Immobilie kaufen und vermieten – kann sich das lohnen?

Falls Sie auf der Suche nach einer interessanten Kapitalanlage sind, ist eventuell das Investment in Immobilien eine Option. Sie können dann eine Immobilie kaufen, um sie anschließend zu vermieten. Das bringt allerdings nicht nur Vorteile, sondern ebenfalls Nachteile mit sich.

Wir möchten in unserem Beitrag näher darauf eingehen, was für und gegen den Immobilienkauf zur Vermietung spricht. Dabei gehen wir ebenfalls kurz auf die Vorteile einer Eigennutzung ein. Wir führen ferner auf, worauf Sie beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung achten sollten und wie die Vermietung im Detail ablaufen kann.

Was spricht für den Immobilienkauf zur Vermietung?

Kommen wir zunächst auf die Vorteile zusprechen, von denen Sie profitieren, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und diese anschließend vermieten. Ein wesentlicher Vorzug sind die regelmäßigen Mieteinnahmen Ihrer Kapitalanlage, die Sie vom jeweiligen Mieter erhalten. Deren Höhe ist nicht nur gut kalkulierbar, sondern steht fest. Daraus ergibt sich eine Mietrendite, die Sie jederzeit berechnen können. Zugleich können eben diese Mieteinnahmen zur (teilweisen) Deckung der Raten vom Immobilienkredit herangezogen werden, sodass sich das Haus bzw. die Wohnung zum größten Teil selbst trägt.

Neben den regelmäßigen Einnahmen gibt es zusätzlich folgende Vorteile, falls Sie Ihr Objekt nach dem Kauf vermieten möchten:

• Aussicht auf zukünftig steigende Immobilienpreise in den nächsten Jahren (Wertsteigerung),
• steuerliche Vergünstigungen durch Abzug bestimmter Kosten,
• Haus oder Wohnung kann später als private Altersvorsorge genutzt werden,
• mögliche Förderungen beim Immobilienkauf bzw. im Rahmen der notwendigen Baufinanzierung durch die Bank und
• inflationsgeschützte und wertstabile Kapitalanlage.

Welche Vorteile hat die Eigennutzung einer Immobilie?

Lassen Sie uns ebenfalls kurz auf die Vorteile eingehen, die eine Eigennutzung im Vergleich zum anschließenden Vermieten des Hauses oder der Wohnung hat. Insbesondere die folgenden Vorzüge nennen Eigentümer, dies selbst in ihren vier Wänden wohnen und diese nicht vermieten:

• Unabhängigkeit im Hinblick auf Gestaltung und Instandhaltung,
• kein Zeitdruck bezüglich bestimmter Maßnahmen,
• spätere Altersvorsorge durch mietfreies Wohnen oder passives Einkommen,
• Entwicklung der Immobilienpreise und Lage sind nebensächlich und
• Nutzung von Förderprogrammen, beispielsweise Riester-Zulagen.

Es gibt also auch einige Vorteile, falls Sie sich für die Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses entscheiden. Zusammengefasst sind Sie insbesondere nicht unter Zugzwang, beispielsweise Instandhaltungen und Renovierungen zeitnah durchführen zu müssen, wie es bei vermieteten Objekten der Fall ist.

Welche Risiken beinhaltet das Kaufen und Vermieten einer Immobilie?

Selbstverständlich hat der Immobilienkauf mit anschließender Vermietung nicht nur Vorteile, sondern zukünftige Vermieter sollten ebenso die Nachteile und Risiken kennen. Davon gibt es einige, denn es lauern auf Vermieter insbesondere die folgenden Gefahren: 

