Hotel- und Gastgewerbeimmobilien: Vor- und Nachteile als Kapitalanlage

In Immobilien jeglicher Art zu investieren ist sowohl für Privatanleger wie erst recht Business-Profis kein Neuland mehr; etwas „Betongold“ gehört eigentlich zu jedem Portfolio dazu – trotz oder gerade wegen der Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Allerdings gehören hotel- und gastgewerbliche Immobilien zu einer gänzlich anderen Kategorie des Investments. Wer hier Kapital anlegen möchte, sollte sich zuvor en Detail mit den Besonderheiten und Risiken auseinandersetzen. Grundlegende Informationen dafür liefert dieses Briefing.

Grundlegende Informationen aufgrund der derzeitigen Lage

Dazu sei zunächst angemerkt, dass jegliche Formen der hier skizzierten Investments unter dem Eindruck der derzeitigen Lage mit Vorsicht zu genießen sind, die Situation allerdings auch zum Vorteil genutzt werden kann.

Bekanntermaßen darbt das deutsche und europäische Gewerbe in besonderem Maß unter den Beherbergungs- und Öffnungsverboten; lediglich Häuser mit Speiseangeboten können sich durch Take-Away-Modelle halbwegs über Wasser halten. Die in diesem Text genannten Informationen sind deshalb grundsätzlich als solche für den „Normalzustand“ zu betrachten – mit der Pandemie als Ausnahmesituation, die jedoch nach Stand der Wissenschaft zumindest durch die Impfungen ein erwartbares Enddatum hat.

Darüber hinaus sei angemerkt, dass die künstliche Verzerrung des Marktes durch die zwangsweisen Schließungen dazu geführt hat, dass auch wirtschaftlich gesunde Betriebe liquide Mittel dringend benötigen. Mit dem zu erwartenden Reise- und Freizeitboom nach dem Ende der Pandemie bzw. Lockdowns dürfte deshalb ein hoher Investitionsbedarf auf außergewöhnlich hohe Einnahmen durch „Nachholbedarf“ bei weiten Teilen der Bevölkerung treffen – absehbar nicht zuletzt durch den enormen Boom, nachdem Mallorca jüngst seinen Status als Risikogebiet verlor.

Das Hotel- und Gastgewerbe: Die typischen Realitäten der Branche

Was unterscheidet das Hotel- und Gastgewerbe (HoGa) von anderen Branchen? Um hier in Immobilien zu investieren, ist es zuvor nötig, die speziellen Realitäten in diesem Metier zu kennen.

Die je nach Lage hohe saisonale Ausrichtung

Der bekannte Zwang zur Lage gilt auch im HoGa, allerdings unter etwas veränderten Vorzeichen. Denn je nach Örtlichkeit folgt der Ertrag hier in höchstem Maß den Gezeiten der (touristischen) Saisons. Das heißt:

• Monate höchster Erträge wechseln sich häufig mit Phasen von praktischem Null-Einkommen.
• Das unternehmerische Risiko ist konzentrierter, weil der Jahresumsatz innerhalb von nur wenigen Monaten erwirtschaftet werden muss.

Allerdings gilt dies auch im touristisch fokussierten Gewerbe nicht uneingeschränkt. Hier kommt wieder die Lage ins Spiel, denn es gibt auch Regionen, die durchaus ganzjährigen Publikumsverkehr vermelden können. Beispielsweise solche, die sowohl aus wintersportlicher wie sommertouristischer Sicht reizvoll sind.

Ebenfalls exkludiert sind Häuser, deren Fokus weniger auf Touristen liegt, sondern anderen Kundenkreisen – beispielsweise Hotels, die ihren Kundenstamm in Ausstellern und Besuchern eines Messezentrums finden und somit im Normalfall ganzjährig sichere (und anhand des Messekalenders planbare) Einkünfte generieren.

Ein enorm breitgefächerter Kundenstamm

Auch im HoGa finden sich durchaus sehr zielgruppenspezifische Angebote – beispielsweise Sporthotels, Studentenkneipen etc. In der Breite richtet sich jedoch ein Großteil aller Betriebe an einen möglichst unspezifischen Kundenstamm – beispielsweise ein Ferienhauspark, der seine Gäste sowohl unter jungen Familien wie Senioren, Pärchen und Freundescliquen findet.

Das ist deshalb attraktiv, weil es viele Betriebe von den sich wandelnden Interessen von Zielgruppenteilen entkoppelt. Je breiter die Ausrichtung ist, desto stärker gilt dies und desto engmaschiger ist das „Sicherheitsnetz“.

