Rücktritt vom Immobilienkauf: Das steht Ihnen zu

Haben Sie Ihre Traumwohnung gekauft, um diese selbst zu beziehen, ist das sicher der Worst Case: Sie haben in Erwartung der vertragsgemäßen Eigentumsübergabe Ihre Mietwohnung bereits gekündigt und müssen plötzlich feststellen, dass sich Ihr Einzugstermin nach hinten verschieben wird.

Sie zahlen dann nicht nur Ihre Miete länger als geplant, zeitgleich fallen auch bereits Ihre Zahlungen für Tilgung und Zinsen bei Ihrer Bank an. Mit anderen Worten: Neben dem ganzen Ärger sind Sie in finanzieller Hinsicht einer Doppelbelastung ausgesetzt, die Sie im Zweifel nicht eingeplant hatten.

In solchen Fällen müssen Sie einiges beachten, um Ihr Recht zu wahren. 

Sichern Sie sich ab durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe 

Gerade beim Kauf vom Bauträger sind erhebliche Verspätungen in der Praxis leider keine Seltenheit. Daher ist es hier besonders wichtig, dass Sie sich für den Fall der Fälle absichern. Das gelingt Ihnen, indem Sie in Ihrem Kaufvertrag nicht nur einen konkreten Fertigstellungtermin vereinbaren, sondern auch eine Vertragsstrafe für den Fall, dass dieser nicht eingehalten wird.

So können Sie etwa festlegen, dass Ihr Vertragspartner Ihnen 0,3% der Auftragssumme pro Tag Verspätung zu zahlen hat. Mit einer solchen vertraglichen Klausel gehen Sie auf Nummer sicher. Achten Sie aber darauf, dass Sie bei der Vereinbarung der Vertragsstrafe nicht über das Ziel hinausschießen. Beträgt die Gesamtvertragsstrafe mehr als 5% der Auftragssumme, ist die vereinbarte Vertragsstrafe unwirksam.

Schadenersatz setzt Verzug voraus

Kommt es zu einer verspäteten Übergabe Ihrer Eigentumswohnung, können Sie Schadenersatz für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden verlangen, beispielsweise die weiterhin zu zahlende Miete oder die Kosten einer anderweitigen Unterbringung.

Das geht allerdings nur, wenn sich Ihr Vertragspartner im Verzug befindet. Schauen Sie hierzu zunächst in Ihren Kaufvertrag. Ist dort ein fixer Termin zur Fertigstellung bzw. Übergabe vereinbart, befindet sich Ihr Vertragspartner mit Ablauf dieses Termins automatisch im Verzug. Dann haben Sie ohne Weiteres das Recht, Schadenersatz von Ihrem Vertragspartner zu verlangen.

Passen Sie hier aber auf: Enthält Ihr Vertrag nur die Formulierung, dass die Fertigstellung bzw. Übergabe „voraussichtlich“ bis zu einem bestimmten Datum erfolgen wird, ist das kein konkreter Termin. Sie müssen hier den Verzug durch weitere Handlungen herbeiführen.

Verzug durch Verzugsschreiben

Um Ihren Vertragspartner in Verzug zu setzen, müssen Sie ihn anmahnen. Am besten setzen Sie ihm darüber hinaus eine konkrete realistische Frist, bis zu der die Übergabe bzw. Fertigstellung zu erfolgen hat. Das schafft für alle Beteiligten Klarheit. Drohen Sie in diesem Schreiben auch an, dass Sie bei fruchtlosem Ablauf der Frist Schadenersatzansprüche geltend machen werden, und benennen Sie diese weitergehend.

Das ist zwar aus rechtlicher Sicht eigentlich nicht erforderlich, ist aber erfolgversprechend, weil es Ihren Vertragspartner unter Druck setzt.

Tipp: Zugang des Verzugsschreibens sicherstellen

Wichtig ist, dass das Schreiben, mit dem Sie Ihren Vertragspartner in Verzug setzen, diesem nachweisbar zugeht. Im Zweifel müssen Sie nämlich in einem gerichtlichen Verfahren beweisen, dass der Verzug als Voraussetzung für Ihren Schadenersatzanspruch tatsächlich eingetreten ist.

Daher reicht es keinesfalls, dieses Schreiben per einfachen Brief zu senden. Sie sollten es mindestens per Einwurf-Einschreiben schicken. Noch besser ist es, wenn Sie das Schreiben persönlich oder durch einen Boten übergeben und sich den Empfang quittieren lassen. Damit wird Ihnen der Beweis des Verzugs jederzeit gelingen.

