Grundschuld bestellen und löschen
Die meisten Verbraucher kennen die Grundschuld im Zusammenhang mit einem Immobiliendarlehen, welches von der Bank vergeben wird. Damit der Kreditgeber das Darlehen genehmigt, muss dieses Grundpfandrecht als Sicherheit ins Grundbuch eingetragen werden. Früher wurde meistens eine Hypothek genutzt, während die meisten Kreditinstitute heute die Grundschuld eintragen lassen. In unserem Beitrag erfahren Sie zunächst, worum es sich bei der Grundschuld handelt. Ferner gehen wir auf deren Sinn und Zweck ein sowie, wie Grundschulden beantragt und eingetragen werden. Darüber hinaus erfahren Sie, was mit der Grundschuld nach der Tilgung des Kredites geschieht, wie sie gelöscht werden kann und welche Arten der Grundschuld sich unterscheiden lassen.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht, auch als Grundpfandrecht bezeichnet. Sie verbrieft das Recht, dass der Gläubiger eine Schuld einfordern darf, die sich entweder auf eine Immobilie oder ein Grundstück bezieht.
Da Grundschulden im Gegensatz zur Hypothek jedoch nicht streng akzessorisch sind, müssen sie keiner bestimmten Forderung zugeordnet werden. In der Praxis geschieht das dennoch, denn in den weitaus meisten Fällen beziehen sich die Grundschulden eben auf einen Immobilienkredit und damit auf die Forderung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer.
Welchen Sinn und Zweck hat die Grundschuld?
Der Zweck der Grundschuld besteht darin, bei einem Darlehen als Sicherheit für den Gläubiger zu dienen. Nahezu ausnahmslos werden Grundschulden in dem Zusammenhang mit einem Immobilienkredit als Sicherheit im Grundbuch eingetragen. Der Gläubiger hat nach der Grundschuldbestellung und Eintragung im Grundbuch, die vom Notar veranlasst wird, unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, diese zu verwerten.
Das beinhaltet auch, dass zum Beispiel die Bank eine Zwangsversteigerung der Immobilie anberaumen kann, sollte der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Durch die Grundschuld ist der Gläubiger faktisch Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks und darf dementsprechend die sich daraus ergebenden Rechte z.B. die Zwangsvollstreckung geltend machen.
Ist eine Grundschuld verpflichtend?
Zwar nutzen die meisten Banken zur Absicherung ihrer Forderung eine Grundschuld. Dennoch handelt es sich nicht um eine Pflicht, denn manche Kreditinstitute vergeben auch Immobilienkredite mit anderen Sicherheiten oder als Blankodarlehen. Es gibt demzufolge keinerlei Verpflichtung, dass eine Grundschuld existieren muss.
Wie wird eine Grundschuld bestellt?
Es gibt einen fest definierten Ablauf für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld, der sich in die folgenden Schritte gegliedert:
- Auflassungsvormerkung: Im ersten Schritt veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Das passiert, nachdem der Kaufvertrag von den beteiligten Parteien unterschrieben wurde. Die Auflassungsvormerkung bewirkt, dass der Verkäufer das Objekt nicht inzwischen an andere Personen veräußern kann.
- Belastungsvollmacht: Der zweite Schritt ist die Belastungsvollmacht durch den Verkäufer. Diese basiert darauf, dass der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie ist und dementsprechend auch keine Grundschuld eintragen lassen darf. Zu diesem Zweck stellt der Verkäufer einer Belastungsvollmacht aus, die dem Notar erreicht wird.
- Formular Grundschuldbestellung an den Notar senden: In einem weiteren Schritt erhalten Sie von Ihrer Bank ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular, damit die Eintragung veranlasst werden kann, was wiederum der Notar durchführt. Dieses Formular muss an den Notar verschickt werden.
- Beurkundung durch den Notar: Im vierten Schritt erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die der Käufer unterschreiben muss. Es folgt die Beurkundung durch den Notar.
- Einreichung der Urkunde vom Grundbuchamt: Diese Urkunde wird anschließend durch den Notar an das zuständige Grundbuchamt nebst der bereits erläuterten Belastungsvollmacht versendet.
