Verjährung von Mietforderungen und Renovierungskosten

Haben Sie Forderungen gegen Ihren Mieter, müssen Sie aufpassen, dass diese nicht verjähren.

Die einfachste und preiswerteste Möglichkeit, Ihre Mietforderungen vor der Verjährung zu schützen, ist, einen Mahnbescheid zu beantragen.

In der Praxis gehen Vermietern allerdings immer wieder Forderungen verloren, weil sie im Mahnantrag Fehler machen. Wir zeigen Ihnen, was Sie alles beachten müssen.

Die zwei wichtigsten Verjährungsfristen für Vermieter

Verjährung von Mietforderungen dient der Rechtssicherheit – ab einer bestimmten Zeit soll jeder wissen können, dass er niemandem mehr etwas schuldet. Wie auch sonst unterliegen im Mietrecht verschiedene Ansprüche unterschiedlichen Verjährungsfristen.

2 Verjährungsfristen müssen Sie als Vermieter und Verwalter kennen und unterscheiden:

Verjährungsfrist Nr. 1 lässt Sie bei Mietrückständen leer ausgehen

Ihr Anspruch auf Zahlung von Miete, Mietkaution, Nutzungsentschädigung und Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt in 3 Jahren, wobei die Verjährung am Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.

Die Miete für Mai 2010 hat der Mieter nicht gezahlt. Die Verjährung dieser Forderung beginnt am 31.12.2010 zu laufen und tritt 3 Jahre später ein:

Ab dem 01.01.2014, 0.00 Uhr kann der Mieter die „Einrede der Verjährung“ erheben und die Zahlung der Miete verweigern.

Mit Verjährungsfrist Nr. 2 gehen Ihnen Renovierungskosten verloren

Der Anspruch wegen „Veränderung und Verschlechterung der Mietsache“ verjährt 6 Monate, nachdem Sie die Mieträume zurückerhalten haben.

Bei Mietende am 31.05.2010 gibt Ihnen der Mieter die Wohnung zurück, allerdings sind mehrere Türzargen beschädigt und die vom Mieter geschuldete Renovierung ist ungenügend. Ihr Anspruch auf Schadenersatz verjährt am 30.11.2010 um 24.00 Uhr.

Wichtig: Die 6-monatige Verjährungsfrist beginnt an dem Tag zu laufen, an dem Sie die Wohnung von Ihrem Mieter zurückerhalten haben, auch wenn dieser Tag vor dem Mietende, also vor Ablauf der Kündigungsfrist liegt (BGH, Urteil v. 15.03.06, Az. VIII ZR 123/05).

Nur gerichtliche Forderung hemmt Verjährung

Vermieter nehmen oft häufig an, dass eine streitige Auseinandersetzung mit dem Mieter über die Mietforderungen die Verjährung hemmt – das ist aber so gut wie immer unrichtig.

Da werden dann Briefe, Mails und Meinungen ausgetauscht, bis es zu spät, also bis die Verjährung eingetreten ist. Besonders häufig geschieht dies bei der kurzen 6- monatigen Verjährung, da viele Mieter darüber Bescheid wissen und deshalb „auf Zeit spielen“.

Richtig ist dagegen, dass Sie die Verjährung von Mietforderungen nur hemmen, indem Sie bei Gericht gegen Ihren (Ex-) Mieter

• einen Mahnbescheid beantragen,
• eine Klage erheben oder
• die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens beantragen.

So legt es § 204 BGB fest. Das gerichtliche Mahnverfahren bietet Ihnen die besten Möglichkeiten.

Denn gegenüber einer Klage bietet es den Vorteil, dass Sie Ihre Ansprüche regelmäßig wesentlicher schneller und einfacher vor der Verjährung schützen (und durchsetzen).

Zudem machen die Gerichtsgebühren nur 1/6 der üblichen Kosten einer Klage aus.