Bodenrichtwert: So bestimmen Sie ihn
Die Gutachterausschüsse der Kommunen oder Kreisverwaltungen ermitteln die Bodenrichtwerte, die bei der Berechnung des steuerlichen Grundbesitzwerts maßgeblich sind.
Der Gutachterausschuss definiert ein „Bodenrichtwertgrundstück“ mit lagetypischen Merkmalen.
Dementsprechend können Sie prüfen, ob die Merkmale Ihres Grundstücks mit denen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen. So erfolgt die Grundstückspreisberechnung.
Abweichungen von der Grundstücksgröße
Die Gutachterausschüsse der Kommunen oder Kreisverwaltungen beziehen den Bodenrichtwert häufig auf Grundstücke mit einer typischen durchschnittlichen Größe.
Weicht Ihre Grundstücksgröße von der durchschnittlichen Größe ab, haben Sie einen Anspruch darauf, dass das Finanzamt insofern den Bodenrichtwert anpasst.
Beispiel: Der Gutachterausschuss hat den Bodenrichtwert für 500 qm große Einfamilienhausgrundstücke auf 150 € festgelegt. Ihr Grundstück ist jedoch 800 qm groß.
Da der örtliche Gutachterausschuss zusätzlich angegeben hat, dass der Bodenrichtwert bei Grundstücken mit einer Fläche zwischen 500 qm und 800 qm um 15% zu reduzieren ist, darf das Finanzamt nur einen Wert von 150 €/qm 3 85% = 127,50 € ansetzen.
Grundstückspreisberechnung: Vorteile der Geschossflächenzahl nutzen
Der Wert eines unbebauten Grundstücks richtet sich auch danach, wie das Grundstück baulich ausgenutzt werden kann. Erlaubt der Bebauungsplan der Kommune eine gute Ausnutzung, ist das Grundstück wertvoller als weniger gut nutzbare Grundstücke.
Entscheidend für die Ausnutzbarkeit ist die so genannte Geschossflächenzahl, die das Planungsamt in seinem Bebauungsplan ausweist.
Erkundigen Sie sich also zunächst beim Planungsamt Ihrer Gemeinde, welche Geschossflächenzahl für Ihr Grundstück im Bebauungsplan festgelegt ist. Die Geschossflächenzahl ist eine Verhältniszahl.
Sie gibt an, in welchem Verhältnis die Fläche des Gebäudes in allen Geschossen zum Grund und Boden höchstens stehen darf. Der Grundstückswert steigt, je größer die Geschossflächenzahl ist.
Wichtig: Die Geschossflächenzahl beeinflusst bereits den Wert des unbebauten Grundstücks, da durch die Geschossflächenzahl die künftige bauliche Ausnutzbarkeit begrenzt wird.
Beispiel: Das Planungsamt hat Ihnen eine Geschossflächenzahl von 0,8 mitgeteilt. Das Grundstück ist 1.000 qm groß. Folglich darf das unbebaute Grundstück mit einem Gebäude bebaut werden, das eine Geschossfläche von höchstens 800 qm hat.
Der Gutachterausschuss kombiniert in seiner Bodenrichtwertkarte die Bodenrichtwerte mit den regional üblichen Geschossflächenzahlen der unbebauten Grundstücke.
Bei Abweichungen muss der Bodenrichtwert angepasst werden
Weicht die Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks von den regional üblichen Geschossflächenzahlen ab, die der Gutachterausschuss zu Grunde gelegt hat, muss der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück auch insofern entsprechend angepasst werden.
Rechnerisch sind dazu nur die Umrechnungskoeffizienten der folgenden Tabelle und ein einfacher Dreisatz erforderlich.
Beispiel: Der Gutachterausschuss hat den Bodenrichtwert für die Grundstücke eines Wohngebiets mit 150 €/qm festgelegt und hat dabei eine regional übliche Geschossflächenzahl 0,8 unterstellt.
Ihr Grundstück hat jedoch nach Auskunft des Bauamts eine rechtlich zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Somit haben Sie beim Finanzamt Anspruch auf einen reduzierten Bodenwert von 130 €/qm.
Wenden Sie diese Umrechnungskoeffizienten an:
| Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
| 0,4 | 0,66 |
| 0,5 | 0,72 |
| 0,6 | 0,78 |
| 0,7 | 0,84 |
| 0,8 | 0,90 |
| 0,9 | 0,95 |
| 1,0 | 1,00 |
| 1,1 | 1,05 |
| 1,2 | 1,10 |
| 1,3 | 1,14 |
| 2,0 | 1,45 |
| 2,1 | 1,49 |
| 2,2 | 1,53 |
| 2,3 | 1,57 |
| 2,4 | 1,61 |
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
