Kaufnebenkosten für Immobilien – Grunderwerbsteuer, Notarkosten und mehr

Wer eine Immobilie erwirbt, muss neben dem Kaufpreis ebenso zusätzlich Kaufnebenkosten zahlen. Einige dieser Kosten für den Immobilienkauf sind obligatorisch, andere wiederum individuell. Der Verkäufer beteiligt sich an den Kaufnebenkosten nur bei der Maklerprovision, die meistens zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. In unserem Beitrag erfahren Sie zunächst, welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen. Anschließend gehen wir auf die einzelnen Kosten näher ein, insbesondere, wie hoch diese sind. Sie erfahren ebenso, wie die Kaufnebenkosten berechnet werden, wann sie fällig sind, ob sie steuerlich abgesetzt werden können und ob es beim Immobilienkredit möglich ist, diese Nebenkosten mitzufinanzieren.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Zunächst möchten wir kurz die Nebenkosten aufführen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und zusätzlich zu dem Kaufpreis anfallen. Hier unterscheiden wir zwischen unverzichtbaren und individuellen Kosten, die vom Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages zu tragen sind. 

Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf obligatorisch?

Die unverzichtbaren und damit obligatorischen Kaufnebenkosten, die Sie auf jeden Fall neben dem Kaufpreis einkalkulieren müssen, sind:

• Notarkosten: Diese Kaufnebenkosten fallen an, weil der Kaufvertrag stets notariell beurkundet werden muss. Je nach Umfang der Tätigkeit des Notars fällt die Höhe der Kosten aus.
• Grundbuchkosten: Die Grundbuchkosten gehören ebenso zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf, die auf jeden Fall zu zahlen sind. Sie entstehen, weil das neue Eigentum an einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. 
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer zählt ebenso zu den unverzichtbaren Kaufnebenkosten. Sie zahlen diese Steuer, sollten Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen. Wichtig zu wissen ist, dass die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. 

An den Notar- sowie Grundbuchkosten und der Grunderwerbsteuer kommen Sie bei einem Immobilienkauf nicht vorbei. So belaufen sich diese obligatorischen Kaufnebenkosten in etwa auf 5,5 bis 9 Prozent, wenn Sie Notar- sowie Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer addieren.

Welche individuellen Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Neben den obligatorischen gibt es auch individuelle Kaufnebenkosten, die neben dem Kaufpreis anfallen können, aber nicht zwangsläufig müssen. Wir möchten wir kurz die wichtigsten aufzählen und skizzieren:

• Maklergebühren: Die Maklergebühren bzw. die Maklerprovision fällt an, wenn ein Makler mit der möglichen Vermittlung der Immobilie beauftragt ist. Dann allerdings belaufen sich die Maklerkosten oft auf Platz zu 7,14 Prozent, wobei Sie als Käufer in der Regel nur die Hälfte der Maklerkosten in Prozent tragen müssen.
• Immobiliengutachten: Vor dem Kauf einer Immobilie und bevor der Kaufvertrag abgeschlossen wird, beauftragen manche Kaufinteressenten ein Immobiliengutachten. Dieses soll den Verkehrswert des Objektes einschätzen, damit Sie beurteilen können, ob der angesetzte Verkaufspreis realistisch ist.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Nicht immer befindet sich eine Immobilie in einem sehr guten Zustand, sodass nach dem Kauf keine Arbeiten zu erledigen sind. Müssen stattdessen Sanierungen, Renovierungen oder Modernisierungen vorgenommen werden, so zählen auch diese Ausgaben zu den Kaufnebenkosten.
• Versicherungskosten: In Verbindung mit dem Eigentum an einer Immobilie gibt es bestimmte Versicherungen, die Sie abschließen sollten. Dazu zählen insbesondere die Gebäudeversicherung sowie die Grundbesitzerhaftpflicht. 
• Umzugskosten: Beim Kauf einer Immobilie zieht Sie in der Regel aus einer Mietwohnung, einem Miethaus oder Wohneigentum in das neue Haus ein. Daher entstehen oft Umzugskosten, die ebenso zu den individuellen Kaufnebenkosten gehören.

