Immobilie verkaufen – Unser großer Ratgeber zum Immobilienverkauf

Immer wieder passiert es, dass Eigentümer einer Immobilie das Objekt veräußern möchten. Trotzdem die Nachfrage nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung am Markt groß ist, kann der Verkauf einen längeren Zeitraum einnehmen. Die Erfolgschancen für einen Immobilienverkauf sind umso besser, desto besser sich der Verkäufer am Markt auskennt oder einen Immobilienmakler beauftragt.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wann der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist und worin die Unterschiede des Verkaufs über den Makler oder auf eigene Faust liegen. Darüber hinaus geben wir Ihnen eine Schritt-für-Schritt Anleitung, wie der Verkauf einer Immobilie abläuft. Sie erfahren ebenso, worauf speziell beim Verkauf einer Eigentumswohnung und einer vermieteten Immobilie zu achten ist sowie, welche Kosten bei der Veräußerung des Objektes anfallen.

Wann ist ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf? 

In der überwiegenden Mehrheit aller Falle stellt sich die Frage nach dem perfekten Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie nicht. Der Grund besteht darin, dass eine Wohnung oder ein Haus in der Regel aus persönlichen Gründen und aufgrund bestimmter Umstände möglichst schnell veräußert werden sollen. Das sind zum Beispiel: 

• Umzug in eine andere Stadt
• Erbschaft
• Scheidung
• Kreditrate nicht mehr tragbar

In diesen Fällen soll der Verkauf möglichst schnell erfolgen, da das Kapital benötigt wird. Wenn Sie allerdings als Immobilieneigentümer die Option haben, mit dem Verkaufen zu warten, ist der richtige Zeitpunkt durchaus wichtig.

Besonders gilt das für vermietete Objekte, bei denen Sie durch den Hausverkauf einen Gewinn erzielen möchten. Auswirken auf den Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung können sich mehrere Umstände, wie zum Beispiel das Zinsumfeld, die konjunkturelle Entwicklung und Steueraspekte. Besonders vielversprechend ist der Verkauf eines Objektes in einer Niedrigzinsphase, denn dann erhält der Kaufinteressent eine Immobilienfinanzierung zu günstigen Konditionen. Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit gesunken sind. Dann denken manche Kaufinteressenten vom Haus, dass sie mit dem Kauf ein „Schnäppchen“ machen könnten.

Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten, dann stellt sich die Frage, ob das mit oder ohne das Einschalten eines Maklers geschehen soll. Die Entscheidung für oder gegen einen Makler und die damit verbundene, professionelle Vermarktung des Objektes, ist eine sehr individuelle. Schließlich bieten sowohl Makler für den Immobilienverkauf als auch ein Privatverkauf verschiedenste Vorteile für den Eigentümer.

Was sind die Vorteile eines Maklers beim Immobilienverkauf?

Die wesentlichen Vorteile, wenn Sie das Objekt über einen Immobilienmakler veräußern lassen, sind:

• Exposé wird professionell gestaltet,
• Makler übernimmt die Vermarktung des Objektes,
• Besichtigungen werden vom Makler organisiert und durchgeführt,
• erhebliche Zeit- und Aufwandsersparnis für Sie als Verkäufer,
• persönliche Beratung durch den Immobilienmakler und
• regionale Marktkenntnisse des Maklers erhöhen Verkaufschancen zu gutem Preis.

Die regionalen Marktkenntnisse sind ein nicht zu unterschätzender Vorteil. Daraus resultiert nicht selten ein höherer Angebotspreis und letztendlich ebenso höherer Verkaufspreis, als Sie auf eigene Faust erreichen könnten. 

Was sind die Vorteile eines Immobilienverkaufs ohne Makler?

Trotzdem gibt es auch Vorteile, die ein Privatverkauf ohne Einschaltung eines Maklers haben kann. Das sind im Wesentlichen:

• größere Reichweite (bei der Nutzung eines Immobilienportals),
• größere Transparenz, da Sie entscheiden, wer Ihr Objekt kauft,
• volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und
• Kostenersparnis, da keine Maklerprovision anfällt.

Immobilienverkauf mit oder ohne Makler: Was eignet sich für Sie besser?

