Wohnungskauf: Das sollten Käufer einer Eigentumswohnung wissen

Der Wohnungskauf ist für viele Menschen eine attraktive Alternative zum Kauf einer Immobilie sowie zur Miete. Die Kosten sind häufig geringer und Sie leben in direkter Nachbarschaft zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Allerdings gibt es beim Kauf einer Wohnung – insbesondere im Vergleich zum Haus kaufen – einige Besonderheiten zu beachten.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wozu Sie die neue Wohnung nutzen können und worin die Unterschiede zwischen Alt- und Neubauwohnungen beim Wohnungskauf bestehen. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, welche Wohnungstypen es gibt, mit welchen Ausgaben Sie beim sowie nach dem Kauf rechnen müssen und wie eine gute Finanzierung aussieht.

Wie möchte ich meine neue Wohnung nutzen?

Es gibt mehrere Gründe, aus denen Menschen ein Haus kaufen oder sich für den Erwerb einer Eigentumswohnung, also den Wohnungskauf, entscheiden. Anlässe für den Wohnungskauf sind insbesondere:

• Eigennutzung
• Kapitalanlage
• Steuervorteile
• Altersvorsorge

Der häufigste Grund, aus dem der Wohnungskauf stattfindet, ist die Selbstnutzung. Damit ist gemeint, dass Sie in Ihrer neuen Eigentumswohnung leben und diese nicht zu gewerblichen Zwecken in Anspruch nehmen, um zum Beispiel Miete zu erzielen.

Ebenfalls häufiger dient der Wohnungskauf als Kapitalanlage. In dem Fall führen Sie entweder häufiger einen Kauf und Verkauf der Eigentumswohnung durch oder erzielen durch die Miete einen regelmäßigen Ertrag mit der Wohnung. Bestimmte Ausgaben können Sie im Zusammenhang mit der Vermietungsteuerlich geltend machen, sodass der Kauf einer Wohnung durchaus ebenso zur Nutzung von Steuervorteilen geeignet ist.

Altbau oder Neubau: Die Vor- und Nachteile

Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie sich die Frage stellen, ob für Sie eher der Kauf einer Alt- oder Neubauwohnung infrage kommt. Der Alt- oder Neubau als Immobilie und damit auch die Wohnung haben durchaus in mehreren Bereichen Auswirkungen. Am besten betrachten Sie die Vor- und Nachteile der Neubauwohnung auf der einen und der Altbauwohnung auf der anderen Seite.

Vorteile einer Neubauwohnung

• Niedrigere Instandhaltungskosten
• Höhere Energieeffizienz
• Oftmals größerer Komfort
• Individualität

In der Regel haben Neubauwohnungen eine höhere Energieeffizienz und sind mit mehr Komfort ausgestattet. Dazu gehören zum Beispiel eine Fußbodenheizung, eine Sicherheitsanlage sowie eine für die Eigentümer nutzbare Tiefgarage. Demgegenüber sollten Sie ebenfalls folgende Nachteile einer relativ neuen Wohnung kennen:

Nachteile einer Neubauwohnung

• Oft höherer Preis als bei einer Altbauwohnung in vergleichbarer Lage
• Gefahr von Baumängeln
• Haus bzw. Wohnung wird oft vor Fertigstellung verkauft

Ein Nachteil besteht darin, dass Sie als neuer Eigentümer unter der Voraussetzung eine stetige Abstimmung mit Baufirmen und Handwerkern durchführen müssen, was einen höheren Arbeits- und Zeitaufwand bedeutet. Das ist der Fall, wenn die Wohnung schon vor dem Fertigstellen der Immobilie verkauft wird.

Neben den Vor- und Nachteilen einer Neubauwohnung sollten Sie ebenfalls die entsprechenden Plus- und Minuspunkte beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung kennen.

Vorteile einer Altbauwohnung

• Sofort verfügbar
• Großzügige Bebauung
• Fördermöglichkeiten
• Gewachsene Infrastruktur

Nachteile einer Altbauwohnung

• Alte Bausubstanz
• Höhere Nebenkosten (zum Beispiel aufgrund geringer Energieeffizienz)
• Umbaumöglichkeiten begrenzt
• Manchmal nicht sichtbare Schäden am Gebäude bzw. der Wohnung

Welcher Wohnungstyp passt zu mir?

Neben der Frage nach einer Neu- oder Altbauwohnung geht es ebenfalls um die Auswahl des geeigneten Wohnungstyps. Beim Kauf einer Wohnung kommen häufig mehrere Varianten infrage, wie zum Beispiel:

• Einliegerwohnung
• Maisonette-Wohnung
• Apartment
• Penthouse-Wohnung
• Souterrainwohnung
• Loft

Bei einer Souterrainwohnung zum Beispiel handelt es sich um eine Wohnung, die sich in der Regel im Kellergeschoss befindet. Auf der einen Seite fehlt zwar ein Ausblick nach draußen, auf der anderen Seite beinhaltet diese Art der Wohnung oftmals eine ausgedehnte Terrasse.