- Ausfertigung der Urkunde an die Bank: Die Bank als Gläubigerin erhält eine Ausfertigung der Bestellungsurkunde. Damit ist der Vorgang der Eintragung von Grundschulden ins Grundbuch abgeschlossen.
Wo wird die Grundschuld eingetragen?
Eingetragen wird die Grundschuld nach der Grundschuldbestellung stets in Abteilung III des Grundbuches. Dort finden sich Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, aber auch zu eventuellen Belastungen.
Wie lange dauert die Eintragung der Grundschuld?
In der Regel dauert die Eintragung der Grundschuld – nach Übermittlung aller erforderlichen Dokumente, wozu die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht gehören – durchschnittlich drei bis sechs Wochen. Nach dieser Zeit ist die Grundschuld seitens des Grundbuchamtes eingetragen und bestätigt.
Können mehrere Grundschulden im Grundbuch eingetragen werden?
Es ist möglich, mehrere Grundschulden im Grundbuch eintragen zu lassen. Allerdings haben die Grundschulden dann jeweils einen unterschiedlichen Rang.
Wie viel kostet die Grundschuldbestellung?
Wichtig zu erwähnen ist, dass die Grundschuldbestellung mit Kosten verbunden ist. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,8 bis 1,0 Prozent auf Grundlage des Kaufpreises. Bestandteile der Kosten sind in erster Linie die Beurkundungskosten für den Notar sowie die Eintragungskosten durch das zuständige Grundbuchamt.
Was geschieht nach der Tilgung des Immobiliendarlehens mit der Grundschuld?
Grundsätzlich ist eine Grundschuld nicht streng akzessorisch, also nicht an eine bestimmte Forderung oder deren Höhe gebunden. Daher muss die Grundschuld nicht zwangsläufig nach der vollständigen Tilgung des Immobiliendarlehens gelöscht werden. Trotzdem passiert es in der Praxis meistens, dass nach der Rückzahlung des Immobiliendarlehens die Löschung durch die Bank veranlasst wird. Zu einer Zwangsvollstreckung kann es dann ohnehin nicht mehr kommen.
Es sei denn, der Schuldner möchte die Grundschuld weiter bestehen lassen, sodass es sich um eine sogenannte Eigentümergrundschuld handeln. Ob und wann das sinnvoll sein kann, darauf gehen wir im weiteren Verlauf des Beitrages noch näher ein. Die Löschung der Grundschuld wird wiederum, genauso wie die damit in Verbindung stehende Löschungsbewilligung, von einem Notar veranlasst.
Was bedeutet die Grundschuld-Valutierung?
Die Valutierung einer Grundschuld meint, dass das Grundpfandrecht noch für eine bestehende Forderung als Absicherung dient. Bei einer Vollvalutierung zum Beispiel ist der Grundschuldbetrag identisch mit der Kreditforderung. Wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert, dann bedeutet das, dass das zugrunde liegende Darlehen getilgt ist.
Wie werden Grundschulden gelöscht?
Die Grundschuldlöschung ist ein bestimmter Vorgang, der in mehreren Schritten erfolgt. Auf jeden Fall muss ein Notar die entsprechende Löschungsbewilligung, meistens ausgestellt seitens der Bank, beglaubigen. Anschließend reicht der Notar diese Löschungsbewilligung dann beim Grundbuchamt ein. Mit der Löschungsbewilligung bestätigt das Kreditinstitut faktisch, dass der Sicherungszweck nicht mehr existiert und daher die Löschung der Grundschuld gewünscht ist.
Nachdem Sie als ehemaliger Schuldner diese Löschungsbewilligung seitens der Bank erhalten haben, leiten Sie diese als an den Notar weiter. Gleiches müssen Sie mit dem Grundschuldbrief tun, falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt. Der Notar erledigt alle weiteren Formalitäten, das Grundbuchamt prüft das Erfüllen der Voraussetzungen für das Löschen der Grundschuld. Ist die Prüfung erfolgreich, wird die Eintragung eines sogenannten Löschungsvermerks.
Zusammengefasst stellt sich der Ablauf bei der Löschung einer Grundschuld wie folgt dar:
- Bank stellt Löschungsbewilligung aus
- Notar beglaubigt Löschungsbewilligung
- Notar reicht Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein (+ Grundschuldbrief bei Briefgrundschuld)
- Grundbuchamt prüft Voraussetzungen für Löschung
- Löschungvermerk wird im Grundbuch eingetragen
- Endgültige Löschung erfolgt
Was kostet die Grundschuldlöschung?
