Immobilienmakler für Verkauf & Vermietung: Das müssen Sie wissen

Ein Immobilienmakler kann beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie eine große Hilfe für Eigentümer darstellen: Er kümmert sich um die Kommunikation mit potenziellen Interessenten, erledigt Behördengänge und sorgt so für ein strukturiertes Vorgehen. Eine Kooperation mit einem Makler ist allerdings nur dann von Erfolg gekrönt, wenn alle wichtigen Faktoren zwischen ihm und dem Auftraggeber geklärt sind – zum Beispiel Provisionszahlungen, die Inhalte des Maklervertrags oder Haftungsfragen. Als Hauseigentümer erhalten Sie hier die wichtigsten Informationen rund um Immobilienmakler, um im Falle einer Beauftragung vorbereitet zu sein.

Wann kommt ein Immobilienmakler zum Einsatz?

Die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist es, beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie als Drittpartei zwischen dem Anbieter und einem Interessenten zu agieren. Auf diese Weise nimmt ein Makler einem Verkäufer oder Vermieter sehr viel Arbeit ab, indem er sich unter anderem um folgende Punkte kümmert:

• Berechnen des Immobilienwertes
• Behördengänge
• Vermarktung (z. B. Anzeigengestaltung)
• allgemeiner Ansprechpartner für Verkäufer/Käufer bzw. Vermieter/Mieter
• Organisatorische Aufgaben (z. B. Planung und Durchführung der Besichtigungen)
• vertragliche Angelegenheiten (z. B. Verhandlungen, Aufsetzen des Kaufvertrags)
• Übergabe des Objekts

Als Gegenleistung verlangt ein Immobilienmakler eine Provision: Sie ist das Honorar, das der Makler für seine Dienstleistung bei Abschluss der Vereinbarung einfordert – also dann, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Die Verpflichtung zur Provisionszahlung nach Erreichen des vereinbarten Ziels ist in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert.

Stichwort Maklerprovision: Wer zahlt den Makler?

Da ein Immobilienmakler zwischen zwei Parteien vermittelt, kommt oft die Frage auf: Zahlt der Vermieter bzw. Verkäufer die Maklerprovision oder der Mieter bzw. Käufer? Eine Antwort bietet das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, bezahlt auch die Provision.

Für die Auszahlung der Maklerprovision müssen folgende Voraussetzungen  erfüllt sein:

• Auftraggeber und Interessenten müssen einen rechtsgültigen Kauf- oder Mietvertrag geschlossen haben, der von beiden unterzeichnet ist.
• Der Makler hat alle Dienstleistungen erbracht, die vertraglich vereinbart waren.
• Die Tätigkeit des Maklers war für den erfolgreichen Vertragsabschluss verantwortlich.

Weitere Regelungen zur Maklerprovision richten sich danach, ob die Immobilie zum Verkauf steht oder vermietet werden soll: Dazu gehören die Provisionshöhe und die Aufteilung des Maklerhonorars auf beide Parteien.

Provision beim Immobilienverkauf

Wie bereits erwähnt, gilt als Grundsatz beim Verkauf einer Immobilie das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt die Provision. Begibt sich also beispielsweise eine Person auf die Suche nach einer neuen Wohnung und beansprucht dafür die Hilfe eines Maklers, muss sie nach Abschluss eines Kaufvertrags für die Maklerprovision aufkommen.

Genauer beschrieben ist dieses Prinzip als Teil von Neuregelungen, die seit dem 23. Dezember 2020 die Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienverkauf bestimmen.

Ich kaufe eine Immobilie: Wer zahlt welchen Anteil der Maklerprovision?

Folgende Optionen, die Maklerprovision auf die beteiligten Parteien zu verteilen, sind möglich:

1.       Der Immobilienmakler vertritt beide Parteien und erhält eine Doppelprovision: In diesem Fall schließt der Makler sowohl mit dem aktuellen Besitzer als auch dem neuen Käufer der Immobilie einen Maklervertrag ab. Nach dieser Regelung zahlen beide Parteien eine Provision an den Makler – zu gleichen Teilen. Das heißt: Legt der Vertrag zwischen Käufer und Makler eine Verkaufsprovision von drei Prozent fest, berechnet sich die Provisionshöhe im Vertrag mit dem Immobilienbesitzer nach demselben Prozentsatz.

2.       Nur eine Vertragspartei ist zu einer Verkaufsprovision verpflichtet: Der Immobilienmakler erhält nach dem Bestellerprinzip seine Provision von der Person, die ihn beauftragt hat. Diese Absprache wird vertraglich besiegelt: Nachträglich lässt sich die Höhe der Zahlung nicht mehr ändern. Auch ein Abwälzen der Provision auf andere Parteien schließt diese Option aus.

3.       Eine dritte Möglichkeit stellt eine Vereinbarung nach § 656d BGB dar: Hier schließt der Makler wie bei Punkt 2 einen Vertrag mit einer Partei. Nun lassen sich 50 Prozent der Maklerprovision auf die andere Verkaufspartei abwälzen. Damit das funktioniert, muss allerdings der Auftraggeber mindestens den selben Teil der Provision übernehmen – also auch 50 Prozent. Liegt ein Einverständnis beider Parteien vor, wird sie im Kaufvertrag notiert.

Wie hoch ist die Provision beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses erschließt sich die Provisionshöhe aus einem prozentualen Anteil des tatsächlichen Kaufpreises – ist also auch von der eingehenden Immobilienbewertung abhängig. Der durchschnittliche Prozentsatz weicht in der deutschen Immobilienbranche je nach Bundesland ab – meistens liegt er zwischen sechs bis sieben Prozent.

Beachten Sie: Laut dem Bundesgerichtshof dürfen Immobilienmakler keine Provision verlangen, die den üblichen Prozentsatz im jeweiligen Bundesland deutlich übersteigt. Ein Beispiel: Eine Maklerprovision von elf Prozent ist nicht zulässig, wenn der regionale Durchschnitt sieben Prozent beträgt (BGH, Az.: I ZR 5/15).

Provision bei der Vermietung einer Immobilie

Steht die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung an, gilt bei der Provisionszahlung seit dem 1. Juni 2015 ebenfalls das Bestellerprinzip. Im Normalfall übernimmt der Immobilienbesitzer die Provision, da meistens diese Partei einen Makler bei Vermietungsangelegenheiten beauftragt. Wenn ein potenzieller Mieter auf eine Anzeige des Immobilienmaklers hin Kontakt aufnimmt, geschieht das kostenfrei. Erteilt der Interessent dem Makler den Auftrag, um für ihn ein Mietobjekt zu finden, ist er für die Zahlung der Provision zuständig.

Die Provisionshöhe bei Mietangelegenheiten zwischen Vermieter und Makler ist Verhandlungssache. Üblich ist eine Höhe von eineinhalb bis zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Für Mieter gilt nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) eine klare Regel: Die Höhe der Provision darf maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Der Maklervertrag: Welche aktuellen Regelungen gilt es zu beachten?

Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich verändert. Früher reichte beim Immobilienkauf beispielsweise ein Exposé mit Provisionsklausel aus, um einen Auftraggeber zur Provisionszahlung zu verpflichten. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Vor der Vermittlung kommt der Vertrag. Er legt die Rechte und Pflichten beider Parteien fest. Bei der Vermietung eines Objekts sind schriftliche Maklerverträge bereits seit 2015 erforderlich (§ 2 Absatz 1 WoVermittG).

Die genauen Inhalte eines Maklervertrags sind nicht gesetzlich geregelt. Hauptsächlich dient das Dokument dem Immobilienmakler dazu, die Vergütung für seine Leistungen zu rechtfertigen: Nur mit einem vom Auftraggeber unterzeichneten Vertrag als Nachweis steht dem Makler nach Abschluss der Kooperation eine Provision zu (§ 652 Absatz 1 BGB).

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Stehen Verkauf oder Vermietung einer Immobilie an, lassen sich zwischen Auftraggeber und Makler drei verschiedene Typen von Verträgen schließen. Alle Vertragsarten sind mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für den Immobilienbesitzer verbunden:

1.       Der einfache Auftrag: Diese Form bietet dem Eigentümer die größtmögliche Freiheit. Er darf zusätzliche Makler beauftragen oder in Eigeninitiative Käufer bzw. Vermieter für sein Objekt suchen. Findet er selbst einen Interessenten und schließt mit ihm einen Kauf- oder Mietvertrag ab, fällt die Provisionszahlung aus. Ein Nachteil: Das Engagement des Maklers wird sich in Grenzen halten, da die Wahrscheinlichkeit einer Entlohnung geringer ausfällt. Schätzen außerdem die verschiedenen Makler den Wert der Immobilie unterschiedlich ein, können die verschiedenen Preise bei Interessenten für Misstrauen sorgen.

2.       Der einfache Alleinauftrag (auch Makleralleinauftrag): Bei diesem Vertragstyp bestätigt der Eigentümer, dass er keine weiteren Immobilienmakler oder Immobilienmaklerinnen  hinzuholt. Der vertraglich beauftragte Makler ist somit exklusiv mit der Vermietung oder dem Verkauf betraut. Eigentümer dürfen allerdings weiterhin privat nach potenziellen Käufern bzw. Mietern suchen und selbst einen abschließenden Vertrag aufsetzen –in diesem Fall würde dann eine Provision für den Makler ausbleiben.

3.       Der qualifizierte Alleinauftrag: Diese Vertragsform spricht dem Immobilienmakler den größten Handlungsspielraum zu. So ist dieser nicht nur allein für die Vermietung oder den Verkauf zuständig: Der Eigentümer verpflichtet sich zusätzlich, private Anfragen an den Makler weiterzuleiten. Mit dem qualifizierten Alleinauftrag besitzt der Immobilienmakler somit eine Garantie, am Ende für seine Leistungen eine Provision zu erhalten.

Was sollte in einem Maklervertrag stehen?

Die Inhalte eines Maklervertrags sind grundsätzlich gesetzlich nicht festgelegt. Ein gängiger Hauptaspekt ist allerdings die Höhe der Provision sowie die Festlegung, wer diese zahlt. Schließlich benötigt ein Immobilienmakler den Vertrag als schriftlichen Nachweis, um nach Abschluss seiner Dienstleistung die Maklerprovision zu erhalten (§ 652 Absatz 1 BGB).

Dazu gibt es Empfehlungen, welche Aspekte ein Maklervertrag abdecken sollte:

• Name und erforderliche Daten zu den Vertragsparteien (Immobilienbesitzer und -makler)
• grundlegende Informationen zur betreffenden Immobilie
• Mindestverkaufspreis bzw. Mietpreis
• Vertragslaufzeit
• Provisionshöhe
• Zuteilung, welche Partei welchen Provisionsanteil zahlt
• Umfang der Maklerleistungen
• Pflichten des Immobilienbesitzers
• Bevollmächtigung des Maklers für Behördengänge
• Bedingungen für die Kündigung sowie Widerrufsfrist
• Haftungsbedingungen bei Schäden
• eventuell: Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg

Welche Klauseln sind in einem Maklervertrag nicht zulässig?

Immobilienbesitzer sollten die Inhalte eines Maklervertrags gründlich prüfen, bevor sie diesen unterschrieben: Es kann vorkommen, dass der Makler Klauseln zu seinen Gunsten aufnimmt, die von den vorherigen Absprachen zu Rechten und Pflichten abweichen. Zu den unzulässigen Klauseln gehören:

• Begründung eines erfolgsunabhängigen Provisionsanspruchs
• Fälligkeit der Provision auch bei Abschluss eines unwirksamen Kaufvertrags
• Provisionspflicht beim Immobilienerwerb in einer Zwangsversteigerung
• Pflicht einer Provisionszahlung, obwohl die Immobilie unabhängig vom Makler bereits bekannt war (Vorkenntnisklausel)
• Provisionspflicht bei Zustandekommen eines Vorvertrags
• Pflicht zur Provisionszahlung bei Einräumung eines Vorkaufrechts bzw. Reservierung
• Verpflichtung des Auftraggebers, Interessenten an den Makler zu verweisen (Verweisungsklausel)
• Verpflichtung des Auftraggebers, den Makler zu einem selbst angebahnten Vertragsschluss hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel)
• Ausschluss einer Eigenverkaufsbefugnis des Auftraggebers bzw. Provisionspflicht für den Fall eines Eigenverkaufs
• Vertragsstrafe für den Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht
• Vereinbarung von verpflichtenden Provisionsvorschüssen

Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen oder widerrufen?

Bei einem unbefristeten Maklervertrag ist eine Kündigung jederzeit möglich. Eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag gibt es zwei Optionen: Entweder der Auftraggeber kündigt fristgerecht, sobald die vereinbarte Vertragslaufzeit endet – oder er kann nach Vorlage eines wichtigen Grunds außerordentlich kündigen, beispielsweise wenn der Makler eine Klausel des Vertrags verletzt.

Ein Vertragswiderruf ist für Immobilienbesitzer und Interessenten nur dann möglich, wenn der Maklervertrag als „Fernabsatzvertrag“ vereinbart wurde. Dieser Fall tritt ein, wenn Makler und Auftraggeber sowohl die Verhandlungen als auch den Vertragsschluss via Fernkommunikation durchgeführt haben (312c BGB). Zu diesen Kommunikationsmitteln zählen E-Mail, Fax, Telefon, SMS oder Brief.

Gemäß der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 ist unter diesen Bedingungen ein Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss rechtswirksam.

Der Makler beauftragt einen Notar – Wer übernimmt die Kosten?

Um einen Kaufvertrag für eine Immobilie aufzusetzen, wenden sich Makler häufig an einen Notar. Kommt der Vertrag allerdings nicht zustande, steht die Frage offen, wer die Kosten für den Notarentwurf übernimmt: der Makler oder sein Auftraggeber?

Grundsätzlich gilt: Ein Notar geht prinzipiell davon aus, dass der Makler nicht in eigenem Namen handelt. Grund hierfür ist, dass der Makler in der Regel nicht selbst Vertragspartei ist und somit für die Kosten des Vertrages auch nicht haften muss. Allerdings entschied das OLG Stuttgart im Jahr 2018, dass dem Notar eine Nachfragepflicht zufällt, wenn nicht klar sein sollte, in wessen Auftrag der Makler handelt. Er muss sich also nach dem eigentlichen Auftraggeber erkundigen – egal ob der Makler in eigenem Namen oder für eine der anderen Kaufvertragsparteien agiert.

Kommt der Notar dieser Pflicht nicht nach, liegt die Haftung auf Seiten der Person, die den Makler beauftragt hat. Der Makler ist also für die Zahlung der Notarkosten verantwortlich, wenn er auf Eigeninitiative hin handelt und keine Vollmacht für das Hinzuziehen eines Notars besitzt.

Kann ich die Kosten für den Immobilienmakler von der Steuer absetzen?

In manchen Fällen ist es für den Eigentümer möglich, einen Teil der Maklerprovision über die Steuererklärung zurückzuerhalten. Für beide Szenarien – Verkauf und Vermietung – sieht die Lage für die jeweiligen Parteien folgendermaßen aus:

Verkäufer: Die Provision eines Maklers gehört zu den Verkaufsnebenkosten und lässt sich aus diesem Grund nicht von der Steuer absetzen. Eine Ausnahme findet sich bei Mietobjekten, wenn ein Immobilienbesitzer eine Mietwohnung verkauft und sofort eine neue erwirbt. Hier lässt sich die Provision in Form von Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Käufer: Wird eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erworben, zählen die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Provision wird in diesem Fall zum Kaufpreis addiert und lässt sich den folgenden Jahren als lineare Abschreibung angeben. Wohnt der Käufer selbst in der Immobilie, zählt die Maklerprovision zu den Immobilienerwerbsnebenkosten und ist somit nicht absetzbar.

Vermieter: In diesem Fall gilt die Maklerprovision als einkommensmindernd und kann von der Steuer abgesetzt werden. Dasselbe gilt für weitere Ausgaben, die das Mietobjekt betreffen.

Mieter: Wenn Personen aufgrund ihres Berufs in eine neue Mietwohnung umziehen und dafür einen Makler beauftragen, können Sie steuerliche Vorteile nutzen – dabei zählt die Provision zu den Werbungskosten. Auch Umzugskosten lassen sich so steuerlich absetzen.

Fazit: Vertragliche Absprachen als Kern der erfolgreichen Immobilien-Vermittlung

Die Bestellung eines Immobilienmaklers oder einer Immobilienmaklerin hat für die Auftraggeber eine Menge Vorteile: Da sich dieser um alle Belange rund um die Vermietung oder den Verkauf eines Objektes kümmert, sparen Immobilienbesitzer Zeit und Geld. Dazu besteht eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass die Interessentensuche mit einem erfolgreichen Kauf- oder Mietvertrag endet.

Um die Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber reibungslos zu gestalten, ist ein Maklervertrag essenziell. Er legt nicht nur fest, welche Partei wieviel Provision zu zahlen hat, sondern regelt zugleich Aspekte wie Haftungsfragen, den Leistungsumfang des Maklers und inwieweit der Eigentümer selbst bei der Käufer- oder Vermietersuche tätig werden kann.

Häufig gestellte Fragen