Wie hoch sind die Notargebühren?

Nun möchten wir näher auf die einzelnen Kaufnebenkosten eingehen und beginnen mit den Notarkosten. Grundlage ist, dass hierzulande ein Kaufvertrag von Immobilien oder einem Grundstück notariell zu beurkunden ist. Dafür berechnen die Notare mittlerweile nahezu einheitlich in den Bundesländern zwischen ein bis zwei Prozent, je nachdem, wie umfangreich die Tätigkeit des Notars ist. 

Wie hoch sind die Grundbuchkosten?

Oftmals werden im Rahmen der Kaufnebenkosten die Notar- und Grundbuchkosten zusammen aufgeführt. Tatsächlich werden sie jedoch gesplittet. Die Grundbuchgebühren fallen an, weil bei einem Kaufvertrag und dem Eigentumsübergang bei Immobilien eine Änderung bei vielen eine neue Eintragung ins Grundbuch erfolgen muss. Dies übernimmt in der Regel das zuständige Amtsgericht als Grundbuchamt. Die Grundbuchkosten belaufen sich in diesem Fall meistens auf 0,3 bis 0,5 Prozent, wobei der Kaufpreis die Basis für die Berechnung darstellt.

Was und wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist vor allem davon abhängig, in welchem Bundesland sind. Die Unterschiede sind zum Teil deutlich. Während der niedrigste Satz sich auf 3,5 Prozent beläuft, zahlen Sie hingegen in manchen Bundesländern 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sei. Da die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern abweicht, können Sie gerne unserer nachfolgenden Tabelle die aktuellen Sätze je Bundesland entnehmen. 

Was und wie hoch ist die Maklerprovision?

Maklergebühren sind zwar nicht obligatorisch, jedoch dennoch oft anfallende Kaufnebenkosten, weil Sie eine Immobilie immer seltener ohne einen eingeschalteten Makler finden können. Meistens wir zwar der Verkäufer einen Makler beauftragen oder er wurde vom Verkäufer eingeschaltet, sodass in der überwiegenden Mehrheit aller Immobilienkäufe in Deutschland mittlerweile eine Maklergebühr zu zahlen ist. 

Seit mittlerweile fast drei Jahren ist es allerdings vorgeschrieben, dass diese anfallende Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden muss. Zwar ist die Höhe der Maklerkosten grundsätzlich frei verhandelbar, die Gebühr beläuft sich allerdings meistens auf 7,14 Prozent. Das wiederum führt dazu, dass in der Regel Käufer und Verkäufer oft jeweils 3,57 Prozent an Kosten an den Makler zahlen. Gesetzlich festgelegt ist, dass die Gebühr anteilig für den Käufer nicht höher als die für den Verkäufer ausfallen darf. 

Wie viel kostet ein Immobiliengutachten?

Immobilieninteressenten möchten sich sicher sein, dass der vom Verkäufer geforderte Preis realistisch ist und somit zumindest ungefähr dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie entspricht. Dann geben die Kaufinteressenten häufig ein Immobiliengutachten in Auftrag, welches zum Beispiel klären soll, ob sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet oder eventuell renovierungsbedürftig bzw. Sanierungsbedarf vorhanden ist. Ausgeführt werden solche Gutachten insbesondere von den folgenden Berufsgruppen: 

• Sachverständige,
• Bauingenieure und
• Architekten.

Durchschnittlich belaufen sich die Kosten für ein Immobiliengutachten je nach Umfang ud Aufwand auf 1.000 bis 3.000 Euro. 

Welche Kosten fallen für Versicherungen beim Immobilienkauf an?

Auch die Kosten für Versicherungen im Zusammenhang mit einer Immobilie fallen in den Bereich der individuellen Ausgaben. Es sind mindestens zwei Versicherungen dringend zu empfehlen, nämlich die Gebäudeversicherung sowie die Grundeigentümer-Haftpflicht. Die Gebäudeversicherung tritt ein, wenn sich Schaden an der Immobilie ereignet hat, der zum Beispiel durch Sturm, Feuer oder Blitzeinschlag verursacht wurde. Die Kosten für die Versicherung belaufen sich durchschnittlich auf etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter Wohnfläche. 

Ebenfalls sehr sinnvoll ist die Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Diese kommt dafür auf, dass durch Ihre Immobilie oder das Grundstück andere Sachen beschäftigt werden oder Personen eine Verletzung erleiden wie zum Beispiel das Herunterfallen der Dachziegel. Die Kosten für eine solche Grundbesitzerhaftpflicht bewegen sich durchschnittlich zwischen 60 und 120 Euro im Jahr. 

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Summe?

Zu Beginn des Beitrages haben wir die obligatorischen und „freiwilligen“ Kaufnebenkosten genannt, die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallen. Deshalb möchten wir noch einmal die entsprechenden Posten zusammenfassen und zudem eine Zahl nennen, mit der Sie insgesamt im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf kalkulieren können. Insgesamt können beim Hauskauf neben dem Kaufpreis folgende Nebenkosten anfallen: 

• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 bis 2,5 % vom Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % (je nach Bundesland)
• Maklerprovision: meistens 3,57 %
• Immobiliengutachten: 1.000 bis 3.000 €
• Versicherungen: ca. 200 Euro pro Jahr

Zudem können auch noch Renovierungs-, Sanierungs- und/oder Umzugskosten anfallen, die allerdings sehr individuell sind. Daher gibt es an dieser Stelle keine durchschnittlichen Werte, mit denen Sie kalkulieren können.

Wer trägt die Kaufnebenkosten? 

Die beim Erwerb einer Immobilie anfallenden Kaufnebenkosten muss immer der Käufer tragen. Einzige Ausnahme ist die Maklerprovision, denn daran muss sich der Verkäufer seit Dezember 2020 mindestens zur Hälfte beteiligen.

Wie werden die Kaufnebenkosten berechnet?

Die zuvor aufgeführten Kaufnebenkosten werden entweder in Prozent oder mit einem festen Betrag berechnet. Wie das im Einzelnen funktioniert, möchten wir gerne an der folgenden Beispielrechnung ausführen. Wir gehen davon aus, dass Sie ein Einfamilienhaus im Gegenwert von 380.000 Euro (Kaufpreis) erworben haben. Auf diese Weise werden die folgenden Kaufnebenkosten ermittelt:

• Grundbuch- und Notarkosten (2,5 %): 9.500 Euro
• Grunderwerbsteuer (4,5 %): 17.100 Euro
• Maklerprovision (3,57 %): 13.566 Euro
• Immobiliengutachten: 2.000 Euro
• Renovierungskosten: 5.000 Euro
• Umzugskosten: 3.000 Euro
• Gesamtkaufnebenkosten: 50.166 Euro

In Bezug zum Kaufpreis gesetzt belaufen sich die Gesamtkaufnebenkosten im Beispiel auf rund 13,2 Prozent.

Welche Kosten fallen nach dem Erwerb der Immobilie an? 

Neben den allgemeinen Kaufnebenkosten stehen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb noch weitere Kosten, die regelmäßig anfallen. Man spricht in dem Zusammenhang von den laufenden Kosten. Deren Höhe ist allerdings sehr individuell, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet und in welchem Umfang sie genutzt wird. Die wichtigsten laufenden Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum sind: 

• Grundsteuer (einmal jährlich),
• Wasser und Strom (monatlich) und
• Heizkosten, Warmwasser, Versicherungen und Müllentsorgung (regelmäßig).

Es handelt sich demnach um sämtliche, laufende Kosten, die Sie auch bei einer Mietwohnung zahlen würden.

Dürfen die Kaufnebenkosten mit einem Immobiliendarlehen mitfinanziert werden?

Grundsätzlich dürfen die Kaufnebenkosten zwar im Rahmen einer Baufinanzierung mitfinanziert werden. Dann handelt es sich allerdings um eine sogenannte Vollfinanzierung bzw. um eine 110-Prozent-Finanzierung. Deshalb verlangen immer mehr Kreditinstitute, dass bei der Finanzierung des Immobilienkaufs mindestens die anfallenden Kaufnebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt werden können. Es kann also sein, dass Sie von Ihrer Bank keinen Kredit erhalten, wenn Sie die Nebenkosten nicht mit Eigenmitteln unterlegen können.