Für die Grundschuldlöschung fallen ebenfalls Kosten an, die allerdings deutlich geringer als für die Eintragung der Grundschuld sind. Sie belaufen sich für gewöhnlich auf durchschnittlich 0,2 bis 0,4 Prozent auf Grundlage der Grundschuldsumme.
Wer zahlt die Kosten für die Grundschuldlöschung?
Die Kosten für das Löschen der Grundschuld muss von dem jeweiligen Kreditnehmer bezahlt werden. Ebenso die Kosten, die für den erforderlichen Notar anfallen, sind letztlich vom Kreditnehmer zu übernehmen.
Welche Unterlagen sind für die Grundschuldlöschung nötig?
Um die Löschung der Grundschuld zu beantragen, sind folgende Dokumente erforderlich:
- Löschungsbewilligung vom Kreditinstitut,
- Zustimmung aller Eigentümer zum Löschen und
- der Grundschuldbrief – insofern eine Briefgrundschuld vorliegt.
Wie lange dauert die Grundschuldlöschung?
Der Zeitraum bis zur endgültigen Löschung der Grundschuld kann durchaus mehrere Wochen bis Monate einnehmen.
Kann eine Grundschuld ohne Notar gelöscht werden?
Die Grundschuld kann ausschließlich mit einem Notar gelöscht werden. Denn dieser ist nicht nur für die Beurkundung der Löschungsbewilligung erforderlich, sondern auch für die Einreichung des Lösch-Antrages. Eine Grundschuld kann also nicht ohne Notar gelöscht werden.
Ist das Löschen einer Grundschuld sinnvoll?
Ob das Löschen einer Grundschuld sinnvoll ist oder nicht, hängt meist von der individuellen Situation des ehemaligen Schuldners und Immobilieneigentümers ab.
Wann ist das Löschen der Grundschuld nicht sinnvoll?
Zunächst einmal gibt es keine grundsätzlichen Nachteile, wenn die Grundschuld einfach weiterhin im Grundbuch lassen wird. Es kann sogar vorteilhaft sein, wenn die Grundschulden nach vollständiger Rückzahlung des Immobilienkredites dennoch nicht gelöscht werden. Das ist zum Beispiel unter den folgenden Voraussetzungen der Fall:
- Sie benötigen – aktuell oder zukünftig – ein neues Immobiliendarlehen für eine Renovierung/Sanierung,
- Sie möchten ein neues Haus kaufen,
- es gibt eine Anschlussfinanzierung des laufenden Immobiliendarlehens oder
- Grundschuld kann Kredite anderer Personen absichern.
Die Grundschuld im Grundbuch zu belassen kann also vorteilhaft sein, wenn Sie zum Beispiel zukünftig ein neues Immobiliendarlehen benötigen, weil Sie Sanierungen vornehmen oder vielleicht ein zweites Objekt erwerben wollen. Zudem können Sie über Ihre Grundschuld zum Beispiel Kredite der Kinder absichern, wenn diese gegenüber der Bank keinen Sicherheiten stellen könnten.
Wann ist das Löschen der Grundschuld sinnvoll?
Es gibt allerdings nicht nur gute Gründe für das Belassen der Grundschuld im Grundbuch, sondern auch für eine Löschung. Das sind insbesondere:
- Immobilie soll verkauft werden,
- neuer Immobilienkredit soll aufgenommen werden oder
- Sie möchten sämtliche Risiken ausschließen.
Wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten, ist definitiv eine lastenfreie Immobilie ohne Grundschuld gegenüber dem eventuellen Käufer von Vorteil. Alle Risiken schließen Sie zudem durch die Löschung dadurch aus, dass Sie eventuell den Grundschuldbrief verlieren und es dann sehr teuer und aufwendig würde, ein Aufgebotsverfahren durchzuführen.
Welche Arten der Grundschuld lassen sich unterscheiden?
Es gibt mehrere Arten von Grundschulden, die sich unterscheiden lassen:
- Eigentümergrundschuld,
- Fremdgrundschuld,
- Buchgrundschuld und
- Briefgrundschuld.