Wenn wir die Vor- und Nachteile zusammenfassen, dann geht es bei der Entscheidung für oder gegen einen Makler vor allem darum, ob Ihnen die erhebliche Zeitersparnis wichtiger ist oder stattdessen, dass Sie keine Maklerprovision zahlen müssen. 

Ein entscheidendes Argument für viele Verkäufer einer Immobilie, keinen Makler einzuschalten, sind die nicht anfallenden Provisionen. Der Makler kann bis zu 7,14 Prozent vom Verkaufspreis fordern, wobei in Deutschland allerdings mittlerweile meistens die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Anleitung: Wie läuft der Immobilienverkauf ab?

Im Folgenden möchten wir Ihnen gerne die einzelnen Schritte aufzeigen, die ein Immobilienverkauf fast immer beinhaltet. Das Positive ist, dass der Ablauf fast immer identisch ist. Deshalb können Sie sich an der folgenden Schritt-für-Schritt Abfolge orientieren, falls Sie Ihr Objekt an einen Interessenten veräußern möchten.

Schritt 1: Vorbereitung des Immobilienverkaufs

Bevor die Immobilie verkauft werden kann, ist zunächst Vorbereitung von nöten:

• Bestimmen Sie den Verkaufspreis: Recherchieren Sie für die Festlegung Ihres Angebotspreis ähnliche Immobilien in Ihrer Gegend und berücksichtige Faktoren wie Lage, Größe und Zustand, um einen realistischen Preis festzulegen.
• Organisieren Sie alle Dokumente: Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis und weitere erforderliche Dokumente.

Schritt 2: Immobilien-Marketing

Im zweiten Schritt geht es um die Vermarktung Ihrer Immobilie. Dies kann per Makler erfolgen oder eben mit eigener Arbeit:

• Professionelle Präsentation: Investieren Sie in hochwertige Fotos, virtuelle Touren oder Videos, um die Immobilie attraktiv darzustellen.
• Erstellen Sie ein Exposé: Beschreiben Sie die wichtigsten Merkmale der Immobilie und betone deren Vorzüge.
• Online- und Offline-Werbung: Nutzen Sie Immobilienportale, Social-Media-Plattformen und lokale Anzeigen, um potenzielle Käufer zu erreichen.

Schritt 3: Besichtigungen

Im dritten Schritt, nachdem Sie ein paar potenzielle Käufer gefunden haben, geht es um die Durchführung von Besichtigungen. Folgende Punkte sollten Sie dabei beachten:

• Termine vereinbaren: Organisieren Sie Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern und seien Sie flexibel bei deren Zeitplan.
• Vorbereitung der Immobilie: Sorgen Sie dafür, dass die Immobilie sauber, aufgeräumt und gut präsentiert ist. Reparieren Sie kleinere Mängel, um einen guten Eindruck zu hinterlassen.
• Interessenten informieren: Beantworten sie alle Fragen der potenziellen Käufer ehrlich und bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor.

Schritt 4: Verhandlungen und Abschluss

Nachdem ein geeigneter Kunde gefunden wurde, stehen Preisverhandlungen und der Verkaufsabschluss im Mittelpunkt.

• Preisverhandlungen: Verhandeln Sie den Verkaufspreis und andere Bedingungen mit potenziellen Käufern. 
• Finanzierung überprüfen: Fordern Sie von potenziellen Käufern einen Nachweis über ihre Finanzierungsfähigkeit an, um sicherzustellen, dass sie den Kauf stemmen können.
• Kaufvertrag erstellen: Lassen Sie einen rechtsgültigen Kaufvertrag von einem Notar oder Anwalt erstellen, der alle Bedingungen und Vereinbarungen enthält.
• Eigentumsübergang: Koordinieren Sie den Übergang des Eigentums mit dem Käufer, einschließlich der Übergabe von Schlüsseln und der Abwicklung der Zahlung.

