Immobilieninvestments im Vergleich: Die wichtigsten Anlageformen am Immobilienmarkt

Vor allem, was Wohnimmobilien anbelangt, lässt sich nach wie vor von einem Boom sprechen, der sich offenbar kaum beeindrucken lässt. Denn während Gewerbeimmobilien derzeit durch die Pandemie erschüttert werden und sich auch viele bauwillige Unternehmen in finanzieller Zurückhaltung und Konsolidierung üben, steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin beinahe ungebremst.

Das bedeutet, dass zumindest dieser Teil des Immobilienmarktes nach wie vor und auch in absehbarer Zukunft ein hochinteressantes Feld für Investoren ist und bleiben wird. So interessant und bedeutsam, dass Immobilien in keinem Depot fehlen sollten. Doch welche interessanten Anlageformen gibt es derzeit? Wie verteilen sich dabei die Stärken und Schwächen, die Chancen und Risiken? Die einzige Gemeinsamkeit aller Formen ist, dass Immobilien trotz ihrer „beständigen“ Natur kein Anlagefeld sind, in das ohne Vorbereitung investiert werden sollte.

1 – Der Eigenkauf mit verschiedensten Ertragsformen

Von allen möglichen Anlageformen dürfte diese zumindest die naheliegendste Variante sein: Das Nutzen der zur Verfügung stehenden Investitionssummen, um damit Immobilien anzukaufen. Davon ausgehend sind mehrere Vorgehensweisen möglich:

• Ankauf einer Immobilie unter Wert, gefolgt von einer schnellen Veräußerung zu marktüblicheren Preisen ohne weitere Investitionen.
• Ankauf einer Immobilie, gefolgt von weiteren Investitionen zur Modernisierung und anschließender Veräußerung.
• Ankauf einer nicht mehr lohnenswerten Immobilie mit dem Ziel, das Grundstück zu nutzen, um dort eine neue Immobilie zu errichten; ggf. mit veränderter Nutzung.
• Ankauf von Immobilien mit oder ohne darüberhinausgehende Investitionen zum Zweck einer Vermietung.

In jedem Fall tritt der Investor danach als Immobilieneigentümer auf. Die dabei vorkommenden Vor- und Nachteile:

Vorteile

• Bei Verkäufen stehen zwischen Investition und Gewinnausschüttung nur kurze Zeiträume; Vermietung hingegen sorgt für beständige, zudem monatliche Geldströme.
• Die alljährlichen Preissteigerungen sind teilweise enorm, sodass auch reizvolle Investitionsmöglichkeiten im Stil einer anfänglichen Vermietung mit anschließender Veräußerung nach einigen Jahren mit überschaubarem Risiko denkbar sind.

Das Interesse für Immobilien aller Art ist ungebrochen hoch. Nicht nur lassen sich somit rasch Käufer, sondern auch Mieter finden. Auch ist es deshalb leicht, zusätzliche Mittel für attraktive Projekte zu finden. Hier tut sich aktuell vor allem im Mezzanine-Segment sehr viel, was zudem ein weiterer Beweis für den ungebrochenen Boom ist.

Zudem gibt es bei der Nachfrage kaum noch Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen, deutlich zu sehen in den aktuellen geographischen Übersichten. Es gibt deshalb breiten Raum, ohne befürchten zu müssen, keine Interessenten zu finden. Mit genügend Geschick lassen sich binnen kurzer Zeit attraktive Gewinne erwirtschaften.

Allerdings hat der Eigenkauf von Immobilien nicht nur Vorteile vorzuweisen.

Nachteile

• Durch die hohen Preise sind auch hohe Investitionssummen nötig. Sowohl für den Immobilienkauf wie etwaige Modernisierungen.

• Zwar haben staatlich vorgeschriebene Energiesparmaßnahmen keinen erwiesenen Anteil an der Verteuerung von Neubauten und Sanierungen; wohl aber gilt dies für andere technische Installationen. Das kann die Gewinnspanne stark schmälern.
• Der Immobilienkauf benötigt sehr viel Expertise, um nicht auf verdeckt schlechte Objekte mit unabsehbar hohem Investitionsbedarf hereinzufallen.
• Dem Immobilienkäufer obliegt nicht nur eine hohe Verantwortung, er trägt auch sämtliche Risiken.
• Eine Vermietung kann sich als nachteilig erweisen. Sowohl in Bezug auf Mieter, die nicht pfleglich mit dem Objekt umgehen wie auch auf künstliche Preisverzerrungen („Mietpreisbremse“).

Insgesamt lässt sich deshalb feststellen, dass es für den Eigenkauf zwar umfangreiche Voraussetzungen gibt. Es sind die möglichen Gewinne, die ihn attraktiv machen – vor allem dann, wenn ein gutes Gespür für kommende Boom-Lagen und ausreichende Investitionsgelder vorhanden sind.

2 – Aktien von Unternehmen aus der Branche

Ganz gleich, ob es sich um Geldgeber handelt, um große Immobiliengesellschaften, Unternehmen aus der Riege der großen Baufirmen des Landes oder börsennotierte Supplier von immobilientechnischer Software: Wer die direkte Vorgehensweise über den Eigenkauf scheut oder zusätzlich alternative Investitionsmöglichkeiten ins Auge fassen möchte, der findet in Form von Aktien von im Immobiliensegment vertretenen Unternehmen eine attraktive Investitionsform.

Vorteile

• Die Investitionen können dosiert und mit weitläufiger Streuung erfolgen, was sowohl die Investitionssummen geringer macht wie das Risiko vermindert.
• Es sind teilweise sehr attraktive Erträge möglich. Insbesondere im Bereich der Real Estate Investment Trusts (REITs), die verpflichtet sind, ihren Anlegern (mindestens) 90 Prozent aller Gewinne auszuschütten.
• Immobilienaktien sind gefragt, deshalb können sie binnen kurzer Zeit veräußert werden.
• Alle infrage kommenden Unternehmen werden professionell geführt, weshalb Aktienkäufer kaum immobilientechnisches Vorwissen benötigen.
• Der Wohnimmobilienmarkt war lange Zeit stark unterbewertet, wird erst seit einigen Jahren unternehmerisch erschlossen. Es gibt daher noch viel Spielraum nach oben.

Nachteile

• Da die Preise recht hoch sind, ist der Einstieg bereits deutlich teurer als noch vor einiger Zeit.
• Der Wert dieser Aktien wird nicht nur von den Schwankungen der Aktienmärkte beeinflusst, sondern auch von der Immobilienpreisentwicklung.
• Speziell der handwerkliche Baubereich ist von einem dramatischen Personalmangel gekennzeichnet, der bei vielen Unternehmen das Wachstum deutlich hemmt – auch wenn die Auftragslage glänzend ist.

Insgesamt können Immobilienaktien deshalb ein lohnendes Investitionsmodell sein, bedeuten aber auch erhöhte Risiken. Hier gilt deshalb im Besonderen, seine Investitionen möglichst breit zu streuen – und falls Aktien die alleinige Investitionsform sein sollen, dann möglichst außerhalb des Immobiliensegments.

3 – Offene und geschlossene Fonds

Investition ist in vielen Spielarten von der Notwendigkeit gekennzeichnet, ein teils hohes Vorwissen zu besitzen, um keine unabsehbaren Risiken einzugehen. Fonds im Allgemeinen und Immobilienfonds im Speziellen stellen die bemerkenswerte Ausnahme von dieser Regel dar; zumindest, wenn es sich um offene Fonds handelt.

