Eigentumswohnung: Prüfen Sie vor dem Kauf sämtliche Unterlagen

Besonders Niedrigzinsphasen veranlassen viele Menschen, darüber nachzudenken, sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu erfüllen. Neben Häusern sind auch Eigentumswohnungen begehrt und es gibt viele Gründe, sich die Mieten zu sparen und stattdessen über einen Kauf nachzudenken.

Ein niedriges Zinsniveau ist aber nicht der einzige Aspekt, den potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung beachten sollten. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung muss sorgfältig geplant, gerechnet und abgewogen werden.

Ihre Finanzen: Nicht allein der Immobilienpreis ist entscheidend

Über Kreditrechner im Internet oder Beratungsgespräche bei Geldinstituten kann man schnell den eigenen Spielraum für einen Immobilienkauf herausfinden. Aber auch weitere Kosten sind zu beachten.

Die Grunderwerbssteuer ist ein solcher Posten, der auf jeden Fall einkalkuliert werden muss. Auch fallen häufig Notar- oder Gerichtskosten an. Hinzu kommen laufende Kosten, die auf den Besitzer von Eigentumswohnungen zukommen.

Vor allem das sogenannte Hausgeld muss berücksichtigt werden. Hierbei handelt es sich um meist monatliche Zahlungen, die Besitzer von Eigentumswohnung zu leisten haben.

Von diesem Geld werden beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen und sonstige Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt.

Diese Faktoren müssen also berücksichtigt werden, wenn über die Finanzierung einer Eigentumswohnung nachgedacht wird. Die Aufnahme eines maßgeschneiderten Kredits spielt natürlich ebenfalls eine entscheidende Rolle.

Kredit für Eigentumswohnung – die Rolle des Eigenkapitals

Es ist immer von Vorteil, wenn bei der Finanzierung der Eigentumswohnung Eigenkapital eingebracht werden kann. Es gibt jedoch auch Modelle, bei denen eine sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist.

Dies geht jedoch meist mit höheren Zinsen einher, die man als Kreditnehmer zahlen muss. Deshalb ist es sinnvoll, 15-20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen zu können.

Für die Banken bedeutet dies eine gewisse Sicherheit, so dass eine Gewährung des Kredits zu besseren Konditionen möglich wird. Als Eigenkapital gilt natürlich Barvermögen, aber auch zum Beispiel Wertpapierbesitz, Bausparguthaben oder Grundbesitz.

Niedrigzinsen und Immobilienpreise – das Verhältnis macht‘s

Die besten Voraussetzungen hat man also, wenn man ausreichend Eigenkapital und sichere Einkünfte in ausreichender Höhe hat. Hat man kein oder nur wenig Eigenkapital, sollte man in einem Beratungsgespräch klären, ob eine Finanzierung dennoch möglich ist und welche Konditionen dann gelten.

Man sollte das Zinsniveau allerdings auch mit den Preisen auf dem Immobilienmarkt abgleichen. In Zeiten niedriger Zinsen wird für viele Menschen ein Kauf interessant, was die Kaufpreise nach oben treiben kann.

Steigt das Zinsniveau wieder, ist es auch möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund einer zurückgehenden Nachfrage sinken werden. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung muss man also umsichtig und den eigenen Ansprüchen und Möglichkeiten entsprechend agieren.

Informationen über die Eigentumswohnung einholen

Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, ist es wichtig, vorher so viele Informationen zu sammeln wie möglich. Auf der üblicherweise jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung werden alle Belange der Eigentümer durch Beschlüsse geregelt.

Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss vom Verkäufer insbesondere den Wirtschaftsplan sowie alle Protokolle der Eigentümerversammlungen geben. Sie können diese Unterlagen mit Vollmacht des Verkäufers beim Verwalter einsehen, um sich ein besseres Bild von der Eigentümergemeinschaft zu machen.

Denn dann finden Sie einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung vor und Ärger mit dem Wohnungsverwalter ist vorprogrammiert. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung erhalten Sie Informationen, die für oder gegen Ihren Wohnungskauf sprechen können:

• Sie erfahren, was an Reparaturen und Sanierungen geplant ist bzw. schon durchgeführt wurde, und somit auch von etwaigen Schwachstellen der Bausubstanz.
• Die Protokolle geben Ihnen Aufschluss über die Eigentümergemeinschaft, in die Sie sich einkaufen. Wenn viele Unstimmigkeiten und Meinungsverschiedenheiten protokolliert sind, zeugt dies von schlechter Stimmung und mangelndem Zusammenhalt in der Hausgemeinschaft.
• Sie informieren auch über die Instandhaltungsrücklage und eventuell geplante Sonderumlagen, die Sie in absehbarer Zeit zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen haben.

Keine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft wählen

Wir raten Ihnen davon ab, sich in eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft einzukaufen. Zum einen leidet bei einem Streit in der Sache meist auch das nachbarschaftliche Zusammenleben.

Zum anderen sind Prozesse innerhalb der Gemeinschaft ein zusätzlicher Kostenfaktor – auch für Sie als Wohnungskäufer. Jedoch muss nicht jeder Streit ein Grund sein, von einem Wohnungskauf abzusehen. Folgende Punkte können Streitigkeiten fördern:

• Unklare und missverständliche Regelungen in Protokollen oder in der Teilungserklärung, z. B. über Fragen der Hausgeld-Abrechnungen sowie der Zuständigkeiten für die Instandsetzung.
• Unhomogen zusammengesetzte Eigentümergemeinschaft: Ganz junge und sehr alte Bewohner, sehr unterschiedliche soziale Schichten sowie stark differierende Einkommen können zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führen.