• Einführung einer flächendeckenden Mietpreisbremse: Eine flächendeckende Mietpreisbremse würde bedeuten, dass die Mieten nur bis zu einem bestimmten Niveau angehoben werden können. Im schlimmsten Fall wäre das für den Vermieter nicht mehr kostendeckend. 
• Standort wird unattraktiver (Lage): Die Lage der Immobilie ist für viele Mieter entscheidend. Sollte sich der Standort jedoch an Attraktivität verlieren, wird sich das auch auf die Attraktivität der Immobilie auswirken. Das Kann zur Folge haben, dass ebenfalls weniger Menschen Interesse haben, das Haus oder die Wohnung zu mieten.
• Nachlassende Nachfrage nach Wohnraum: Zwar ist die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stetig gestiegen, sollte eben diese jedoch nachlassen, stehen viele Vermieter vor einem Problem. Insbesondere in Regionen, bei denen ein deutlicher Anstieg von Neubauwohnungen bemerkbar ist, kann bereits die Nachfrage in dieser Region eindämmen.
• Kostenübernahme: Ein weiteres Risiko besteht insbesondere im Laufe von vielen Jahren darin, dass erhebliche Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder im schlimmsten Fall Sanierungen anfallen. Das wiederum schmälert nicht nur die Rendite, sondern kann sogar dazu führen, dass bestimmte Kosten nicht mehr vom Vermieter getragen werden können.
• Zahlungsausfälle: Ein erhebliches Risiko für Vermieter besteht in Zahlungsausfällen seitens der Mieter. Es kann vorkommen, dass Mieter nicht in der Lage oder willens sind, die Miete rechtzeitig zu zahlen. Dies kann zu finanziellen Verlusten führen, insbesondere wenn hohe Reparatur- oder Hypothekenzahlungen zu begleichen sind.
• Schäden am Eigentum: Mieter könnten das vermietete Eigentum beschädigen. Ob es sich um absichtliche Zerstörung, Fahrlässigkeit oder normale Abnutzung handelt, Schäden können teuer sein und erfordern möglicherweise Reparaturen oder Renovierungen.
• Rechtsstreitigkeiten: Vermieter müssen sich möglicherweise mit rechtlichen Angelegenheiten auseinandersetzen, wie beispielsweise Mietstreitigkeiten, Nichterfüllung des Mietvertrags oder Verletzung der Vermieterpflichten. Diese Rechtsstreitigkeiten können kostspielig und zeitaufwändig sein und den Vermieter mit erheblichem Stress belasten.
• Haftung: Als Vermieter können Sie für Verletzungen oder Schäden haftbar gemacht werden, die einem Mieter oder Dritten im vermieteten Objekt zustoßen. Zum Beispiel, wenn ein Mieter aufgrund von unsicheren Bedingungen oder mangelhafter Wartung stürzt und sich verletzt, könnte der Vermieter für die medizinischen Kosten und Schadensersatzforderungen verantwortlich gemacht werden.
• Leerstand: Eine leerstehende Mieteinheit bedeutet, dass der Vermieter keine Mieteinnahmen erzielt, aber dennoch laufende Kosten wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Instandhaltungskosten tragen muss. Insbesondere in Regionen mit übermäßigem Leerstand oder in wirtschaftlichen Abschwungphasen kann der Leerstand zu finanziellen Belastungen führen.

Worauf sollte ich beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung achten?

Neben den Risiken gibt es einige Punkte, Sie im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und der anschließenden Vermietung beachten sollten.

Im ersten Schritt werden Sie in der Regel eine passende Finanzierung finden müssen, welche den Kaufpreis abdeckt. Hierfür benötigen Sie nicht nur Zeit, sondern auch eine gewisse Quote an Eigenkapital. Denn in der Regel sind Banken nur bei einem Eigenkapital von mindestens 10 Prozent zu einem Kredit bereit. Manche Banken fordern sogar ein Eigenkapital von 25 Prozent. Am besten vergleichen Sie mehrere Angebote der Banken und achten in dem Zusammenhang vorrangig auf die folgenden Konditionen und Bedingungen:

• Zinsen (Zinssatz)
• Tilgung in Prozent
• Mögliche Sondertilgungen
• Zinsfestschreibung in Jahren

Nachdem Sie die passende Finanzierung zu ihrer individuellen Eigenkapital-Quote gefunden haben, können Sie den Kauf der Wohnung oder des Hauses vornehmen. 