Zum einen lässt sich nach dem Grundschuldgläubiger differenzieren, nämlich ob es sich um eine Eigentümergrundschuld oder um eine Fremdgrundschuld handelt. Zum anderen können Sie die Grundschuld danach unterscheiden, ob es eine Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld ist.
Die Eigentümergrundschuld ist dadurch gekennzeichnet, dass die Grundschuld dem Immobilieneigentümer bzw. Grundstücks-Eigentümer selbst gehört und es keinen anderweitigen Gläubiger gibt. Neben dem Weiterbestehen der Grundschuld nach Erledigung des Kredites ist es vor allen Dingen die sogenannte Rangsicherungsabsicht, die Anlasse für eine Eigentümergrundschuld sein kann.
Die gängige Form der Grundschuld ist jedoch eine Fremdgrundschuld – wenn nämlich die Grundschuld als Fremdgrundschuld zur Sicherung eines Immobilienkredites gegenüber der Bank dient.
Die Buchgrundschuld zeichnet sich dadurch aus, dass diese ausschließlich durch Eintragung in das Grundbuch existiert. Bei einer Briefgrundschuld hingegen wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, was in den meisten Fällen so gehandhabt wird. Der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld besteht darin, dass zur Übertragung bzw. Abtretung der Briefgrundschuld keine Änderung im Grundbuch notwendig ist, sondern ausschließlich die Übergabe des Grundschuldbriefes ausreicht.
Was sind Grundschuldzinsen?
Zahlreiche Darlehensnehmer wissen nicht, dass nicht nur die Darlehenszinsen anfallen, sondern ebenfalls Zinsen für die Grundschuld. Die Grundschuldzinsen sind nicht unerheblich, ganz im Gegenteil. Sie liegen nämlich in der Regel deutlich höher als die eigentlichen Zinsen für das Darlehen, also die Kreditzinsen. Durchschnittliche Grundschuldzinsen belaufen sich auf 12 bis 18 Prozent. Es gibt allerdings eine Einschränkung, denn die Banken dürfen solche Grundschuldzinsen maximal für einen Zeitraum von drei Jahren berechnen.
Worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld?
Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass die Grundschuld eine nicht akzessorische Sicherheit ist. Die Hypothek hingegen ist streng akzessorisch. Dennn das Bestehen der Hypothek ist an eine Forderung, wie zum Beispiel ein Immobilienkredit, gekoppelt. Erlischt diese Forderung seitens der Bank, gilt automatisch, dass auch die Hypothek nicht mehr existiert bzw. die Hypothek gelöscht werden muss.
Die Grundschuld kann im Gegensatz zur Hypothek auch nach der vollständigen Tilgung der zugrunde liegenden Schuld weiter bestehen. Banken favorisierten deshalb schon seit vielen Jahren die Grundschuld, die zudem auch im Rahmen einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners deutlich leichter zu handhaben ist. Die Hypothek findet in der Praxis weniger Anwendung.
Kann eine Grundschuld übertragen werden?
In der Praxis kommt es sogar häufiger vor, dass eine Grundschuld übertragen wird. Das ist für gewöhnlich unter der Voraussetzung der Fall, dass eine Immobilie verkauft wird und es dementsprechend einen neuen Eigentümer gibt. Die Grundschuldübertragung kann auch dann stattfinden, wenn kein offener Kredit im Zusammenhang mit der Immobilie existiert. Somit kann durch die Grundschuldübertragung der existierende Eintrag schlichtweg übernommen werden.
Wird eine Grundschuld vererbt?
Wie eingangs bereits erwähnt, handelt es sich bei der Grundschuld um ein dingliches Recht. Dieses wird genauso wie Guthaben oder Vermögensgegenstände vererbt. Das resultiert daraus, dass die Grundschuld in Verbindung mit der Immobilie besteht. Erben also entsprechende Angehörigen die Immobilie, erben sie gleichzeitig auch die Grundschuld, falls das Erbe nicht komplett ausgeschlagen wird. Bei einer nicht schuldenfreien Immobilie akzeptieren die Erben demnach nicht nur das Haus als Vermögen, sondern ebenso die Grundschulden und damit die Schulden.
