Was ist mein Immobilieninvestment wert? Diese Zahl gibt Aufschluss
In Zeiten von Wohnungsnot und Bauboom machen Immobilieninvestments Freude. Gewerbeimmobilien- und Wohnungsunternehmen wie Deutsche Wohnen oder Vonovia erleben Boomzeiten. Letzteres gehört zu den Rennern im Dax und besticht mit Rekordzahlen. Für 2017 werden Investitionen in Milliardenhöhe angekündigt und das FFO soll auf bis zu 850 Mrd. € steigen.
FFO – Unternehmenskennzahl bei Immobilien
Klingt beeindruckend, doch was bitte ist ein FFO? Immobilien unterscheiden sich in diesem Punkt von anderen Bereichen. Nur hier und bei den REITs als Spezialform von Immobilienaktien kommt das Kürzel vor. Die Frage ist auch deshalb berechtigt, weil das FFO bei Immobilienunternehmen leider nicht einheitlich ist.
Zunächst ergibt sich ein erster Hinweis aus der Zuordnung zum operativen Geschäft im Jahresbericht. FFO steht für Funds From Operations und zeigt als Kennzahl die operative Ertragskraft. Es entspricht dem Nettogewinn, der um Abschreibungen aufs Immobilienvermögen bereinigt ist. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden davon abgezogen.
Die Bedeutung des FFO bei Immobilien ergibt sich daraus, dass hier verbreitet hohe planmäßige Abschreibungen auf Immobilienbestände vorgenommen werden, denen oft kein realer Wertverlust entspricht.
Eigenheiten bei Immobilienbewertungen berücksichtigen
Der Grund: Anders als andere Vermögenswerte verlieren Immobilienbestände und Grundstückswerte üblicherweise nicht an Wert, sie legen eher zu. Da aber die hohen Abschreibungskosten für die Immobilienbestände den Nettogewinn mindern, werden beim FFO die Abschreibungen auf sie wieder zum Nettogewinn hinzuaddiert. Zudem werden Gewinne, die beim Verkauf zuvor günstig erworbener Immobilien entstehen, subtrahiert.
Man kann es auch kurz fassen: Das FFO errechnet sich im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss plus Abschreibungen auf Immobilien minus Veräußerungsgewinne und zeigt die Rentabilität des Unternehmens. Gleichzeitig soll das FFO ein Bild vom operativen Cashflow des Immobilienunternehmens vermitteln. Daher gilt es als Hinweis auf die mögliche Höhe von Dividenden.
Uneinheitliche Berechnung verzerrt das Bild
Obwohl sich die Kennzahl als Vergleichsmaßstab etabliert hat, muss man sich darüber im Klaren sein, dass sie etwa durch Änderungen bei der Verbuchung manipulierbar ist. Die genaue Berechnungsweise ist nicht einheitlich.
Teils wird das Ergebnis um Mieterhöhungen und bestimmte Kapitalkosten bereinigt, teils auch nicht. Außerdem kalkuliert ein Unternehmen das FFO vor Steuern, ein anderes nach Steuern. Unterschiede gibt es oft zwischen Unternehmen mit Gewerbe- und denen mit Wohnungsimmobilien.
Hier zeigt sich eine grundlegende Eigenart von Immobilieninvestments: Anstatt sich auf Kennzahlen zu verlassen, müssten Anleger eigentlich die lokalen Marktgegebenheiten analysieren.
Abgesehen davon kann man anhand des FFO auch die Ertragskraft der eigenen Aktien erkennen. Wird es durch die Anzahl der gewinnberechtigten Aktien dividiert, erhält man das FFO je Aktie, welches stellvertretend für das sonst übliche EPS, also das Ergebnis pro Aktie angegeben wird.