Anschließend müssen Sie sich in vielen Fällen um neue Mieter kümmern, falls Sie das Objekt nicht mit bereits vorhandenen Mietern erwerben. Bei der Mietersuche spielt unter anderem eine Rolle, welche Zielgruppen die Wohnung oder das Haus ansprechen soll. Diesbezüglich gibt es zum Teil größere Unterschiede, was die Ansprüche der Mietergruppen angeht. Studenten möchten zum Beispiel oft in einer anderen Umgebung wohnen, als es bei Senioren und Familien der Fall ist.

Ebenfalls sollten Sie im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und dem späteren Vermieten beachten, dass auf Sie einige administrative Aufgaben zukommen. Diese würden Sie bei einer Selbstnutzung des Objektes nicht haben. So ist beispielsweise vorgeschrieben, dass Sie sich regelmäßig um Instandhaltungen und eventuelle Reparaturwünsche seitens des Mieters (bis auf Kleinreparaturen) kümmern müssen. 

Darüber hinaus müssen Sie zum Beispiel jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen und sich um eine eventuelle Neuvermietung freiwerdender Wohnungen kümmern. Das Lösen von möglichen Rechtsstreitigkeiten mit oder zwischen den Mietern kann ebenfalls zu Ihren Aufgaben zählen. Nicht zuletzt sollten Sie an die Nebenkosten als zusätzlichen Kostenfaktor denken, auch wenn ein größerer Teil auf die entsprechenden Mieter umgelegt werden darf.

Wie läuft die Vermietung einer Immobilie ab?

Im Folgenden möchten wir Ihnen kurz die einzelnen Schritte skizzieren, wie das Vermieten einer Immobilie in der Praxis abläuft. Sie können sich an diesem Schema orientieren, welches einen praxisnahen Ablauf darstellt:

1. Eigenes Budget ermitteln
2. Passende Finanzierung der Bank finden und Kredit aufnehmen
3. Immobilienkauf durchführen
4. Festlegen des Mietpreises
5. Suche nach geeigneten Mitteln
6. Ausfertigung der Mietverträge
7. Aushändigung der Hausordnung
8. Übergabe des Hauses bzw. der einzelnen Wohnungen an Mieter 
9. Um laufende Angelegenheiten kümmern

In der Praxis dauert es bei einem neu zu vermieten Haus mit mehreren Wohnungen ab dem Erwerb nicht selten mehrere Monate, bis geeignete Mieter gefunden sind und dementsprechend die ersten Mieteinnahmen fließen. Das sollten Sie bei Ihrer Kalkulation beachten, wenn es um Ihr Geld und Ihre benötigten Mittel geht.

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung?

Rein wirtschaftlich und finanziell ist diese Frage vergleichsweise einfach zu beantworten. Es kommt in erster Linie auf das Verhältnis des Kaufpreises und der Einnahmen durch die Miete an. Allgemein ausgedrückt lohnt der Kauf einer Immobilie zur Vermietung unter der Voraussetzung, dass Sie nach Abzug aller Kosten langfristig Überschüsse erzielen, also Gewinne erreichen. Dazu gibt es eine sehr gute Kalkulationsgrundlage, nämlich die Mietrendite und damit das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis des Objektes. 

Beispielrechnung zum Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis

Das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie berechnet sich nach der folgenden Formel: 

Jahreskaltmiete / Kaufpreis * 100 = Brutto-Mietrendite

Nehmen wir im Beispiel dazu an, dass Sie als Eigentümer und Vermieter jährliche Mieteinnahmen von 15.000 Euro haben. Die zu vermietende Eigentumswohnung hatte einen Kaufpreis von 260.000 Euro. Eingesetzt in die Formel ergibt sich daraus die nachfolgende Rechnung:

15.000 Euro / 260.000 Euro * 100 = 5,77 Prozent Rendite 

Diese knapp 5,8 Prozent sind Ihre Brutto-Mietrendite. Anders ausgedrückt beträgt der Kaufpreis ungefähr das 18-fache der Jahreskaltmiete. Noch aussagekräftiger ist allerdings die Netto-Mietrendite, da in diese Rendite unter anderem Kaufnebenkosten sowie Instandhaltungskosten der Wohnung einfließen. Die Rechnung könnte in dem Fall wie folgt aussehen:

