Die 4 wichtigsten Bestandteile der Eigenheimfinanzierung

Im Jahr 2014 konnte erstmalig seit Jahrzehnten ein Immobiliendarlehen für weniger als 1% effektiven Jahreszinses aufgenommen werden.

Solche Zinstiefs erwecken in vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum, da die Finanzierung günstiger wird. Dieser Wunsch ist durchaus berechtigt, von solchen Konditionen können die frühere Generationen – und wahrscheinlich auch spätere – nur träumen.

Dennoch besteht eine Eigenheimfinanzierung eben nicht nur aus dem günstigen Darlehen der Bank, sondern auch aus anderen Bausteinen, die unter Umständen besser zu der eigenen Lebenssituation passen. Hierunter fallen Bausparverträge, KfW-Darlehen oder auch das Eigenkapital.

1. Das Eigenkapital

Jeder Euro, den es nicht zu finanzieren gilt, ist der beste Euro. So oder so ähnlich könnte das Mantra eines sicherheitsorientierten Immobilienkäufers lauten. In den Vereinigen Staaten wurden solche Aussagen vor 2010 noch belächelt, bis die Immobilienblase geplatzt ist.

Schließlich wurden hier 100-110% Finanzierungen, also komplett ohne Eigenkapital, umgesetzt. Es gibt aber keinen Königsweg für das richtige Verhältnis an Eigen- und Fremdkapital. Je mehr Eigenkapital aber verwendet wird, umso niedriger fällt der Darlehenszins aus. Schließlich schrumpft hierdurch das Risiko der Bank.

Aufgrund der niedrigen Zinsphase können konservative Anleger derzeit aus ihrem Kapital wenig Rendite schlagen. Hier ist die Verwendung des Eigenkapitals zu Immobilienzwecken sicherlich von Vorteil.

Wer sich am Aktienmarkt auskennt und in der Vergangenheit ordentliche Gewinne erwirtschaftet hat, für den lohnt sich vielleicht nur der Einsatz bis zu einer bestimmten Summe. Sobald die Zinskondition für die Finanzierung niedriger liegt als die Rendite mit Aktieninvestments, ist diese Vorgehensweise durchaus wirtschaftlich sinnvoll.

2. Das Darlehen der Bank

Wer dem Eigentumswunsch folgt, wird früher oder später um ein Gespräch bei einer Bank nicht umherkommen. Im Normalfall handelt es sich hierbei um die Sondierung einer Kreditaufnahme.

Bei diesen Gesprächen wird festgestellt, wieviel Immobilie man sich leisten kann, wieviel Eigenkapital mit ins Spiel kommt und von welchen Zinsen und sonstigen Details die Rede ist. Hierbei geht es dann um entscheidende Vertragsbestandteile wie Laufzeit, Zinssatz, Sondertilgungsrecht, Stundungsmöglichkeiten etc.

Da niemand die zukünftige Lebenssituation vorhersagen kann, scheiden sich bei der Ausgestaltung der Kreditverträge die Geister. Ein konservativer Mensch wird eher auf einer langen Laufzeit mit festgeschriebenem Zins und Stundungsmöglichkeiten zu Lasten günstiger Zinsen verhandeln.

Wer sich etwas spekulativer gibt und eine kürzere Laufzeit wählt, kann (abgesehen vom Eigenkapitalanteil) mit einem Zinssatz jenseits der 1% Marke rechnen (Stand: Juni 2015).

3. Kredite von Vater Staat: KfW-Darlehen

Es gilt allerdings auch zu prüfen, ob das Bankdarlehen als einziger Baustein ausreicht und auch zum Objekt passt. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet mehr als 100 verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienkäufer und –besitzer an.

Hierbei geht es um energieeffiziente Renovierungen, Unterstützung im Erwerb von Niedrigenergiehäusern und vielen mehr. Der Bankberater wird in erster Linie versuchen das hauseigene Darlehen anzubieten, von daher obliegt dem Immobilienkäufer oftmals sich selbst um Informationen bei der KfW zu kümmern.

4. Planung für die Zukunft: Der Bausparvertrag

Hierbei handelt es sich für die Einen um einen sinnlosen und für die Anderen um einen unverzichtbaren Baustein. Ein Bausparvertrag ist nichts anderes als eine Möglichkeit, eine Sparsumme nach einer bestimmten Laufzeit in gleichem Verhältnis als Kreditsumme zu erhalten – zu bereits bei Vertragsabschluss feststehenden Konditionen.

Ein Beispiel soll eine sinnvolle Nutzung eines Bausparvertrags näher bringen: Eine Immobilienfinanzierung wird heute mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 1,3% abgeschlossen.

In 20 Jahren existiert allerdings noch eine Restschuld von 80.000 Euro. Wie die Zinsen sich bis dahin entwickeln ist ungewiss. Ein Bausparvertrag, der mit heute feststehenden Konditionen geschlossen wird, kann als Anschlussfinanzierung Sicherheit bieten und lässt flexible Sparleistungen zu.

Eigenheimfinanzierung: den eigenen Wünschen anpassen

Bei der Eigenheimfinanzierung gibt es keine Musterlösung für alle. Je nach eigenem Wunsch sind die Finanzierungsbestandteile mal mehr, mal weniger zu gebrauchen.

Vor allem gilt aber, sich mit jedem einzelnen Baustein vertraut zu machen und mit Sicherheit in der Finanzierung Bestandteile ausschließen oder mit aufnehmen zu können. Denn nur so können Risiken gemindert und Chancen genutzt werden.