Renovierungsklausel: Wann der Mieter auf jeden Fall renovieren muss

Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung nach seinem Belieben streichen.

Zeigt sich bei Mietende aber, dass dabei „die Grenzen des normalen Geschmacks“ überschritten wurden, geht dies zulasten des Mieters.

Mängel beschreiben

Wenn Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung zur fach- und sachgerechten Renovierung auffordern, beschreiben Sie ihm nicht nur, warum dies notwendig ist, sondern auch, was er konkret zu tun hat.

Einige Gerichte verlangen, dass dem Mieter ganz präzise Vorgaben für seine Arbeit gemacht werden, z. B. „Streichen der Wohnzimmerdecke“.

Ungefähr 75% aller Renovierungsklauseln sind unwirksam, weshalb Sie von Ihrem Mieter oft keine Schönheitsreparaturen verlangen können.

Es gibt jedoch 2 Fälle, in denen ein Mieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel renovieren muss.

Verschlimmbesserung

Der 1. Fall ist die sogenannte „Verschlimmbesserung“. Hier renoviert ein Mieter, ohne hierzu verpflichtet zu sein, wobei die Wohnung anschließend schlimmer aussieht als vorher.

Diese Situation kommt in der Praxis häufig vor, da sich viele Mieter bei der Renovierung wenig bis keine Mühe geben. Die Folge davon: Ein unsauberer, nicht deckender Anstrich an Wänden und Decken, überlappend geklebte Tapeten und sogenannte Farbnasen an Heizkörpern und Türzargen.

Wo die Wohnung vor der Renovierung „nur“ verwohnt war, ist sie durch die unzureichenden Renovierungsversuche des Mieters nun regelrecht beschädigt.

Das Kammergericht in Berlin hat zu einem solchen Fall klargestellt: „Wer Arbeiten außerhalb seines Pflichtenkreises vornimmt, hat sie als Nebenpflicht so zu erledigen, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleidet“ (KG Berlin, Urteil v. 09.06.05, Az. 8 U 211/04).

Das bedeutet im Klartext: Auch wenn der Mieter wegen einer unwirksamen oder im Mietvertrag nicht vorhandenen Renovierungsklausel eigentlich nicht renovieren muss, so ist er Ihnen zum Schadensersatz (gemäß §§ 280, 281 BGB) verpflichtet, wenn er dies tut und sich die Mieträume danach in deutlich schlechterem Zustand befinden.

Wichtig: Bevor Sie Schadensersatz von Ihrem Mieter (aufgrund einer Rechnung oder eines Kostenvoranschlags) verlangen können, müssen Sie ihm zunächst eine angemessene Frist zur fach- und sachgerechten Renovierung gesetzt haben.

Die Dauer der Frist ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Regel sind aber ca. 10 Tage ausreichend. Erst wenn diese Frist ohne Ergebnis verstrichen ist, dürfen Sie Schadensersatz von Ihrem Mieter verlangen.

Bunte Wände

Der 2. Fall betrifft die „kunterbunte“ Wohnung:

Stellen Sie bei Mietende fest, dass Ihr Mieter die Wohnung in unterschiedlichen kräftigen Farben gestrichen hat, und ist Ihnen die Nachvermietung deshalb deutlich erschwert, muss auch hier der Mieter renovieren bzw. nach erfolgloser Fristsetzung (siehe zuvor) Schadensersatz an Sie leisten – und zwar trotz unwirksamer Renovierungsklausel.