• Kaufpreis: 260.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 25.000 Euro
• Gesamtaufwand: 285.000 Euro
• Nettokaltmiete: 15.000 Euro
• Verwaltungskosten: 1.000 Euro
• Instandhaltung: 2.000 Euro
• Jahresmietertrag: 12.000 Euro

12.000 Euro / 285.000 Euro * 100 = 4,21 Prozent Rendite

In diesem Beispiel liegt die Netto-Mietrendite bei 4,21 Prozent, was ein guter Rendite-Wert ist.

Die Immobilie mit Mieteinnahmen finanzieren?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilie ausschließlich mit Mieteinnahmen zu finanzieren – also den Immobilienkredit monatlich mit der Miete zu tilgen. Allerdings muss die monatliche Miete, beziehungsweise der monatliche Mietertrag nach z.B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, auch die monatliche Tilgungssumme des Kredits (einschließlich Zinsen) decken können. Dafür sind in der Regel hohe Kaltmieten oder eine geringe monatliche Tilgungssumme erforderlich – oder eben ein ausgewogenes Verhältnis zwischen diesen beiden Werten (z.B. monatliche Tilgungssumme = 1.050 Euro; monatlicher Mietertrag = 1.000 Euro abzgl. potenzieller Instandkaltungs- und Verwaltungskosten)

Ob dieses Modell, die Immobilie mit Mieteinnahmen abzubezahlen, erfolgreich sein wird, hängt zudem von weiteren Faktoren ab:

• Baujahr und Zustand der Immobilie: Müssen regelmäßig Reparaturen stattfinden? Ist eine Sanierung zeitnah z.B. bereits im nächsten Jahr erforderlich? Diese Kosten fallen zusätzlich an und müssen ebenfalls während den Jahren der Zins- und Kredittilgung gedeckt werden.
• Lage der Immobilie: Je besser die Lage der Immobilie, desto höher können Sie auch die Kaltmiete ansetzen. 
• Mietpreisbremse und aktuelle ortsübliche Miete: Je nach Region sind Vermieter mit einer Mietpreisbremse konfrontiert – die in Abhängigkeit der ortsüblichen Miete variiert. Das bedeutet, Vermieter können die Miete nicht uneingeschränkt erhöhen – sondern sind begrenzt.

Fazit: Wann ist der Hauskauf mit anschließender Vermietung lohnenswert? 

Ob sich der Immobilienkauf mit anschließender Vermietung lohnt oder nicht, ist von einigen Faktoren abhängig. Zunächst stehen Ihre persönlichen Ziele im Vordergrund, die mit der Immobilie erreicht werden sollen. Möchten Sie eine große Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit erhalten, ist vermutlich die Selbstnutzung die bessere Alternative. Möchten Sie das Objekt hingegen vorrangig als Kapitalanlage nutzen und dementsprechend eine Rendite erzielen, wäre der Hauskauf mit anschließender Vermietung vermutlich die bessere Alternative. 

Ob das Vorhaben allerdings auf Dauer wirtschaftlich ist oder nicht, Sie also entsprechend eine positive Rendite erzielen, ist wiederum von weiteren Faktoren abhängig. Dazu gehören die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise, die Attraktivität des Standortes und nicht zuletzt zum Teil nicht immer kalkulierbare Kosten, wie zum Beispiel für Sanierungen und Instandhaltungen. Im Vordergrund muss dann stehen, dass die Immobilie für potenzielle und vorhandene Mieter möglichst dauerhaft attraktiv bleibt. 

Zuletzt ist auch die Höhe des Kredits der Bank, der Zinsen sowie die monatliche Tilgungssumme und das Verhältnis zu den monatlichen Mieterträgen relevant. Als Faustregel gilt: Der Kaufpreis der Immobilie sollte niemals über insgesamt 30 Jahresmieten (Kaltmieten) liegen!