Vermietete Wohnung kaufen: Vorteile und Nachteile abwägen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für Anleger und andere Personen interessant und mitunter sogar wichtig. Allerdings können bereits vorhandene Mieter ein Hindernis darstellen, sodass der Kauf einer vermieteten Wohnung gut durchdacht werden sollte.
In unserem Beitrag erfahren Sie, ob eine vermietete Wohnung gekauft werden kann und was mit dem laufenden Mietvertrag passiert. Wir gehen ferner darauf ein, ob man die vorhandenen Mieter kündigen kann, welche Vor- und Nachteile der Kauf einer vermieteten Wohnung hat und worauf die neuen Eigentümer bzw. Vermieter unbedingt achten sollten.
Kann ich eine vermietete Wohnung kaufen?
Der Kauf einer Wohnung, die bereits vermietet ist, ist hierzulande grundsätzlich kein Problem. Das gilt sowohl für eine Eigentumswohnung als auch eine Immobilie, die aus mehreren vermieteten Wohnungen besteht. Im Wesentlichen erwerben Käufer eine vermietete Wohnung oder Immobilie aus den folgenden zwei Gründen:
- Nutzung als Kapitalanlage (Mieteinnahmen)
- Eigennutzung (selbst in der Wohnung leben)
Was passiert mit dem laufenden Mietvertrag?
Nach dem Kauf einer Wohnung, die bereits vermietet ist, bleibt der Mietvertrag ohne Änderung erhalten. Das bedeutet, dass alleine der Kauf der Immobilie oder der Wohnung nicht dazu berechtigt, eine Änderung am Mietvertrag vorzunehmen oder gar das Mietverhältnis zu kündigen. Geregelt ist das insbesondere in § 566 BGB. Dieser besagt, dass der Kauf einer Wohnung oder Immobilie die Miete nicht bricht. Das bedeutet, dass der Mietvertrag erst einmal weiterläuft und somit Bestand hat.
Kann man Mieter nach dem Kauf kündigen?
Insbesondere dann, wenn die erworbene Eigentumswohnung oder Immobilie als Kapitalanlage dienen soll, dürfen die vorhandenen Mieter in der Regel auch zukünftig in der Wohnung bleiben. Die Miete dient dem Eigentümer nach dem Kauf als Einnahmequelle, die Monat für Monat im besten Fall zu einer guten Rendite führt. Anders stellt sich die Situation dar, wenn der neue Eigentümer selbst in die Wohnung einziehen möchte, denn dann verzichtet er bewusst auf die zukünftige Miete. Ist es dann möglich, das Mietverhältnis zu kündigen?
Im Grunde gelten im Hinblick auf eine mögliche Beendigung des Mietverhältnisses nach einem Eigentümerwechsel die gleiche Regeln, die für alle Mietwohnungen ohne vorherigen Wechsel des Eigentümers zutreffen. Das bedeutet, dass Sie das Mietverhältnis nach dem Kauf der Wohnung zum Beispiel aus folgenden Gründen beenden und damit kündigen dürfen:
- Eigenbedarf
- Mieter hat seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt
- Grundstück kann aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses nicht angemessen wirtschaftlich genutzt werden
Der häufigste Grund der Kündigung nach dem Kauf einer Wohnung ist der Eigenbedarf. Dieser darf jedoch erst angemeldet werden, nachdem die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vollzogen wurde. Allerdings gibt es unter Umständen eine Sperrfrist, insbesondere dann, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses von einer vorherigen Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.
Neben einer ordentlichen Kündigung mit der entsprechenden Kündigungsfrist kann der neue Eigentümer nach dem Kauf unter Umständen eine fristlose Kündigung aussprechen. Das funktioniert insbesondere, wenn der Mieter fortlaufend gegen die Hausordnung verstoßen hat, mit der Miete im Rückstand ist oder eine nicht erlaubte Untervermietung stattfindet.
Was spricht für den Kauf einer vermieteten Wohnung?
Wenn eine Wohnung oder die Immobilie bereits vermietet ist, gibt es einige Punkte, die für den Erwerb sprechen. Die wichtigsten Vorteile sind:
- Größere Preisersparnis
- Keine aufwendige Suche neuer Mieter
- Miete gesichert und kein anfänglicher Leerstand
- Rendite mit der Wohnung erzielen
Ein Hauptvorteil besteht darin, dass der Kaufpreis bei einer vermieteten Wohnung in der Regel niedriger ist, als wenn die Immobilie oder die Wohnung vorher nicht vermietet war. Darauf gehen wir im Verlauf des Beitrages noch etwas näher ein. Zudem entfällt die manchmal aufwendige Mietersuche und es gibt zumindest zu Beginn kein Risiko eines Leerstandes.
Welche Nachteile hat der Kauf einer vermieteten Wohnung?
Neben den zuvor genannten Vorteilen gibt es ebenfalls Nachteile und Risiken, die Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung kennen sollten. Einige Gründe, die gegen den Erwerb sprechen, sind:
- Eintritt in bestehendes Mietverhältnis
- Erhöhen der Miete lediglich mit Einschränkungen möglich
- Kündigung der Mieter unter Umständen schwer durchsetzbar
Worauf beim Kauf einer vermieteten Wohnung achten?