Sehr viele verschiedene Arten von Gewerben und -immobilien

Büroimmobilien sind praktisch immer eine sehr homogene Art von Gebäuden; ähnlich sieht es auch bei Mehrparteien-Wohnimmobilien aus. Im Hotel- und Gastgewerbe hingegen herrscht eine ungleich größere Vielfalt vor. Die Spanne reicht von kleinen Restaurants im Familienbesitz mit einigen wenigen Fremdenzimmern darüber bis zum mehrere hundert Wohneinheiten umfassenden Hotelkomplex, der sich im Besitz von Großkonzernen befindet.

Und so unterschiedlich wie die Zugehörigkeiten sind auch die Häuser und deren Angebote. Von der reinen Speisegaststätte mit gutbürgerlichem Touch bis zu auf mittelalterliche Erlebnisse ausgerichteten Campingplätzen reicht auch hier die Spanne.

Eine hohe Kreativität innerhalb des HoGa

Ein wichtiger Grund hinter dieser großen Vielfalt ist die generelle Kreativität der Akteure der Branche. Vordergründig lautet der Markenkern zwar „Angebot von Nahrung und/oder Beherbergungsmöglichkeiten gegen Geld“, dahinter verbirgt sich jedoch eine enorm einfallsreiche Vielfalt, der es immer wieder gelingt, das statische Kernprinzip auf andere Weise umzusetzen und sich dazu auch an externen Notwendigkeiten zu orientieren.

So haben urbane Wohnungsnot, projektbezogene Arbeitsformen und dergleichen unlängst dazu geführt, dass Hotels sich mit auf längeres Verweilen ausgerichteten Modellen einen neuen Kundenstamm von Freelancern, Praktikanten, Neuzugezogenen und ähnlichen Kreisen erarbeiten konnten.

Andere Häuser machen aus sich wandelnden demographischen Tatsachen eine Tugend, suchen ihre Kunden konsequent nur unter Erwachsenen unter Ausschluss Minderjähriger oder richten sich generell nur an Senioren. Und was die Gaststätten betrifft, findet sich hier ebenfalls vom Flair einer 20er-Jahre-Kneipeb bis zum Haus mit regelmäßigen Krimidinner-Angeboten eine ähnlich riesige Kreativität.

Teils starke Abhängigkeiten von unbeeinflussbaren Faktoren

Ob Gäste kommen oder nicht, ein Unternehmen somit Umsatz macht oder nicht, hängt jedoch besonders im HoGa nicht nur von den kontrollierbaren Faktoren einer guten Unternehmensführung und eines attraktiven Angebots ab.

Denn abermals kommt hier je nach Lage auch die Unberechenbarkeit des Wetters ins Spiel. Bei vielen Betrieben mit touristischem Fokus hängt der Erfolg mit einer für diese Lage erwarteten Wetterlage zusammen. Wer etwa ins winterliche Kufstein reist, erwartet dort adäquate Schneehöhen; wer sich an die sommerliche Ostsee begibt, möchte zumindest ohne Neoprenanzug erträgliche Wassertemperaturen vorfinden.

Sogar für eher wetterunabhängige Reiseziele, beispielsweise in attraktiven Städten, gilt dies noch zu einem gewissen Teil – selbst Paris und Venedig sind bei schönem Wetter einfach reizvoller als bei Nieselregen und Dauerbewölkung.

Dies ist vor allem unter dem Eindruck des Klimawandels ein Problem. Dieser beeinflusst bereits jetzt und noch stärker in Zukunft das Wetter, wodurch sich bei touristischen Immobilien noch unvorhersagbarere Situationen einstellen können – während einer mehrmonatigen sommerlichen Dürreperiode mit unerträglich heißen Temperaturen kann auch ein Strandhotel in bester Lage unattraktiv sein.

Und bleibt in einem nicht schneesicheren Mittelgebirge die weiße Pracht gänzlich aus, ist selbst der schönste Gasthof nur ein Gebäude inmitten von mildwinterlichem, verregnetem Graubraun der Landschaft.

Risiken und Erfolgsmöglichkeiten des Investments in diesem Segment

Warum sollte jemand Geld in diese Form von Immobilien investieren – und warum nicht? Teils wurden dies bereits im vorherigen Kapitel angerissen, jedoch sind die Risiken und Möglichkeiten deutlich breiter gefächert, sodass sie jetzt in vollem Umfang dargelegt werden.