Gibt es zahlungsunfähige oder Mehrheitseigentümer?

Ärgerlich sind zahlungsunfähige oder -unwillige Eigentümer. Bei großen Gemeinschaften können Sie das in Einzelfällen nie ausschließen.

Jedoch sollten Sie bei der Einsicht in die Protokolle darauf achten, dass die Ausfälle überschaubar bleiben. Entnehmen Sie den Versammlungsprotokollen häufig auflaufende Gerichtsverfahren, sollten Sie von einem Kauf absehen.

Ebenfalls ungünstig für Sie ist es, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bei einem Eigentümer liegen.

• Der Mehrheitseigentümer kann gegen die restliche Gemeinschaft Beschlüsse herbeiführen, für die eine einfache Mehrheit ausreicht.
• Die restliche Gemeinschaft kann keine Beschlüsse gegen den Mehrheitseigentümer herbeiführen.
• Zahlungsausfälle des Mehrheitseigentümers belasten die Eigentümergemeinschaft besonders stark.

Achten Sie auf ausreichende Rücklagen

Den Protokollen können Sie auch entnehmen, welche Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anstehen. Das ist für Sie besonders wichtig, da Sie sich an diesen Maßnahmen finanziell beteiligen müssen.

Ist etwa eine Sanierung des Dachs oder der Fassade geplant, so müssen Sie damit rechnen, dass eine Sonderumlage auf Sie zukommt. Daher empfehlen wir Ihnen, unbedingt den aktuellen Stand des Rücklagenkontos zu erfragen. Bei Sanierungen und Reparaturen wird zunächst auf dieses angesparte Geld zurückgegriffen.

Bei mangelnder Deckung durch gebildete Rücklagen kann sonst eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommen. Sind solche Sanierungsmaßnahmen geplant, müssen Sie die Kosten hierfür unbedingt in die Verhandlungen mit Ihrem Wohnungsverkäufer aufnehmen und vom Kaufpreis abziehen.

Sondertilgung: Schnellere und günstigere Tilgung

Zunächst einmal: Ein gesetzliches Recht, Sondertilgungen auf Darlehen leisten zu können, gibt es nicht. Sie müssen dieses Recht in den Darlehensvertrag mit aufnehmen. Die Möglichkeit des Nachverhandelns gibt es für Sie hier nicht.

Die regelmäßige Leistung von Sondertilgungen wird sich für Sie bezahlt machen. Konkret bringt sie folgende Vorteile für Sie:

• Die fälligen Zinszahlungen werden durch den Zinseszinseffekt gemindert. Mit anderen Worten: Sie zahlen weniger Zinsen.
• Die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens wird sich erheblich verkürzen. Da durch die Sondertilgungen die Darlehensschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil der monatlichen Rate. Die Entschuldung wird hierdurch beschleunigt.
• Ein weiterer Vorteil: Möchten Sie frühzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen, ist die verbleibende Restschuld aufgrund der geleisteten Sondertilgungen geringer, sodass auch die zu leistende Vorfälligkeitsentschädigung geringer ausfallen wird.

Da die derzeitigen Zinsen auf Geldanlagen, beispielsweise auf einem Fest- oder Tagesgeldkonto, niedriger als der Kreditzins sind, lohnt es sich mehr für Sie, Sondertilgungen zu leisten, als zu sparen.

Sondertilgung ist oft nicht umsonst

In der Regel bieten Ihnen die Banken 5–10% der anfänglichen Darlehenssumme, die Sie einmal jährlich zusätzlich abbezahlen dürfen. Teilweise finden sich auch Banken, die Ihnen festgeschriebene Höchstbeträge, etwa 5.000 oder 10.000 € pro Jahr, zubilligen.

Allerdings lassen sich die Banken die Möglichkeit der Sondertilgung mitunter auch bezahlen. Das geschieht bei einigen Banken durch einen einmaligen Aufschlag. In der Regel wirkt sich die Vereinbarung einer Sondertilgungsmöglichkeit aber auch nachteilig auf die Höhe Ihrer Zinsen aus.

Um das richtig einschätzen zu können, ist es wichtig, dass Sie sich von Ihrer Bank 2 Finanzierungsangebote vorlegen lassen: eins mit und eines ohne Sondertilgungsoption.

Sondertilgungsmöglichkeit realistisch einschätzen

Bevor Sie „Ja“ zu Sondertilgungen sagen, überlegen Sie sich bitte 2 Dinge:

1. Erwarten Sie konkrete Sondereinkünfte in der Zukunft? Gibt es Sonderzahlungen, Erbschaften oder andere Zuwendungen, die Sie tatsächlich erhalten werden?
2. Ist es realistisch, dass Sie diese zusätzlichen Einkünfte Ihrer Finanzierung zukommen lassen werden? Bedenken Sie: Oft gönnt man sich dann doch lieber etwas Schönes von den zusätzlichen Geldmitteln, etwa einen Urlaub oder ein schönes Einrichtungsstück.

Wenn Sie eine der beiden Fragen mit „Nein“ beantworten oder unsicher sind, sollten Sie von der Möglichkeit der Vereinbarung einer Sondertilgung zumindest dann Abstand nehmen, wenn sich Ihre Zinskonditionen hierdurch verschlechtern.

Fazit: Sondertilgungen können Ihnen erhebliche Vorteile bieten. Das gilt aber nur dann, wenn Sie die Sondertilgungsoption auch tatsächlich nutzen und nicht teuer bezahlen. Prüfen Sie beides unbedingt vor Abschluss Ihres Darlehensvertrags.