Nicht jeder Mangel führt zum Schadenersatz oder gar Rücktritt

Insbesondere bei gebrauchten Immobilien stellt man Mängel fast immer erst dann fest, wenn man dort wohnt oder aber mit der Renovierung begonnen hat. Allerdings werden im Immobilienkaufvertrag in der Regel Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen.

Wenn Sie dann Mängel feststellen, können Sie gegenüber dem Verkäufer keine Ansprüche geltend machen, er haftet nicht. In den folgenden 3 Fällen können Sie sich aber als Käufer einer Immobilie auch dann vom Vertrag lösen oder Schadenersatz verlangen, wenn Ihre Rechte wegen Sachmängeln im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen wurden:

• Der Verkäufer hat die Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen.
• Der Mangel ist zwischen der notariellen Beurkundung und dem Besitzübergang eingetreten.
• Der Käufer weist dem Verkäufer nach, dass dieser den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Bei arglistiger Täuschung: Lösung vom Vertrag auch bei unerheblichen Mängeln 

Hat der Verkäufer Ihrer Eigentumswohnung Ihnen einen Mangel arglistig verschwiegen, eröffnet Ihnen das in jedem Fall das Recht, sich vom Vertrag zu lösen. Das gilt nach dem BGH sogar, wenn es sich nur um unerhebliche Mängel handelt (Urteil v. 24.03.06, Az. V ZR 173/05).

Beispiel: Der Käufer einer Eigentumswohnung stellte nach seinem Einzug Feuchtigkeitsschäden im Keller fest. Die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel lagen bei ca. 2.400 €. Der Käufer forderte den Verkäufer auf, die Mängel zu beseitigen, da dieser die Mängel vor Vertragsschluss kannte.

Der Verkäufer verweigerte die Mängelbeseitigung mit Hinweis auf den im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschluss. Daraufhin erklärte der Käufer die Anfechtung des Vertrages.

Der BGH gab dem Käufer Recht, da ein arglistiger Verkäufer keines Schutzes bedarf. Daher konnte sich der Verkäufer trotz des vergleichsweise geringfügigen Mangels durch Anfechtung vom Vertrag lösen. Er erhielt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Notarkosten und gezahlten Vorfälligkeitszinsen sowie die Maklergebühren zurück.

Hätte der Käufer die Wohnung aber lieber behalten wollen, hätte er sich statt der Anfechtung auch für eine Kaufpreisminderung oder Schadenersatz entscheiden können – und das trotz des im Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschlusses. Voraussetzung für diese Ansprüche ist lediglich, dass dem Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung, also zur Schadensbeseitigung gesetzt wird und diese erfolglos abläuft.

Käufer muss Arglist des Verkäufers beweisen

Das dargestellte Urteil bedeutet aber nicht, dass Sie sich wegen jedes geringfügigen Mangels vom Vertrag lösen oder Schadenersatz fordern können. Das wird Ihnen nur bei arglistiger Täuschung gelingen und deren Vorliegen haben Sie als Käufer zu beweisen. Das bedeutet, Sie müssen nachweisen können, dass dem Verkäufer die verschwiegenen Mängel bekannt waren.

Hierfür reicht die bloße Vermutung, dass der Verkäufer von den Mängeln gewusst haben muss, nicht aus. In der Regel wird Ihnen ein solcher Beweis nur gelingen, wenn Zeugen bestätigen, dass der Verkäufer den Mangel gekannt hat – so etwa andere Eigentümer, die bezeugen können, dass der Mangel schon vor dem Verkauf der Wohnung Thema in der Eigentümerversammlung war, oder Handwerker, die mit dem Verkäufer vor dem Verkauf über den Mangel gesprochen haben.

Am besten beugen Sie hier vor, indem Sie den Verkäufer aktiv unter Anwesenheit eines Zeugen zu möglichen Mängeln befragen. Merken Sie, dass der Verkäufer unsicher wird oder ausweicht, ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu. So haben Sie eine gute Chance, vorhandene Mängel zu entdecken.

Gescheiterte Immobilienfinanzierung rechtfertigt keinen Rücktritt

Als Immobilienkäufer sind Sie nicht zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn es mit der Finanzierungszusage Ihrer Bank doch nicht klappt. Das gilt auch dann, wenn das völlig unerwartet erfolgt. Vereinbaren Sie daher erst dann einen Notartermin, wenn Ihre Immobilienfinanzierung steht.

Auf die bloße mündliche Zusage Ihres Bankberaters verlassen Sie sich besser nicht.

Fazit: Kommt es nach dem Notartermin zu Problemen mit Ihrer neuen Wohnung, sind Sie nicht ungeschützt. Nehmen Sie Ihr Recht in die Hand und schaffen Sie die Voraussetzungen für Ihren Schadenersatzanspruch. Treten Sie notfalls vom Vertrag zurück.