Schritt 5: Nach dem Verkauf

Im fünften Schritt geht es um letzte Angelegenheiten nach dem Kauf:

• Steuerliche Angelegenheiten: Informieren Sie sich über eventuelle Steuerpflichten oder -vorteile im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf und wenden Sie sich gegebenenfalls an einen Steuerberater.
• Ummeldungen und Abmeldungen: Kümmern Sie sich um die Ummeldung von Versorgungsunternehmen und die Abmeldung der Immobilie bei der örtlichen Meldebehörde.
• Finanzielle Abwicklung: Überwachen Sie den Zahlungseingang und sorgen Sie dafür, dass alle offenen Rechnungen, wie etwa Hypotheken oder offene Gebühren, beglichen werden.
• Übergabe der Immobilie: Organisieren Sie einen Termin zur Übergabe der Immobilie an den Käufer. Übergeben Sie die Schlüssel und alle relevanten Unterlagen, wie zum Beispiel Garantien oder Anleitungen für Geräte.
• Immobilienmakler-Provision: Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, müssen Sie noch die vereinbarte Provision bezahlen.

Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines Hauses erforderlich?

Beginnen wir mit den Unterlagen, die Sie als Inhaber und Verkäufer einer Immobilie gegenüber den Interessenten verlegen sollten. Die entsprechenden Dokumente dienen dazu, damit sich der Kaufinteressent ein möglichst umfangreiches Bild zur Immobilie, deren Zustand und den rechtlichen Gegebenheiten machen kann. Die wichtigsten Unterlagen im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf sind: 

• Baupläne inkl. Baubeschreibung
• Lageplan
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Urkunde der Baugenehmigung
• Grundsteuerbescheid
• Betriebskostenaufstellung
• Vorherige Kaufverträge
• Flurkarte
• Bauzeichnung nebst Grundrissen

Diese Dokumente sollten Sie als Verkäufer zur Hand haben, denn die meisten Kaufinteressenten werden diese Unterlagen einsehen möchten. Besonders wichtig sind in dem Zusammenhang ein Grundbuchauszug für die Eigentumsverhältnisse sowie ein aktueller Energieausweis für die Immobilie.

Wie wird der Verkaufspreis für die Immobilie ermittelt?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, dann wollen Sie das zu einem guten Preis. Doch was ist ein marktgerechter oder überdurchschnittlicher Angebotspreis für Ihre Immobilie? Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie den aktuellen Wert des Objektes kennen. 

Am einfachsten und sichersten für Ermittlung eines guten Angebotspreises ist es, wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen. Falls Sie einen Makler eingeschaltet haben oder einschalten möchten, übernimmt dieser in aller Regel die Immobilienbewertung. Alternativ gibt es Sachverständige, die entsprechend ein Wertgutachten zu Ihrem Objekt erstellen. Je nach Art der Immobilie werden dann verschiedene Bewertungsverfahren angewendet, nämlich:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Auf jeden Fall ist das Ergebnis einer professionellen Immobilienbewertung sehr gut zu nutzen, sodass Sie einen idealen Anhaltspunkt für einen marktgerechten Angebotspreis Ihrer Immobilie haben.

Wie wird das Exposé für den Immobilienkauf erstellt?

Die Vermarktung des zum Verkauf stehenden Hauses oder der Eigentumswohnung ist eine wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Ein professionelles Exposé sollte unbedingt die folgenden Bestandteile haben:

• ausführliche Beschreibung der Immobilie,
• Grundriss des Objektes und
• mehrere Fotos des Innen- und Außenbereichs.

Vor dem Erstellen eines Exposés und im Speziellen bei den Fotos sollten Sie darauf achten, dass Ihre Immobilie in einem guten und sauberen Zustand ist. Zudem sind Beleuchtung und die Lichtverhältnisse von nicht unerheblicher Bedeutung, um das Objekt im wahrsten Sinne des Wortes in einem guten Licht zu präsentieren. 

Ein Exposé kann anschließend zum Beispiel auf Immobilienportalen präsentiert oder auf Handzetteln zum Beispiel in der Nachbarschaft verteilt werden.

Wie kann die Immobilie vermarktet werden?

Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie als Eigentümer Ihre Immobilie vermarkten können oder durch einen Immobilienmakler vermarkten lassen. Die am häufigsten genutzten Optionen sind:

• Beauftragung eines Immobilienmaklers (dieser übernimmt Vermarktung),
• Immobilienportale im Internet,
• Anzeigen in Tageszeitungen,
• Handzettel in der Nachbarschaft und
• Mundpropaganda mit Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen.

Wie gehen Verkäufer am besten mit Anfragen für Immobilien um?