Egal ob Immobilienfonds, die Gewinne ausschütten oder solche, die thesaurierend arbeiten, also Gewinne sofort reinvestieren: Immer stehen dahinter Fondsmanager und somit Profis ihres Handwerks. Davon ausgehend haben Immobilienfonds auch andere positive Aspekte ins Feld zu führen:

Vorteile

• (Offene) Fonds stellen generell eine sehr sichere Anlageform dar. Nicht zuletzt deshalb, weil das Vermögen als Sondervermögen ausgewiesen ist. Selbst bei einer Insolvenz des Fonds bzw. der die Summen aufbewahrenden Bank sind die Einlagen abgesichert.
• Offene Fonds sind leicht zugänglich, sowohl in Sachen Investition wie Liquidation.
• Bei geschlossenen Fonds kann es sich lohnen, zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein – bevor alle Anteile bereits ausgegeben wurden.
• Fonds werden generell von Profis nur zu einem Zweck geführt. Anleger können deshalb gänzlich ohne Immobilien-Vorwissen agieren.

Nachteile

• Hinter Geschlossene Immobilienfonds stehen in der Regel Personengesellschaften. Für Anlieger ergibt sich daraus nicht nur eine der jeweiligen Rechtsform entsprechende Haftungspflicht, sondern mitunter auch eine Pflicht zu Nachzahlungen. Zudem ist es nicht möglich, vorzeitig aus diesen Fonds auszusteigen.
• Offene Fonds können für lange Zeit eine tote Investition bedeuten, wenn die dahinterstehenden Immobilien Wertverluste erleiden.
• Die möglichen Gewinne werden nicht nur durch die Sicherheit von (offenen) Fonds geschmälert, sondern auch, weil die Verwaltungskosten des Fonds dessen Gesamtvermögen entnommen werden.

Insgesamt lässt sich deshalb konstatieren: Offene Immobilienfonds sind trotz ihrer mitunter etwas geschmälerten Rendite eine Anlageform, die gerade für Einsteiger in diesem Metier äußerst interessant und vor allem recht sicher ist.

Das Gegenteil gilt für geschlossene Immobilienfonds: Hier winken zwar höhere Gewinne, dafür handelt es sich bei ihnen aber auch um ein Produkt, mit dem sich nur langjährige Routiniers befassen sollten – zumindest, was die generelle Erfahrung mit Investitionen anbelangt. Auch geschlossene Fonds können beim Vorliegen derartiger Routine ohne größeres Immobilienwissen sicher beherrscht werden.

4 – Crowdinvestment

Im Kapitel über den Eigenkauf von Immobilien wurde bereits der Begriff Mezzanine verwendet. Doch während Investoren beim Eigenkauf als Nehmer dieses Kapitals auftreten können, stehen sie beim Crowdinvestment auf der anderen Seite.

Hierbei handelt es sich im Fall von Kleinanlegern typischerweise um speziell darauf ausgerichtete Internetportale. Praktisch jeder kann hier Projekte einstellen und darauf hoffen, durch die „Crowd“, also die Masse der Kleinanleger, Finanzmittel zu erhalten.

Vorteile

• Es handelt sich um eine niedrigschwellige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Meistens ist Investition bereits mit geringsten Summen möglich.
• Crowdinvestment bevorteilt durch seinen „demokratischen“ Aufbau Kleinanleger und auch Projekte, die anderweitig keine Chance auf Mezzanine-Kapital hätten.

Doch so simpel dieses Investment wirkt, so stehen den Vorteilen deutlich negative Aspekte entgegen:

• Es gibt keinerlei Einlagensicherung, gleichzeitig jedoch verlocken die meist geringen Mindestsummen, recht wahllos zu investieren. Hohe Selbstdisziplin ist deshalb unbedingt vonnöten.
• Typischerweise sind die Renditen bestenfalls mittelmäßig. Vor allem angesichts der Investitionsrisiken: Schätzungsweise mehr als die Hälfte aller Crowdinvestment-Projekte führen ins Nichts.
• Es ist leicht, Projekte sehr blumig darzustellen, um somit viele Gelder einzusammeln. Das macht es leicht, auf hochriskante Projekte hereinzufallen.

Realistisch betrachtet sollte Crowdinvestment deshalb nur ein Einstieg in die Welt des Immobilieninvestments sein; vielleicht auch eine (kleine) Möglichkeit zur Streuung. Für alles andere sind jedoch die Risiken und Vorbedingungen zu umfangreich und die möglichen Erträge zu niedrig.