Ihr Bauvorhaben von einem Profi durchkalkulieren. Baukostenrechner im Internet helfen bei einer ersten Einschätzung.

Wo lässt sich beim Hausbau sparen?

Beim Hausbau lässt sich an vielen Stellen sparen. Angefangen mit der genauen Lage des Grundstücks und der Grundstücksgröße bis hin zur Ausstattung des Hauses können Sie die Preise drücken, indem Sie Abstriche machen. Planen Sie zum Beispiel die Räume etwas kleiner oder verzichten Sie auf einen Keller.

Auch wenn Sie viel in Eigenleistung übernehmen, wie zum Beispiel das Verlegen von Böden, Streichen, Tapezieren oder den Einbau der Küche, können Sie viel Geld sparen. Entscheidend dafür ist, wie weit Ihre Fähigkeiten reichen und auch Ihre Zeit. Rund 10 bis 15 Prozent der Bausumme können sich durch Eigenleistung einsparen lassen. Je mehr Sie sich selbst einbringen, desto höher ist der Anteil. Überschätzen Sie sich jedoch nicht und lassen Sie machen, was Sie nicht können oder schaffen – parallel zu einem Vollzeitjob ist ein Hausbau oft anstrengend.

Für die gesamte Bauplanung kann es außerdem problematisch sein, wenn Verzögerungen in Ihren Arbeiten dazu führen, dass die beauftragte Firma nicht weitermachen kann.

Checkliste für die Planung Ihres Hausbaus

Mit einer Checkliste gehen Sie das Projekt Hausbau strukturiert an und vermeiden böse Überraschungen:

• Festlegen, ob Fertighaus oder selbstgeplantes Haus
• Grundstück finden
• Baupartner finden
• Bauplanung angehen
• Baufinanzierung planen
• Bauantrag stellen und auf Baugenehmigung warten
• Baufreigabe einholen
• Baustelle einrichten
• Bau des eigentlichen Hauses: Fundament, Rohbau, Dach, Innenausbau, Außenanlagen
• Bauabnahme

Welche Fördermöglichkeiten für den Hausbau gibt es?

Von folgenden Fördermöglichkeiten können Sie profitieren:

• Für klimafreundliches Bauen gibt es Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW.
• Die Riester-Wohnförderung kann das vorhandene Eigenkapital aufstocken, damit ein Kredit schneller getilgt werden kann.
• Mit der Wohnungsbauprämie fördert der Staat den Bau neuer Wohnungen (interessant beim Bau von Mehrfamilienhäusern).
• Förderung für Familien durch die KfW mit dem Programm „Wohneigentum für Familien“.

Auch auf regionaler Ebene gibt es Förderprogramme für den Hausbau, wie zum Beispiel das Bayerische Wohnungsbauprogramm oder das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm.

Welche Versicherungen brauche ich für den Hausbau?

Um sich und Ihr Haus während des Baus und danach zu schützen, empfehlen sich einige Versicherungen:

• Private Unfallversicherung wie eine Bauhelfer-Unfallversicherung, die Sie bei Unfällen auf der Baustelle absichert.
• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Da Bauherren für Schäden haften, die durch die Baustelle entstehen, sollten Sie sich davor schützen.
• Bauleistungsversicherung: Sie sichert Schäden durch Vandalismus oder Unwetter ab.
• Feuer-Rohbauversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung: Um sich vor Schäden durch Brände oder Blitzschlag zu schützen, ist eine solche Versicherung sinnvoll. Viele Banken vergeben ihren Kredit überhaupt erst, wenn Sie eine solche Versicherung nachweisen können. Es gibt Wohngebäudeversicherungen (die auch nach der Bauphase sinnvoll sind), die eine solche Feuer-Rohbauversicherung schon miteinschließen.

Welche weiteren Tipps für einen erfolgreichen Hausbau gibt es?

Weitere grundlegende Tipps, die Sie sich zu Herzen nehmen sollten:

• Sparen Sie nicht beim Entwurf Ihrer Immobilie und versuchen Sie nicht, den Grundriss selbst zu planen. Profis wissen besser, worauf es bei Innenräumen zu achten gilt.
• Holen Sie sich Beratung durch Architekten schon vor dem Kauf des Grundstücks, um keine böse Überraschung hinsichtlich der baulichen Möglichkeiten zu erleben.
• Vergleichen Sie immer mehrere Anbieter und Angebote.
• Setzen Sie auf persönliche Empfehlungen und Bewertungen.
• Fixieren Sie schon vor Baubeginn ein Datum für die Fertigstellung, um einen groben Zeitplan zu haben. Dieser kann wenn nötig während der Bauphase angepasst werden.
• Vereinbaren Sie, dass Zahlungen erst nach Leistung fällig werden, nicht schon vorher.
• Stellen Sie Außenanlagen wie Garten oder Terrasse bei fehlendem Budget erst später fertig.

FAQ zum Hausbau

Rund um das Thema Hausbau ranken sich viele Fragen – kein Wunder, schließlich handelt es sich um ein großes Projekt von langfristiger Tragweite und einem hohen finanziellen Einsatz: