Sachwertverfahren für Immobilien: Berechnung, Beispiele & Vorteile

Bei der Bewertung von Immobilien gibt es drei standardisierte Verfahren, die zum Beispiel von Sachverständigen genutzt werden. Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren handelt es sich beim Sachwertverfahren um die dritte Verfahren-Variante. In unserem Beitrag erfahren Sie, was das Sachwertverfahren ist und worum es sich beim Sachwert einer Immobilie handelt. Ferner gehen wir darauf ein, was den Sachwert beeinflusst und wie man diesen ermittelt. Zudem zeigen wir auf, was die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens sind sowie, wann das Verfahren eingesetzt wird.

Was ist das Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren handelt es sich um eine genormte Methode. Diese dient dazu, den Sachwert einer Immobilie festzustellen. Genutzt wird das Verfahren demnach im Zuge einer Immobilienbewertung, bei der vor allem zwei Zahlen die grundlegende Basis für die Berechnung sind. Zum einen ist es die Substanz des Gebäudes (Herstellungskosten) und zum anderen der Bodenwert. Somit basiert das Sachwertverfahren vor allem auf den fiktiven Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus. 

Was ist der Sachwert?

Der Sachwert einer Immobilie ist die Grundlage für das Sachwertverfahren. Der Wert kennzeichnet den Gebrauchswert des Objektes, auf den eine Reihe von Faktoren einen Einfluss haben. 

Der Sachwert eines Objektes sagt etwas darüber aus, welche Kosten ein vergleichbarer Neubau verursachen würde. Wichtig zu beachten ist, dass bei der Ermittlung des Sachwertes ein sogenannter Marktanpassungsfaktor mit in die Berechnung einbezogen wird. 

Wodurch wird der Sachwert einer Immobilie beeinflusst?

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die bei der Wertermittlung des Sachwertes berücksichtigt werden müssen, weil sie den Sachwert beeinflussen. Auswirkungen auf den Sachwert haben auch in der Berechnung vor allen Dingen die folgenden Einflussfaktoren:

• Keller vorhanden?
• Beschaffenheit und Qualität der Außenwände
• Abnutzungsgrad der Böden
• Nutzung des Dachgeschosses
• Gebäudeart
• Art und Alter der Heizung
• Alter und Qualität der Sanitäreinrichtungen

Es geht bei den Einflussfaktoren vorrangig darum, die Ausstattung zu bewerten und einen Blick auf deren Qualität zu werfen. Ebenfalls spielt die Restnutzungsdauer eine nicht unerhebliche Rolle. Bei späteren Renovierungen oder Sanierungen entstehen dann zusätzliche Kosten, die in der Berechnung zu berücksichtigen sind.

Wie berechne ich den Sachwert einer Immobilie?

Kommen wir nun zum Sachwertverfahren und wie Sie innerhalb der einzelnen Schritte den Sachwert einer Immobilie feststellen können. Im Wesentlichen teilt sich die Berechnung auf die folgenden Schritte auf: 

1. Bodenwert ermitteln
2. Herstellungskosten des Gebäudes ermitteln
3. Gebäudesachwert feststellen
4. Vorläufigen Sachwert berechnen
5. Endgültigen Sachwert berechnen

Für die Berechnung des Sachwertes einer Immobilie werden vor allem der Bodenwert zum einen und zum anderen die Gebäudeherstellungskosten benötigt. Zusätzlich wird durch den Marktanpassungsfaktor die aktuelle Lage am Markt und der Region berücksichtigt, um so den endgültigen Sachwert festzustellen. 

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Im ersten Schritt berechnen Sie auf der Grundlage des Sachwertverfahrens den Bodenwert. In dem Fall steht zunächst das Grundstück im Vordergrund. Um den Bodenwert zu berechnen, benötigen Sie den sogenannten Bodenrichtwert sowie die Bruttogrundfläche. Die Formel zur Berechnung des Bodenwertes eines Grundstücks lautet:

• Bruttogrundfläche (Grundstücksfläche) * Bodenrichtwert pro Quadratmeter = Bodenwert

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher und regionaler Durchschnittswert, welcher in regelmäßigen Abständen neu festgelegt wird.

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen

Der zweite Schritt besteht beim Sachwertverfahren darin, die Gebäudeherstellungskosten festzustellen. Die Formel für die Herstellungskosten ist relativ einfach, denn es müssen lediglich die Regelherstellungskosten je Quadratmeter mit der Wohnfläche multipliziert werden. Die Formel lautet somit: 

• Regelherstellungskosten pro Quadratmeter * Wohnfläche = Herstellungskosten des Gebäudes

Schritt 3: Gebäudesachwert berechnen

Nachdem wir zuvor die Gebäudeherstellungskosten ermittelt haben, geht es nun um die Berechnung des Gebäudesachwertes. Dazu müssen Sie lediglich von den zuvor ermittelten Gebäudeherstellungskosten einer Alterswertminderung abziehen. Diese Alterswertminderung entsteht durch gewöhnliche Abnutzung und Verschleiß und wird ebenfalls durch die Restnutzungsdauer beeinflusst. Die Formel lautet:

• Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Schritt 4: Vorläufigen Sachwert berechnen

Im vierten und vorletzten Schritt muss der vorläufige Sachwert berechnet werden. Zu diesem Zweck werden Gebäudesachwert und Bodenwert zusammengerechnet. Die Berechnung funktioniert dementsprechend auf Basis der folgenden Formel: 

• Gebäudesachwert + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert

Schritt 5: Endgültigen Sachwert berechnen

Im letzten Schritt wird der zuvor ermittelte vorläufige Sachwert mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dieser wiederum wird von Gutachterausschüssen festgelegt und soll bewirken, dass die aktuelle Marktlage in der Berechnung des Sachwertes eine Berücksichtigung findet. Die Formel lautet:

• Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse = Engültiger Sachwert einer Immobilie

Auf diese Weise kann der endgültige Sachwert einer Immobilie festgelegt werden.