Sollten Sie sich als Eigentümer einer Immobilie gegen einen Immobilienmakler entschieden haben, werden Sie automatisch mit verschiedenen Anfragen konfrontiert. Mit einem eingeschalteten Makler würde dieser hingegen die Kommunikation mit den Kaufinteressenten übernehmen. Ohne Makler müssen Sie sich daher überlegen, wie Sie am besten mit den entsprechenden Anfragen umgehen, die zum Beispiel aufgrund einer Annonce in Zeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet eintreffen.

Da mitunter relativ viele Anfragen kommen werden, ist es sinnvoll, dazu eine separate Telefonnummer und E-Mail-Adresse in Anspruch zu nehmen. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass Sie sich auf die häufigsten Fragen vorbereiten, die Immobilien-Interessenten im Rahmen der Anfrage stellen werden. Das sind in erster Linie: 

• Wie lautet die Adresse des Objektes?
• Wie hoch ist der Verkaufspreis?
• Wann gibt es die Möglichkeit zur Besichtigung?
• Wie alt ist die Immobilie?

Bevor Sie allerdings einen Besichtigungstermin vereinbaren, sollten Sie möglichst herausfinden, ob tatsächlich Kaufinteresse besteht. Das gelingt am besten, indem Sie als Immobilieneigentümer selbst einige Fragen an die Interessenten stellen, um so herauszufinden, wie ernst die Kaufabsichten sind.

Worauf sollten Verkäufer beim Besichtigungstermin der Immobilie achten?

Wenn die erste Besichtigung ansteht, es wichtig, dass Sie als Verkäufer einige Punkte achten. Dazu gehört zum Beispiel, dass Besichtigungen am besten bei Tageslicht stattfinden, weil die Immobilie so in einem guten Licht präsentiert werden kann. Alle Räume sollten sauber und möglichst dekorativ eingerichtet sein. Hier kommt es auch auf die Details an: Zwar werden Möbel und Dekogegenstände wie Pflanzkübel aus Kunststoff, Holz oder Terrakotta in den meisten Fällen nicht mit übernommen: Ein ansprechender erster Eindruck etwa mit attraktiven Grünpflanzen in dekorativen Töpfen, die zur Einrichtung passen und eine Wohlfühlatmosphäre vermitteln, können eine Kaufentscheidung positiv unterstützen. Das gilt selbstverständlich nicht nur für die Innenräume, sondern auch für eventuell dazugehörige Außenbereiche wie Balkon oder Garten.

Darüber hinaus haben Sie bei Besichtigungsterminen die Möglichkeit, die potenziellen, neuen Eigentümer Ihrer Immobilie etwas näher kennenzulernen. 

Dazu dienen nicht nur einige Fragen, sondern auch zwischenmenschlich sollte es passen. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und entsprechende Besichtigungstermine durchführen möchten, müssen Sie sich an bestimmte Regeln halten, die dem Mieterschutz dienen. Dazu gehören in erster Linie: 

• Geplante Besichtigung muss dem Mieter mindestens drei Tage zuvor mitgeteilt werden,
• Besichtigungen dürfen nur an Werktagen stattfinden und
• Immobilieneigentümer, Makler oder bevollmächtigte Person muss bei Besichtigung anwesend sein.

Wie erfährt der Verkäufer etwas zur Bonität des Kaufinteressenten?

Jeder Immobilienverkäufer möchte, dass der Kauf reibungslos abläuft. Daher ist es wichtig, dass Sie abschrecken, ob die Bonität des Interessenten ausreichend ist. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie die Kreditwürdigkeit einschätzen können, insbesondere: 

• Auskunft bei der Schufa anfordern (entweder Selbstauskunft durch den Kaufinteressenten oder dieser erklärt sich mit dem Einholen einer Auskunft durch Verkäufer oder Makler einverstanden),
• Makler führt mit verschiedenen Mitteln eine Bonitätsprüfung durch, 
• Finanzierungsanfrage der Bank einfordern und
• Bankauskunft geben lassen. 

Wie wird der Verkauf der Immobilie abgeschlossen?

