Renovierung bei Auszug: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Für Mieter und Vermieter stellt sich häufig die Frage, wer für die Renovierung bei Auszug zuständig ist. Muss der Mieter die Wände streichen oder den Fußbodenbelag erneuern? Oder liegt die Verantwortung für diese Renovierungsarbeiten beim Vermieter?

Die rechtliche Lage zur Renovierung bei Auszug ist komplex und aufgrund zahlreicher Gerichtsurteile in den letzten Jahren dynamisch. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten wissen, was die verschiedenen Klauseln im Mietvertrag bedeuten, welche gültig sind, welche Schönheitsreparaturen verlangt werden können und von wem die Kosten dafür getragen werden müssen.

Renovierung bei Auszug: Wer muss renovieren?

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu übergeben und diesen Zustand auch zu erhalten. Dies schließt notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein. Doch welche Verpflichtungen haben Mieter während der Mietdauer und insbesondere zu ihrem Auszug?

Grundsätzlich gilt, dass die Verantwortung für die Renovierung einer Wohnung bei Auszug eines Mieters von den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag sowie der aktuellen Rechtsprechung abhängt.

Üblicherweise liegt die Pflicht für die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung lässt sich diese Pflicht auf den Mieter übertragen.

Nur wenn eine Wohnung renoviert übergeben wurde, können Renovierungsklauseln wirksam sein. In einem solchen Fall kann der Mieter durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag zu bestimmten Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Allerdings dürfen diese nicht so ausgestaltet sein, dass die Wohnung bei Auszug besser aussehen muss als bei Einzug.

Ist eine Renovierungsforderung unzulässig, da eine Wohnung beispielsweise unrenoviert übernommen wurde, können Mieter Vermietern schriftlich widersprechen.

Welche Schönheitsreparaturen können dem Mieter überlassen werden?

Zu den Schönheitsreparaturen, die von Mietern bei entsprechender Klausel übernommen werden müssen, zählen:

• Das Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern in neutralen Farben.
• Tapeten abziehen oder erneuern.
• Holz- und Kunststoffteile lackieren.
• Kleinere Reparaturen an Steckdosen oder Türgriffen durchführen.

Auch das Zuspachteln von Löchern kann von Mietern verlangt werden, wenn es sich um übermäßig viele Löcher handelt oder die Wände dadurch beschädigt wurden. Bei einigen wenigen Dübellöchern besteht keine Pflicht sie zu verspachteln, da das zur normalen Abnutzung einer Wohnung gehört.

Was nicht zu Schönheitsreparaturen gehört, sind der Austausch von Sanitäranlagen, Reparaturen an Fliesen oder Böden oder die grundlegende Instandhaltung der Wohnung.

Auch eine sogenannte Kleinreparaturklausel gibt es in Mietverträgen. Sie sieht vor, dass Mieter geringfügige Reparaturen zum Beispiel an Installationsgeräten wie Heiz-, Wasser- oder Gaseinrichtungen übernehmen müssen. Eine solche Klausel ist allerdings nur wirksam, wenn sie deutlich formuliert ist und Beschränkungen sowie Kostengrenzen berücksichtigt wurden. Die zumutbare finanzielle Belastung für Mieter hinsichtlich Kleinreparaturen liegt bei einem Wert von 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete.

Was bedeutet es, eine Wohnung besenrein zu hinterlassen?

„Besenrein“ bedeutet, dass die Wohnung grob gereinigt übergeben werden muss, ohne gründliche Putzarbeiten. Dazu gehört, Staub, Schmutz und offensichtliche Verunreinigungen zu entfernen sowie die Böden zu fegen (daher der Begriff „besenrein“). Die Fenster oder Teppiche müssen aber nicht gereinigt werden. Grober Müll oder persönliche Gegenstände dürfen nicht zurückbleiben und müssen bei Auszug aus der Wohnung geräumt werden.

Müssen Mieter die Renovierung bei Auszug einer Fachfirma überlassen?

Mieter können das Streichen und weitere Renovierungen in der Wohnung selber übernehmen und müssen sie nicht an eine Fachfirma übergeben. Falls ein Mietvertrag eine solche Klausel vorsieht, dann ist sie unwirksam. Vermieter können jedoch verlangen, dass Mieter Renovierungsarbeiten ordentlich und fachgerecht durchführen.