Lage ist hier allesentscheidend

Im Gastgewerbe ist vieles anders, jedoch auch manches gleich. Das gilt primär für das Gebot der Lage und zwar im Vergleich mit anderen Immobilien nochmals verschärft. Denn es gilt zwar auch im Hotel- und Gastgewerbe, dass eine möglichst gute Erreichbarkeit gegeben sein muss. Ferner jedoch ist speziell bei allen touristisch ausgerichteten Häusern auch eine derartige Attraktivität der umgebenden Lage zwingend nötig. Konkret muss beides zusammen vorhanden sein.

Überspitzt formuliert: So gut erreichbar ein Hotel am Rande eines Industriegebiets auch wäre, so wenig würden sich hier doch Gäste niederlassen, weil niemand vor einem derartigen Panorama Urlaub machen möchte. Und umgekehrt würde ein Restaurant vor schönstem Alpenpanorama wohl kaum Gäste anziehen, wenn das Haus bestenfalls über kilometerlange Trampelpfade mit der Außenwelt verbunden ist.

Vor einer Investition sollte deshalb zumindest eine virtuelle Ortsbesichtigung Pflicht sein; besser ist es jedoch, die Immobilie persönlich aufzusuchen, um die Versprechen der Eigentümer einem Realitätscheck zu unterziehen.

Urlaub wird (fast) immer gemacht

Weiter oben wurde kurz der Boom Mallorcas angeschnitten, nachdem die Insel von der Liste der Corona-Risikogebiete gestrichen wurde. Ein schönes Beispiel für touristisches Potenzial. Denn so abhängig viele Gastgewerbe von saisonalen und meteorologischen Gezeiten sind, so sehr lässt sich doch darauf bauen, dass Urlaub immer attraktiv sein wird.

Selbst in den dunkelsten Phasen der Weltwirtschaftskrise in den späten 00er Jahren wurden der deutsche und europäische Tourismussektor nur sehr gering betroffen, das zeigt nicht zuletzt der damalige ADAC Reisemonitor aus dem Jahr 2010.

Und für die heutige Ausnahmesituation ist der Reisedruck noch um ein Vielfaches höher. Dass die Branche derzeit leidet, ist nicht der wirtschaftlichen Situation der Gäste anzulasten, sondern ausschließlich den Regierungsmaßnahmen – ein Großteil aller Deutschen plant derzeit, sofort wieder zu reisen, sobald es möglich ist.

Damit können Immobilien in diesem Metier für sich verbuchen, zwar von Lage und Wetter abhängig zu sein, deutlich weniger jedoch von anderen wirtschaftlichen Strömungen. Autos, Häuser, andere Anschaffungen mögen in unsicheren Zeiten verschoben werden; auf den Urlaub oder ein Essen im Restaurant möchten jedoch die wenigsten verzichten.

Der Investitionsdruck ist hoch

Das HoGa ist davon geprägt, sich in vielerlei Hinsicht immer wieder neu erfinden zu müssen. Dafür gibt es viele Gründe:

• Die Häuser müssen auch mittel bis langfristig attraktiv bleiben.
• Speziell das Thema Unterbringung ist auch architektonischen Strömungen unterworfen.
• Ähnlich wie bei anderen kurzfristigen Mietverhältnissen so ist auch hier der physische Abnutzungsgrad recht hoch; insbesondere beim Interieur.

In der Folge unterliegen viele Häuser, besonders im Hotelgewerbe, einem ständigen Druck, Investitionen zu tätigen. In kaum einem Hotel beispielsweise endet die Saison, ohne dass nicht zumindest Ausbesserungsarbeiten auf dem Plan stünden. Das sorgt dafür, dass die monetären Rückflüsse an die Investoren immer geringer sein werden, als es hinsichtlich des wirtschaftlichen Erfolgs möglich wäre.

Die limitierte Drittverwendung

Eine Immobilie mit großen Mehrparteienwohnungen für Familien lässt sich mit etwas Aufwand in WGs und womöglich kleinere Single-Wohneinheiten umbauen; in einem Bürogebäude können auch Wohnungen eingerichtet werden und in einer Werkstattimmobilie können sich alternativ auch andere Unternehmen ansiedeln. Für viele Immobilien finden sich im Fall der Fälle mögliche Zweit- und Drittverwendungen.

Speziell bei Hotelimmobilien jedoch sieht es etwas anders aus. Vor allem aus der Kombination der Lage und der sehr spezifischen Architektur ist es hier meistens nur schwer möglich, ohne sehr umfassende Investitionen eine alternative Verwendbarkeit zu ermöglichen; die hier typischerweise vorherrschenden Ein- bis maximal Zweiraumarchitekturen mit integriertem Bad, aber ohne Möglichkeiten der Eigenversorgung (Küchenzeile u.Ä.) machen es schwierig, andere als eine weitere touristische Nutzung zu finden.