Können Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden?

Für privat genutzte Immobilien geht das leider nicht, sodass die anfallenden Kaufnebenkosten nicht steuerlich als Ausgaben geltend gemacht werden können. Wird die Immobilie jedoch vermietet oder verpachtet, dann dürfen Sie zumindest die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben absetzen.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Fällig werden die Kaufnebenkosten zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie die entsprechende Rechnung erhalten, sei es vom Notar, vom Grundbuchamt oder vom Makler. Notargebühren fallen zum Beispiel in der Regel relativ zeitig nach der Beurkundung des Kaufvertrages an. Diese findet oftmals etwa zwei bis sechs Wochen nach der Beantragung statt. Beim Finanzamt können Sie davon ausgehen, dass der Grunderwerbsteuerbescheid etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung ausgestellt wird. 

Welche zusätzlichen Nebenkosten fallen beim Hausbau an?

Falls Sie sich nicht für den Kauf, sondern den Bau einer Immobilie entscheiden, können zusätzlichen Nebenkosten anfallen. Das sind insbesondere: 

• Erschließungskosten: Die Erschließungskosten beinhalten vor allem den Anschluss der Immobilie und des Grundstücks an die Wasser- und Stromversorgung. Dies ist meistens bei relativ neuen Grundstücken notwendig, wenn die Erschließung noch nicht stattgefunden hat. Die Kosten liegen im Schnitt bei 4.000 bis 7.000 Euro.
• Vermessungskosten: Im Zusammenhang mit Baugrundstücken müssen manchmal noch Vermessungen durchgeführt werden. Die Vermessungskosten sind ebenfalls vom Bauherren bzw. vom neuen Immobilieneigentümer zu tragen. Sie belaufen sich häufig auf durchschnittlich etwa 1.000 Euro.
• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber prinzipiell sehr wichtig ist die Bauherrenaftpflichtversicherung. Diese sichert Sie vor finanziellen Folgen solcher Schäden an, die auf und durch die Baustelle entstehen können. Die Kosten liegen meistens bei 150 bis 300 Euro einmalig.

Wie kann ich bei den Kaufnebenkosten Geld sparen?

Bei den Kaufnebenkosten können Sie nur an einigen Stellen Geld sparen. Zum einen sind die Notar- und Grundbuchkosten obligatorisch, sodass sich an dieser Stelle keine Kosten einsparen lassen. Zum anderen gibt es die folgenden Posten, an denen Einsparungen möglich sind:

• Maklerprovision: Bei der Maklerprovision können Sie lediglich durch geschickte Verhandlungen mit dem Makler oder Verkäufer Geld einsparen oder Sie schaffen es, eine Immobilie ohne einen zwischengeschalteten Makler zu finden. 
• Grunderwerbsteuer: Bei der Grunderwerbsteuer könnte Sie allerdings oft nur theoretisch Kosten einsparen, indem Sie sich für ein Bundesland entscheiden, bei dem die Steuer relativ gering ist. Meistens haben Sie allerdings nicht die Flexibilität, sich das Bundesland völlig frei auswählen zu können. 
• Renovierungs- und Umzugskosten: An Renovierungs- und Umzugskosten können Sie lediglich selbst sparen. Anstatt den Umzug zu finanzieren, kann dieser selbst durch Freunde oder Bekannte durchgeführt werden. Allerdings kostet Sie das Zeit und Aufwand. Bei der Renovierung kann auf günstigere Produkte zurückgegriffen werden – empfehlenswert ist dies je nach Material jedoch nicht.
• Notaranderkonto: Mitunter können Sie auch dadurch Kosten einsparen, dass Sie den Kaufpreis nicht zwischenzeitlich auf ein sogenanntes Notaranderkonto überweisen, sondern direkt an den Verkäufer. Das birgt allerdings ein etwas höheres Risiko, sodass Sie dem Verkäufer in dem Fall sehr vertrauen müssen.