Ferienhaus kaufen – worauf achten? Checkliste

Bevor Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung erwerben, sollten Sie den gesamten Ablauf mit allen Details gut planen. Dazu gehört, dass Sie sich für eine Reihe von Aspekten im Zusammenhang mit den Immobilien informieren. Sie erfahren in unserem Beitrag unter anderem, worauf Sie beim Erwerb einer Ferienimmobilie achten sollten.

Darüber hinaus gehen wir auf die Kosten ein, die beim Kaufen eines Ferienhauses für den neuen Eigentümer anfallen. Wir geben Ihnen Auskunft darüber, ob und wann sich die Ferienimmobilie als Kapitalanlage eignet. Ferner führen wir einige Vor- und Nachteile auf, die im Zusammenhang mit einem Ferienhaus und einer Ferienwohnung bestehen.

Worauf muss ich beim Kaufen einer Ferienimmobilie achten?

Es gibt viele Punkte, auf die Sie beim Kauf von Ferienimmobilien achten sollten. Im Überblick sind das die folgenden Aspekte:

• Eigene Bedürfnisse definieren
• Nutzungszweck
• Identifizieren der Zielgruppe (bei Vermietung)
• Lage
• Regionale Preistrends
• Wettbewerbssituation
• Zustand der Immobilie
• Kaufvertrag
• Kalkulation der Kosten
• Finanzierung

Es gibt eine Reihe von Punkten, auf die Sie vor dem Ferienhaus Kauf oder dem Erwerb von Ferienwohnungen achten sollten. Manchmal ist es sinnvoll, einen Experten zurate zu ziehen, wie zum Beispiel einen Rechtsanwalt, einen Sachverständigen oder einen Immobilienmakler.

Nutzungszweck

Nachdem Sie Ihre Bedürfnisse festgelegt haben, geht es im zweiten Schritt darum, sich Gedanken über den Nutzungszweck der Ferienimmobilie zu machen. Dabei geht es vorrangig um die Frage, ob Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch bzw. nur für sich selbst nutzen möchten oder eine Vermietung angedacht ist. Sollte Letzteres der Fall sein, machen Sie sich ebenfalls Gedanken darüber, wie viele Tage im Jahr Sie die Immobilie oder Wohnung vermieten möchten.

Regionale Preistrends

Falls die Vermietung im Vordergrund steht, sollten Sie vor dem Kauf der Immobilie regionale Preistrends berücksichtigen. Das trifft zwar auch für die geplante Eigennutzung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses zu, ist jedoch bei der geplanten Vermietung noch einmal ein etwas wichtigerer Punkt. In Deutschland ist es zum Beispiel in einigen Regionen so, dass der Immobilienmarkt überhitzt ist. Sie zahlen für Ferienwohnungen oder Ferienhäuser eigentlich zu hohe Preise.

Zustand der Ferienimmobilie

Über Bauqualität und Zustand der Fehlerimmobilie sollten Sie sich ebenfalls informieren. Davon hängt unter anderem ab, ob der angesetzte Kaufpreis – auch im Hinblick auf die Lage der Wohnung oder des Hauses – fair ist. Im Idealfall lassen Sie Sachverständige ein Gutachten zum Haus erstellen, der zum Beispiel versteckte Mängel entdecken kann.

Welche Kosten fallen für den Kauf an?

Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen oder eine Ferienwohnung erwerben, dann fallen in dem Zusammenhang natürlich Kosten an. Findet der Erwerb in Deutschland statt, müssen Sie insbesondere mit den folgenden Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien rechnen:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Finanzierungskosten
• Optional: Maklerprovision
• Optional: Kosten für Gutachten

Im Ausland können diese Kosten deutlich abweichen. So gibt es nicht überall eine Grunderwerbsteuer und die Notar- sowie Grundbuchkosten fallen höher oder niedriger aus.

Welche laufenden Kosten sind nach dem Ferienhaus-Kauf zu beachten?

Kosten entstehen bei einem Ferienhaus und einer Ferienwohnung nicht nur im Zusammenhang mit dem Kauf. Darüber hinaus fallen anschließend für die Wohnung oder das Haus regelmäßige Aufwendungen an, wie zum Beispiel:

• Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Strom
• Versicherungen
• Müllabfuhr
• Internet & Telefon
• Grundsteuer
• Versicherungsprämien
• Reparaturrücklagen

Diese Liste lässt sich noch ausweiten, sodass die laufenden Gesamtkosten nicht unerheblich sind. Wichtig ist, dass die Kosten möglichst komplett beim Vermieten durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden.

Beispiel: So kalkulieren Sie laufende Kosten vom Ferienhaus

Damit Sie einen guten Überblick haben, mit welchen laufenden Kosten Sie ungefähr rechnen können, im Folgenden ein Beispiel.

Wir gehen von einer Ferienwohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche in einer mittleren Lage innerhalb von Europa aus. In dem Fall könnten zum Beispiel folgende, laufende Kosten anfallen:

• Internet & Telefon: 50 Euro
• Betriebskosten, insbesondere Heizung, Strom und Wasser: 250 Euro
• Versicherungsprämien: 70 Euro
• Müllabfuhr: 30 Euro
• Grundsteuer: 150 Euro
• Instandhaltung & Wartung (Rücklagen): 300 Euro

Es handelt sich jeweils um monatliche Kosten, die kalkuliert werden. Im Beispiel belaufen sich die Gesamtkosten auf 850 Euro im Monat.

Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten möchten, müssen Sie bei einem kalkulierten Mietpreis von beispielsweise 80 Euro am Tag eine Vermietungsquote von monatlich mindestens 11 Tagen erreichen, um die laufenden Kosten abzudecken. Damit sind natürlich noch nicht die Anschaffungs- und Finanzierungskosten einkalkuliert.

Wie muss ein Ferienhaus versteuert werden?

Im Hinblick auf die Versteuerung einer Ferienimmobilie gibt es naturgemäß zwischen den Ländern zum Teil größere Unterschiede.

In Deutschland gilt Folgendes: Kaufen Sie eine Immobilie und wird diese mindestens zu 75 Prozent des Jahres vermietet, dürfen Sie sämtliche Ausgaben entweder als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzen. Zudem ist es möglich, anfallende Verluste mit sonstigen, positiven Einkünften zu verrechnen.

Nutzen Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung zum größeren Teil selbst, können Sie die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Vermieten anteilig absetzen.

Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Wie hoch ist die Rendite?

Wenn Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus vermieten möchten, nutzen Sie das Objekt als Kapitalanlage. Deshalb sollten Sie besonders darauf achten, dass sich die Immobilie an einem attraktiven Standort befindet, damit genügend Mieter Interesse haben. Neben der Lage sollte ebenfalls die Infrastruktur stimmen und natürlich ist es ideal, wenn Sie einen fairen Kaufpreis zahlen. Wichtig ist bei der Berechnung, dass der Kaufpreis in einem guten Verhältnis zur erzielbaren Miete steht.

Das finden Sie heraus, indem Sie die sogenannte Nettomietrendite ermitteln. Das funktioniert auf Grundlage der folgenden Formel:

Jahresreinertrag / Gesamtkosten bei Kauf = Nettomietrendite

Der Jahresreinertrag ist das Geld, dass Sie für sich vereinnahmen können. Nehmen wir an, dass Sie ein Ferienhaus zu einem Preis von 120 Euro am Tag vermieten. Die Mietauslastung beträgt jährlich 200 Tage. So kommen wir auf die Gesamtmieteinnahmen pro Jahr in Höhe von 24.000 Euro.

Im zweiten Schritt ziehen wir davon die laufenden Kosten ab. Diese belaufen sich im Beispiel auf insgesamt 6.000 Euro im Jahr. Im Ergebnis erzielen Sie einen Jahresreinertrag in Höhe von 18.000 Euro.

Weiter gehen wir davon aus, dass der Kaufpreis des Ferienhauses bei 380.000 Euro lag. Diese Zahlen in die Formel eingesetzt ergibt folgende Berechnung:

18.000 Euro / 380.000 Euro = 0,047 = 4,7 Prozent

Empfehlenswerte Mietrenditen bei Ferienimmobilien liegen zwischen mindestens drei bis vier Prozent. Daher handelt es sich im Beispiel um eine durchaus gute Mietrendite, um die Immobilie als Kapitalanlage zu verwenden.

Wichtig: Wenn Sie herausfinden möchten, ob eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnt, kalkulieren Sie auf jeden Fall die Nettomietrendite. Zudem sollten Sie zukünftige Entwicklungen in der Region mit einkalkulieren.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Ferienimmobilie?

Es entscheiden sich zahlreiche Menschen für eine Ferienimmobilie, weil sie mit mehreren Vorteilen verbunden ist, beispielsweise:

• Private Nutzung möglich
• Haus in einer beliebten Urlaubsregion
• Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung
• Steuerliche Vorteile bei der Kapitalanlage
• Inflationsschutz

Gegenüber den Vorteilen hat die Ferienimmobilie ebenfalls einige Nachteile. Das sind zum Beispiel:

• Hohe Investitionskosten beim Kauf
• Größerer Verwaltungsaufwand (bei Vermietung)
• Unter Umständen Rechtsunsicherheit im Ausland
• Individuelle Risiken, abhängig vom Land

Kann man mit einem Ferienhaus Geld verdienen?

Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung kann aus unterschiedlichen Gründen lohnen. Abgesehen von der Selbstnutzungsmöglichkeit, jederzeit Urlaub in der eigenen Immobilie zu machen, steht immer häufiger die erzielbare Rendite im Vordergrund.

Mit einem Ferienhaus verdienen Sie Geld durch die Vermietung. Als Kapitalanlage sind ein Ferienhaus und eine Ferienwohnung sehr gut geeignet, weil Sachwertanlagen die folgenden Vorzüge besitzen:

• Werthaltigkeit
• Inflationsschutz
• Unabhängigkeit von Zinsmärkten und Börsen

Mitunter dient Ihnen die Ferienimmobilie sogar später als private Altersvorsorge, wenn Sie Ihren Ruhestand dort verbringen möchten. Grundsätzlich können Sie mit einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus auf jeden Fall Geld verdienen, wenn die zuvor im Beitrag genannten Faktoren passen.

Checkliste zum Kauf einer Ferienimmobilie

Abschließend möchten wir Ihnen im Beitrag eine Checkliste an die Hand geben, worauf Sie im Zusammenhang mit dem Kauf einer Ferienimmobilie achten sollten.

Es gibt zahlreiche Aspekte, die Sie vor dem Kauf einer Ferienimmobilie beachten sollten, damit der Erwerb und ein eventuell zukünftiges Investment erfolgreich sind.