Dazu gehören auch die Annehmlichkeiten, die zu vielen Hotels ebenfalls dazugehören. Beispielsweise Wellnessbereiche, Pool-Areale, Fitnessräume, Speisesäle und dergleichen, die ebenfalls sehr zweckgebunden konzipiert sind.

Betreiber sind oft kaufmännische Profis

Für die meisten Mieter von Gewerbeimmobilien zählt primär ihr unternehmerischer Erfolg, nicht derjenige des Gebäudes, in dem sie residieren; typischerweise ist beides entkoppelt. Und was private Wohnungsmieter anbelangt, so sind deren Rechte, zumindest in Deutschland, mittlerweile so stark, dass die Immobilienbesitzer teils benachteiligt werden und viele Pflichten zu erfüllen haben.

Im Hotel- und Gastgewerbe ist dies jedoch völlig anders. Da ist der wirtschaftliche Erfolg des Pächters bzw. Eigners direkt mit der Immobilie selbst verknüpft. Die Immobilie ist das Gewerbe. Hinzu kommt, dass die allermeisten Betreiber zumindest kaufmännisches Grundwissen besitzen, häufig jedoch auch langjährig routinierte Profis sind.

Das heißt, Investoren können davon ausgehen, dass die Betreiber alles in Ihrer Macht Stehende tun, damit ihr Unternehmen sich in ruhigem wirtschaftlichem Fahrwasser befindet. Und speziell bei Hotelimmobilien können Investoren auch darauf bauen, dass die Betreiber tourismuswirtschaftliche Fähigkeiten beherrschen. In der Praxis bedeutet dies, dass es, sofern ein Haus bislang gut läuft, nur geringe Risiken gibt, dass sich dies in absehbarer Zukunft dramatisch ändern könnte.

Investment in HoGa-Immobilien: Tipps und Tricks

Eine interessante, meist von Profis mit persönlichem Interesse am Erfolg einer Immobilie geleitete Branche, die darauf bauen kann, dass selbst in schlechten Zeiten die Gäste niemals ohne Regierungsdekret fernbleiben können. So stellt sich das Hotel- und Gaststättengewerbe prinzipiell für Investoren dar. Allerdings ist längst nicht jede Immobilie, jedes Haus und jeder Betrieb für eine sichere Investition geeignet. Auch hier sollten deshalb noch weitere Ratschläge beherzigt werden.

Auf langfristig attraktive Konzepte achten

Kreativ ist die Branche fraglos, wie bereits aufgezeigt. Allerdings lässt sich bei Lichte betrachtet feststellen, dass nicht jedes kreative Konzept auch dauerhaft bei den Gästen verfängt. Das bedeutet, Investoren sollten sich auf Häuser fokussieren, deren Konzepte zwar neu sind, die aber realistische langfristige Überlebenschancen haben.

• Das aktuell größte und funktionalste Konzept dazu ist das Thema Umweltschutz. Dieser ist breitgesellschaftlich verankert, umfasst also eine enorm große Zielgruppe. Ferner besteht auch kaum eine Chance, dass es sich dabei nur um einen vorübergehenden Trend handelt. Ein Haus, das einen solchen Fokus setzt, wäre demnach wohl eine sichere Investition.
• Umgekehrt wäre es wohl (noch) recht riskant, hierzulande in ein Kapsel- bzw. Wabenhotel zu investieren. Zwar erfreuen sich diese Hotels in Asien längst einer hohen Beliebtheit, in Europa jedoch sind sie trotz der typischerweise sehr geringen Übernachtungspreise aktuell noch eine kritisch beäugte Ausnahmeerscheinung.

Im Klartext bedeutet dies: Investoren müssen sich nicht ausschließlich auf langjährig etablierte Konzepte fokussieren. Das Konzept sollte jedoch auch nicht so neu sein, dass es sich noch gar nicht (hierzulande) beweisen konnte oder den Anschein eines gehypten Trends mit zweifelhafter Überlebensgarantie hat.

Sanierungsbedürftige Objekte unbedingt meiden

Dass Investoren damit leben müssen, dass Immobilien in der Gastbrache immer recht hohe Betriebs- und Reparaturkosten haben, wurde bereits angeschnitten. Just deshalb sollte die Grenze aber auch bei Gebäuden gezogen werden, die noch mehr Geld und Arbeit benötigen, um überhaupt zu einem für Gäste attraktiven Haus zu werden.

