Vervielfältiger im Ertragswertverfahren: Die Bedeutung des Wertfaktors

Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren bestimmt zum Teil den Verkehrswert von Immobilien. Er berechnet sich aus der Dauer der Restnutzung und dem Liegenschaftszins. Diese beiden Werte werden für die Formel des Vervielfältiger-Ertragswertverfahrens benötigt.

Was bedeutet Vervielfältiger?

Ein Vervielfältiger ist eine Kennzahl, die berechnet wird, indem der Marktwert einer Immobilie durch eine wichtige Finanzkennzahl, wie beispielsweise den Nettogewinn, die Mieteinnahmen oder den Bruttoumsatz, dividiert wird. Der Vervielfältiger dient als Indikator für den Wert einer Immobilie und wird oft verwendet, um den Preis von Immobilieninvestitionen zu bewerten oder zu vergleichen.

Je niedriger der Vervielfältiger, desto höher ist der potenzielle Gewinn aus einer Investition in die Immobilie. Zum Beispiel kann ein Immobilieninvestor den Vervielfältiger eines potenziellen Kaufs mit dem Vervielfältiger vergleichen, der für vergleichbare Immobilien in der Region gilt, um zu beurteilen, ob die Immobilie zu einem angemessenen Preis angeboten wird.

Liegenschaftszins und wann Sie ihn benötigen

Wann immer man den genauen Verkehrswert einer Immobilie erfahren möchte, ist es ratsam, die Berechnung durchzuführen und den Ertragswert zu ermitteln.

Das ist allerdings in erster Linie für gewerblich genutzte Immobilien bzw. für Anlageobjekte zu empfehlen.

In Kombination mit dem Reinertrag von Immobilien erhält man den Ertragswert. Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren wird auch Wertfaktor genannt. Wie dessen Berechnung funktioniert, schauen wir uns im Folgenden an.

Formel: Vervielfältiger-Ertragswertverfahren

Letztlich benötigt man bei der recht komplexen Formel nur zwei Werte: Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins.

Die werden beide dabei öfter verwendet. Die Formel für das Vervielfältiger-Ertragswertverfahren sieht so aus:

V = (qⁿ-1) / (qⁿ * i)

Dabei steht V für Vervielfältiger, i ist der Liegenschaftszins, q ist i + 1 und n ist die Restnutzungsdauer.

Der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz wird oft mit 5% als Richtwert angegeben. Allerdings kann er durchaus auch andere Werte annehmen. Schließlich legt er fest, wie der Verkehrswert bei bestimmten Immobilien im Durchschnitt verzinst wird.

Das ist natürlich je nach Grundstück und Lage unterschiedlich.

Häufig werden bei Mietwohngrundstücken die genannten 5% verwendet. Bei gemischt genutzten Immobilien, die zur Hälfte gewerbliche Mieter haben, sind es 5,5%.

Auf 6,5% kommt man bei Geschäftsgrundstücken, wobei 6% in Kleinstädten und 8% in Großstädten gelten. Wie sich der Zinssatz auf die Berechnung beim Vervielfältiger-Ertragswertverfahren auswirkt, schauen wir uns nun an.

Vervielfältiger: Beispiele

Betrachten wir einige Möglichkeiten, wie der Vervielfältiger im Endeffekt aussehen kann.

Bei 30 Jahren Restnutzungsdauer und 5 % Zinssatz erhalten wir:

V = (1,05³⁰ – 1) / (1,05³⁰ * 0,05) = 15,37

Haben wir 50 Jahre Restnutzung und denselben Zins, ist das Ergebnis:

V = (1,05⁵⁰ – 1) / (1,05⁵⁰ * 0,05) = 18,26

Nehmen wir diesmal ebenfalls 50 Jahre Restnutzungsdauer und erhöhen den Zins auf 6,5%, erhalten wir:

V = (1,065⁵⁰ – 1) / (1,065⁵⁰ * 0,065) = 14,72

Bei 50 Jahren Restnutzung und 8% Liegenschaftszins sieht es so aus:

V = (1,08⁵⁰ – 1) / (1,08⁵⁰ * 0,08) = 12,23

Liegenschaftszins: Vervielfältiger-Ertragswertverfahren

Wie man sieht erhöht sich der Wert für das Vervielfältiger-Ertragswertverfahren, wenn die Restlaufzeit zunimmt. Allerdings sinkt der Vervielfältiger, sobald der Liegenschaftszins steigt.

Somit kann man den Zins in diesem Fall auch als Gradmesser für das Risiko des Objekts betrachten.

Gleichzeitig ist es für Investoren von Vorteil, wenn die Restlaufzeit hoch ist, weil so der Wert für die Immobilie steigt. Ob man diesen auch beim Kauf zahlt, steht natürlich auf einem anderen Blatt.

Als Investor versucht man natürlich, ein Objekt möglichst günstig zu bekommen.

Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren schwankt somit je nach Laufzeit der Investition und abhängig vom Risikofaktor des Liegenschaftszinses.