Sind Mieter dazu nicht in der Lage oder führen Renovierungsarbeiten mangelhaft durch, dann können Vermieter sogar Schadensersatz verlangen und den Mieter zur Nachbesserung in die Verantwortung nehmen.

Wer kommt für Renovierungskosten während der Mietzeit auf?

Nicht nur wenn Mieter ausziehen, sondern auch während der Miete, stellt sich die Frage, wer für Renovierungskosten aufkommt. Schließlich können auch während einer Mietdauer größere oder kleinere Reparaturen anfallen. Ob Mieter oder Vermieter sich um diese kümmern und die Renovierungskosten übernehmen müssen, hängt davon ab, wie ausgeprägt diese Renovierungen ausfallen. Zur Übersicht:

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten diese Regelungen kennen, um Missverständnissen vorzubeugen.

Beispiele für Renovierungen bei Auszug und während der Mietdauer

Einige konkrete Beispiele helfen, noch besser zu verstehen, wer für was zuständig ist und wer die Kosten dafür trägt:

1. Beispiel – Unrenovierte Wohnung bei Einzug: Herr Meier zieht in eine unrenovierte Wohnung. In seinem Mietvertrag steht eine Klausel, die vorsieht, dass er bei Auszug die Wände weiß streicht. Diese Klausel ist unwirksam, da ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Herr Meier muss die Wohnung somit nur besenrein übergeben.

2. Beispiel – Farbige Wände: Frau Winter hat im Schlafzimmer eine Wand dunkelgrün gestrichen und im Wohnzimmer zwei Wände dunkelgrau. In ihrem Mietvertrag steht eine Klausel, dass sie die Wohnung mit geweißten Wänden zurückgeben muss. Diese Klausel ist laut BGH rechtmäßig. Vermieter können von ihren Mietern verlangen, dass farbige Wände wieder in einer neutralen Farbe gestrichen werden, bevor der Mieter auszieht – das fällt unter Schönheitsreparaturen.

3.Beispiel – Wasserrohrbruch: In der Wohnung von Frau Yilmaz ist es zu einem Wasserrohrbruch gekommen. In diesem Fall ist der Vermieter für die Reparaturen zuständig und muss auch die Kosten übernehmen. Schließlich handelt es sich dabei nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandhaltungsmaßnahme.

Wie lassen sich rechtliche Fallstricke vermeiden, wenn es um die Renovierung bei Auszug geht?

Damit es nicht zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommt, sollten beide Parteien folgende Punkte schon beim Einzug beachten:

• Vor dem Einzug sollte der Zustand der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden.
• Der Mietvertrag sollte genau geprüft werden.
• Unwirksame Klauseln im Mietvertrag identifizieren und streichen lassen.
• Bei Unsicherheiten am besten rechtlichen Rat einholen. Mietervereine oder die Verbraucherzentrale können eine Hilfe sein.

Was passiert, wenn Mieter trotz gültiger Renovierungsklausel bei Auszug nicht renovieren?

Wer trotz gültiger Renovierungsklausel bei Auszug nicht renoviert, muss damit rechnen, dass Vermieter die anfallenden Kosten von den Mietern einfordern. Das ist ihr gutes Recht. Vermieter dürfen dafür für die Renovierungsarbeiten auch die hinterlegte Mietkaution nutzen. Mit dieser ist der Vermieter für den Fall abgesichert, dass der Mieter ihm nach Auszug Geld schuldet.

Fazit: Es gibt keine automatische Renovierungspflicht bei Auszug

Nur wenn eine Wohnung renoviert übernommen wurde, dürfen Vermieter von ihren Mietern verlangen, dass sie die Wohnung bei Auszug renovieren. Vorgaben zur Farbe oder zu einzelnen Reparaturarbeiten sind nur bedingt gültig. Die Kosten für Schönheitsreparaturen – auch während der Mietzeit – sind in einem bestimmten Rahmen Mietern zuzumuten. Alles was größere Instandhaltungsarbeiten oder Modernisierungen angeht, muss vom Vermieter bezahlt werden. Um Missverständnissen vorzubeugen, empfiehlt es sich, den Mietvertrag immer gründlich zu lesen und bei Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Bei Streitigkeiten helfen Mieterbund oder die Verbraucherzentrale.