Natürlich kann ein Gasthof, der die letzte Neumöblierung sah, als Bill Clinton US-Präsident war, mit entsprechenden Mitteln zu einem zeitgenössisch attraktiven Haus werden und gute Gewinne erwirtschaften. Ebenso kann es jedoch auch Jahre dauern, bis das Haus seinen alten Ruf erneuert hat und somit die Investitionen zurückfließen.

Zumindest auf Sicherheit erpichte Investoren sollten sich von solchen Objekten fernhalten. Auch so ist die Immobilienlandschaft voll von bestehenden Häusern, die nur deshalb Investitionsbedarf haben, weil sie ihren Erfolg noch ausbauen möchten – nicht erst diesen begründen wollen.

Einen Blick in die Gästebewertungen werfen

Ein Immobilienexposé kann zahllose Dinge verraten – ebenso kann es jedoch auch Tatsachen in einem zu positiven Licht darstellen. Bevor Investoren sich für ein Objekt entscheiden, sollte es deshalb auch dazugehören, sich in den einschlägigen Bewertungsportalen des Internets darüber zu informieren, was die echten Gäste über das Haus zu sagen haben.

Tatsächlich sollte diese Arbeit sehr akribisch und umfassend stattfinden, also viele Bewertungen von möglichst vielen Portalen beinhalten. Denn Einzelmeinungen wird es auch in diesem Metier immer geben – und bekanntermaßen sind die Meinungen von Privatpersonen häufig von enorm subjektiver Natur.

Dadurch jedoch, dass viele Dutzend, vielleicht sogar hunderte Bewertungen konsultiert, miteinander verglichen und die immer wiederkehrenden Positiva und Negativa herausgeschrieben werden, entsteht ein transparentes Bild über den tatsächlichen Ist-Zustand.

Dieser gibt nicht nur generelle Hinweise darauf, ob sich das Objekt überhaupt für eine Geldanlage rentiert, sondern auch, wo die Stärken und vor allem die möglichst zeitnah abzustellenden Schwächen liegen.

Die Art der Unternehmensführung genau eruieren

Prinzipiell gibt es im Hotel- und Gastgewerbe zwei unterschiedliche Modelle der Unternehmensführung:

• Das sogenannte Management-Modell, auch als Management-Vertrag bekannt. Hierbei organisieren Besitzer und Investoren in Eigenregie einen Betrieb des Hauses. Derjenige, der den Betrieb managt, erhält dafür eine vertraglich festgelegte Entlohnung, der Rest des Gewinns entfällt direkt an die Eigentümer und Investoren. Zwar tragen diese damit das Immobilien- und das unternehmerische Risiko, profitieren aber auch deutlich stärker von einem gut laufenden Betrieb.
• Das sogenannte Pachtmodell. Dabei erhalten die Besitzer lediglich eine festvereinbarte Pachtsumme und sowohl der unternehmerische Erfolg wie das dahinterstehende Risiko lasten auf den Schultern des Pächters. Dies bietet grundsätzlich mehr Sicherheit für Besitzer und Investoren, schränkt aber naturgemäß die Rückflüsse ein, sodass Investoren weniger von guten Zeiten profitieren können.

Hinzu kommen natürlich auch noch Modelle, bei denen das Haus sich im Eigenbesitz des Betreibers befindet – vor allem im Bereich der Familienbetriebe ist dies nach wie vor häufig das gängige Modell.

Zwar gilt traditionell, dass das Pachtmodell das in Deutschland vorherrschende Prinzip ist, wo das Management-Modell lange Zeit als US-amerikanisches Phänomen galt. In jüngerer Vergangenheit und mit steigender Attraktivität der Branche für Investoren wurde das Prinzip jedoch deutlich aufgeweicht; es finden sich also auch hierzulande auch viele Häuser, die via Management-Vertrag operieren.

Bei beidem sollten Investoren jedoch sehr genau hinschauen. Denn natürlich sind ihre Risiken und Chancen der Geldvermehrung direkt damit verknüpft.

Zusammenfassung und Fazit

Das Investment in Gastgewerbeimmobilien ist eine Investition in eine Nische. Doch auch wenn die derzeitige Lage dieses Vorgehen unattraktiv erscheinen lässt, so gilt dies doch längst nicht unbegrenzt. Speziell gutgeführte Häuser in etablierten Lagen sind zu beinahe jeder Zeit eine sichere Investition. Vielleicht keine Giganten der Rendite, dafür aber ein Garant für konstant zurückfließende Einnahmen und somit wichtiges Puzzleteil in einem guten Investitionsmix.