Nach der Entscheidung für einen Kaufinteressenten geht es zunächst um die Erstellung bzw. das Aufsetzen des Kaufvertrages. Der Kaufvertrag muss per Gesetz notariell beurkundet werden, was in § 313 BGB vorgeschrieben ist. Kaufvertrag und Notar sind dementsprechend die ersten Schritte nach der Entscheidung für einen Käufer. 

Der nächste Schritt für den Verkaufsabschlusss besteht darin, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese hat den Zweck, dass bei eventuellen Problemen der Verkauf noch rückgängig gemacht werden kann. 

Es folgen dann eine Veräußerungsanzeige nebst Unbedenklichkeitsbescheinigung. Dazu nimmt der Notar Kontakt zu den Finanzbehörden auf und der Käufer erhält den Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbssteuer.

Als nächster Schritte folgt die Zahlung des Kaufpreises seitens des Käufers auf ein Notar-Anderkonto. Dies ist zu empfehlen, denn alternativ müsste der Käufer sonst direkt auf das Konto des Verkäufers zahlen, bevor die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Diese erfolgt dann nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, konkret in Abteilung III des Grundbuchs. Mit der Eigentumsumschreibung ist der Verkaufsvorgang fast abgeschlossen, denn es muss nur noch die Übergabe der Immobilie erfolgen.

Worauf muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung achten?

Neben den prinzipiellen Aspekten, auf die Sie als Verkäufer bei der Veräußerung einer Immobilie achten sollten, gibt es beim Verkauf einer Eigentumswohnung einige Besonderheiten. Der Grund ist, dass es sich bei einer Wohnung um sogenanntes Teilgemeinschaftseigentum handelt. 

So benötigen Eigentümer einer Eigentumswohnung zum Beispiel für den geplanten Verkauf die Zustimmung des Verwalters, falls das in der entsprechenden Eigentümerverordnung festgehalten ist. 

Darüber hinaus müssen Sie bei einer Eigentumswohnung weitere Unterlagen für den Kaufinteressenten bereitstellen, nämlich:

• Teilungserklärung,
• letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung,
• Hausgeldabrechnung und
• Wohnflächenberechnung-

Was ist beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachtenswert? 

Ebenfalls einige Besonderheiten sind zu beachten, falls eine bereits vermietete Immobilie veräußert werden soll. Dabei geht es vor allem um ein eventuelles Vorkaufsrecht seitens der Mieter, wenn es um die Umwandlung der bisherigen Miet- in Eigentumswohnungen geht. 

Wichtig zu wissen ist, dass das bestehende Mietverhältnis auch nach dem Veräußern des Objektes Bestand hat. Je nachdem, wie der Käufer das Objekt nutzen möchte, kann das ein Vor- oder Nachteil sein.

Welche Kosten gibt es beim Immobilienverkauf?

Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie gibt es einige Kosten, die in der Regel anfallen. Diese sind in der Summe nicht unerheblich und können in den Bereich fünfstelliger Beträge reichen. Die wesentlichen Kosten beim Immobilienverkauf sind: 

• Notar- und Grundbuchkosten,
• Energieausweis,
• Maklerprovision,
• Spekulationssteuer und
• Vorfälligkeitsentschädigung.

Einige dieser Kosten sind obligatorisch, wie zum Beispiel die Notar- und Grundbuchgebühren sowie der Energieausweis. Andere Kosten wiederum sind vom Einzelfall abhängig, insbesondere die Maklerprovision und eine eventuelle Spekulationssteuer.

Übrigens: Auch auf ungebaute Grundstücke müssen bei einem gewinnbringenden Verkauf entsprechende Abgaben entrichtet werden. Im Rahmen der jährlichen Steuererklärung müssen aus einem Immobilienverkauf erzielte Gewinne unter „sonstige Einkünfte“ wahrheitsgemäß angegeben werden.

Welchen Zeitraum nimmt der Immobilienverkauf in Anspruch?

Wie lange es dauert, bis der Verkauf einer Immobilie vollständig abgeschlossen ist, ist sehr vom Einzelfall abhängig. Sie können sich allerdings an Durchschnittswerten orientieren. Diese sehen so aus, dass es in der Regel ab der ersten Veröffentlichung der Verkaufsabsicht bis zur Übergabe der Immobilie zwischen sechs bis zwölf Monaten dauern kann.