Da es eine Reihe von vermieteten Wohnungen innerhalb einer Immobilie gibt, die zum Verkauf stehen, sollten Kaufinteressenten Angebote vergleichen. Das gilt sowohl für eine Eigentumswohnung als auch die komplette Immobilie, in der einzelne Wohnungen vermietet werden. Insbesondere folgende Aspekte sollten Sie beachten, wenn Sie sich tatsächlich für den Erwerb einer Immobilie bzw. Eigentumswohnung zur Kapitalanlage oder Eigennutzung interessieren:
Standort der Immobilie: Der Standort spielt eine entscheidende Rolle, ob der verlangte Kaufpreis fair ist oder nicht. In der Regel zahlen Sie für eine vermietete Wohnung umso mehr, desto gefragter die Lage ist.
Sparen beim Objekt aus zweiter Reihe: Wenn Sie beim Kauf der vermieteten Wohnung oder Immobilie am Kaufpreis sparen möchten, dann favorisieren sie sogenannte Objekte aus zweiter Reihe. Damit ist gemeint, dass sich die Immobilie nicht unbedingt in Bestlage befindet, sondern beispielsweise in angrenzenden Stadtteilen oder im näheren Umland.
Neu- oder Altbau: Ebenfalls sollten Sie bei der Entscheidung für eine vermietete Wohnung im Hinblick auf die Immobilie überlegen, ob Sie eher einen Alt- oder Neubau favorisieren. Altbauten sind häufig sanierungsbedürftig und verursachen deshalb höhere Kosten. Auf der anderen Seite sind Altbauwohnungen vor allem in größeren Städten sehr beliebt und können zu einer guten Rendite führen.
Neben diesen Punkten gibt es noch weitere Aspekte, die Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung beachten sollten. Dazu gehört insbesondere der Zustand der Immobilie, wie das bisherige Mietverhältnis ist, ob es größere Schäden gibt und wann letztmalig größere Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt worden sind.
Exkurs: Kann ich meine Wohnung verkaufen wenn sie vermietet ist?
Sie können eine vermietete Wohnung nicht nur kaufen, sondern der Eigentümer hat selbstverständlich jederzeit das Recht, die Immobilie oder seine Eigentumswohnung zu veräußern, auch wenn sie vermietet ist. Die Zustimmung des Mieters zum Kauf und somit dem Eigentumswechsel ist nicht erforderlich. Allerdings sind die bisherigen Eigentümer dazu verpflichtet, ihre Mieter über den geplanten Verkauf zu informieren. Vor allem ist das relevant, sollte der Mieter eine Vorkauf-Option besitzen.
Häufige Fragen zum Kauf einer vermieteten Wohnung
Kann ich als neuer Vermieter die Miete erhöhen?
Nicht wenige Käufer einer vermieteten Wohnung versprechen sich eine höhere Rendite durch die Miete, sodass sich die Frage stellt, ob der neue Vermieter die Miete einfach erhöhen darf. Grundsätzlich gilt auch hier, dass der bereits existierende Mietvertrag nicht einfach verändert werden kann. Allerdings darf die Miete auch nach dem Kauf in regelmäßigen Abständen an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Voraussetzung ist, dass die letzte Erhöhung der Miete über 15 Monate zurückliegt und binnen der letzten drei Jahre kein Anstieg um mehr als 20 Prozent stattfand.
Ist eine vermietete Wohnung zu kaufen preiswerter als eine freie?
Tatsächlich ist eine vermietete Wohnung oder Immobilie in vielen Fällen preiswerter als eine freie Wohnung. Durchschnittlich erwerben Sie eine vermietete gegenüber einer freien Wohnung sogar zwischen 20 und 30 Prozent günstiger. Hinzu kommt der Vorteil, dass die mitunter aufwendige Suche nach neuen Mietern entfällt.
Worauf sollte ich beim Kündigungsschreiben achten?
Sollten Sie sich nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung entscheiden, dem Mieter zu kündigen, müssen Sie einige Punkte beachten. Dazu gehört unter anderem, dass sämtliche Mieter der Wohnung das Kündigungsschreiben erhalten müssen, Kündigungsfristen einzuhalten sind, die Kündigung muss begründet werden und darüber hinaus haben Sie den Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hinzuweisen.
Trotz Eigenbedarf: Wann muss der Mieter nicht ausziehen?
In den meisten Fällen lässt sich die berechtigte Kündigung aufgrund von Eigenbedarf rechtlich durchsetzen. Dennoch gibt es einige Fälle, wann der Mieter nach dem Kauf der Wohnung trotz seitens des neuen Eigentümers angemeldetem Eigenbedarf nicht ausziehen muss. Das ist insbesondere unter der Voraussetzung der Fall, dass der Mieter schwer krank ist, ein bestimmtes Alter überschritten hat oder eine Mieterin hochschwanger bzw. gerade erst Mutter geworden ist. In dem Fall ist eine Kündigung entweder gar nicht möglich oder nur unter Einhaltung einer deutlich längeren Kündigungsfrist.