Beispiel für die Berechnung des Sachwertes

Im Folgenden möchten wir anhand eines Beispiels verdeutlichen, wie die Wertermittlung auf Basis des Sachwertverfahrens funktioniert und das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Dazu nehmen wir an, dass Ihr Grundstück eine Fläche von 500 Quadratmetern (Bruttogrundfläche) hat und sich der Bodenrichtwert auf 250 Euro pro Quadratmeter beläuft. Somit ermitteln wir auf Grundlage der bekannten Formel zunächst den Bodenwert, nämlich:

500 m² * 250 € = 125.000 Euro

Im zweiten Schritt möchten wir nun die Herstellungskosten des Gebäudes festlegen. Dazu nehmen wir an, dass Ihre Immobilie eine Wohnfläche von 140 Quadratmetern hat. Diese wird mit den Regelherstellungskosten multipliziert.  Der Sachverständige beziffert diese Regelherstellungskosten auf einen Wert von 1.600 Euro. Daraus folgt diese Rechnung: 

140 m² * 1.600 € = 224.000 Euro

Nachdem wir nun die Gebäudeherstellungskosten kennen, müssen Sie von diesem Wert die Alterswertminderung abziehen, um den Gebäudesachwert zu bekommen. Im Beispiel gehen wir davon aus, dass der Gutachter die Alterswertminderung aufgrund der Restnutzungsdauer des Gebäudes auf 60.000 Euro festgelegt. Somit lauter die Berechnung:

224.000 € – 60.000 € = 164.000 Euro

Zum gerade ermittelten Gebäudesachwertmuss nur noch der ebenfalls bereits bekannte Bodenwert addiert werden, um den vorläufigen Sachwert zu erhalten. Deshalb lautet die Rechnung in unserem Beispiel:

164.000 € + 125.000 € = 289.000 Euro

Im letzten Schritt berechnen wir nun den endgültigen Sachwert. Dazu multiplizieren wir den vorläufigen Sachwert, also die zuvor berechneten 289.000 Euro, mit dem Marktanpassungsfaktor von Gutachterausschüssen. Dieser beläuft sich im Beispiel auf 0,9, sodass die Formel lautet: 

289.000 € * 0,9 = 260.100 Euro

Der mittels des Sachwertverfahrens festgestellte, endgültige Sachwert beträgt demnach im Beispiel 260.100 Euro.

Was sind die Vorteile des Sachwertverfahrens?

Zwar ist das Sachwertverfahren vergleichsweise komplex und hat auch einige Nachteile. Auf der anderen Seite existieren jedoch folgende Vorteile, weshalb dieses Verfahren vor allem als Alternative zum Vergleichswertverfahren häufiger in Anspruch genommen wird:

• bestens geeignet für relativ individuelle Immobilien,
• Orientierung an aktuellen Herstellungskosten,
• bestens geeignet bei anstehenden Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten,
• Wert wird an die Marktsituation angepasst und
• bestens geeignet für Häuser in ländlicheren Regionen.

Was sind die Nachteile des Sachwertverfahrens?

Das Sachwertverfahren hat nicht nur Vorteile, sondern es gibt ebenfalls einige Nachteile. Das sind vor allem: 

• nahezu ausschließlich von Experten durchführbar,
• kompliziertes und zeitaufwendiges Ermittlungsverfahren und
• Einbeziehen der Marktsituation nicht ganz so gut möglich wie beim Vergleichswertverfahren.

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Eingesetzt wird das Sachwertverfahren oftmals dann, wenn sich aus dem Vergleichswertverfahren keine zufriedenstellenden Ergebnisse ergeben würden. Das ist insbesondere der Fall, wenn kaum oder keine Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen und/oder sich die Immobilien in ländlicheren Regionen befinden. Zudem ist das Sachwertverfahren ebenso für sehr individuelle Objekte mit außergewöhnlichen Eigenschaften geeignet, zum Beispiel für Denkmalimmobilien. 

Zusammengefasst wird das Sachwertverfahren daher vor allem bei folgenden Immobilienarten eingesetzt: 

• (individuelle) Einfamilienhäuser,
• Denkmalimmobilien und
• Objekte in ländlicheren Gegenden.

Teilweise kommt das Sachwertverfahren ebenfalls bei manchen Gewerbeimmobilien zum Einsatz, wie zum Beispiel zur Wertermittlung von infrastrukturellen Gebäuden wie einem Bahnhof. 

Kann ich das Sachwertverfahren selbst durchführen?

Aufgrund seiner Komplexität ist die Durchführung des Sachwertverfahrens nahezu ausschließlich Experten vorbehalten. Sie können zwar versuchen, selbst auf den Sachwert der Immobilie zu kommen. Allerdings werden die Ergebnisse in den meisten Fällen ungenau sein. Daher sollten Sie sich an einen Sachverständigen für Immobilien wenden, der das entsprechende Gutachten erstellt.