Exaktes Gegenstück ist die Penthouse-Wohnung, die sich im oberen Stockwerk der Immobilie befindet. Sie haben das gesamte Haus unter sich und einen sehr schönen Ausblick auf die Umgebung. Apartments wiederum sind als Wohnung oft sehr gut für Alleinstehende oder jüngere Paare geeignet. Der Wohnraum ist relativ kompakt und beinhaltet häufiger eine Wohnfläche zwischen 50 und 80 m².

Bewertung einer Eigentumswohnung: Ist der Kaufpreis fair?

Der Kaufpreis spielt für die meisten Interessenten an einer Eigentumswohnung die wichtigste Rolle bei der Entscheidung für oder gegen die einzelne Wohnung. Es ist daher eine der wichtigsten Fragen, ob der Kaufpreis realistisch und fair ist. Um das herauszufinden, kann es sich lohnen, einen Sachverständigen mit der Bewertung der Immobilie bzw. der Wohnung zu beauftragen. Der Gutachter wird anschließend auf Grundlage eines der folgenden drei Bewertungsverfahren seine Immobilienbewertung durchführen:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung kommt meistens das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. In diesem Fall werden ähnliche Wohnungen mit deren Verkaufspreisen in der Umgebung herangezogen, um zum Beispiel für die infrage kommende Eigentumswohnung den aktuellen Wert zu ermitteln.

Wie viel Geld braucht man für einen Wohnungskauf?

Der Kauf einer Wohnung ist zwar oftmals mit geringeren Kosten als beim Haus kaufen verbunden. Dennoch sollten Sie die Ausgaben nicht unterschätzen, die auch im Zusammenhang mit dem Wohnungskauf anfallen. Zu den einmaligen Kosten beim Kauf einer Wohnung zählen die Anschaffungskosten, also der Kaufpreis, sowie die Kaufnebenkosten.

Zu den Nebenkosten beim Kauf der Wohnung zählen auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklergebühren. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Wohnungskauf oft auf durchschnittlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Neben diesen einmaligen Kosten gibt es nach dem Kauf einer Eigentumswohnung verschiedene laufende Ausgaben, die Sie ebenfalls mit einkalkulieren sollten. Das sind insbesondere:

• Betriebskosten
• Verwaltungsgebühren
• Rücklagen für Instandhaltungen
• Versicherungen
• Vergütung für Hausmeister
• Sonstige Kosten für Beleuchtung, Aufzug und Hobbyräume

Beispielrechnung für die Kosten beim Wohnungskauf

Im Folgenden möchten wir anhand einer kurzen Beispielrechnung verdeutlichen, welche Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sowie danach entstehen können. Wir gehen von folgenden Daten und Zahlen aus:

Eigentumswohnung in guter Lage

Preis pro Quadratmeter: 3.500 Euro

Wohnfläche: 85 m²

Kaufpreises der Wohnung: 297.500 Euro

Nebenkosten: 12 Prozent (35.700 Euro)

Laufende Kosten (pro Monat): 500 Euro

Sie haben im Beispiel zunächst mit dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten in der Summe Kosten beim Kauf der Wohnung von rund 333.000 Euro. Hinzu kommen monatliche Kosten, die sich im Beispiel auf 500 Euro und somit pro Jahr auf 6.000 Euro belaufen. Diese beinhalten insbesondere die Betriebskosten, Verwaltungsgebühren, regelmäßige Rücklagen und Versicherungskosten.

Wie kann ich eine Eigentumswohnung finanzieren?

In aller Regel werden Sie den Kauf einer Eigentumswohnung zu einem großen Teil über eine Bank finanzieren müssen. In der Hinsicht unterscheidet sich der Kauf der Wohnung nicht vom Erwerb einer Immobilie, denn auch das Haus müssen Sie durch eine Finanzierung kaufen. Um die Kreditfinanzierung sollten Sie sich möglichst frühzeitig kümmern, damit Sie anschließend in Ruhe den Kauf der Eigentumswohnung vorbereiten können. Einige Tipps im Zusammenhang mit der Finanzierung der Wohnung lauten:

Tipp 1: Bringen Sie möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung ein, denn dadurch kann Ihnen die Bank günstigere Zinsen offerieren und die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage steigt.

Tipp 2: Erstellen Sie vorab eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, um Ihr frei verfügbares Einkommen zu ermitteln. Dieses ist gleichsam die absolute Obergrenze für die spätere Kreditrate.

Tipp 3: Führen Sie mehrere Berechnungen durch, um so festzustellen, welche Zinsbindung und Tilgung zu Ihrem frei verfügbaren Einkommen passen.

Tipp 4: Vergessen Sie bei der Finanzierung nicht, Nebenkosten und eventuelle Ausgaben für Renovierungen und Sanierungen mit einzubeziehen.

Tipp 5: Sollten Sie in der neuen Eigentumswohnung Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz durchführen, lohnt es sich, im Rahmen der Finanzierung nach Förderdarlehen Ausschau zu halten.

Besonderheiten beim Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

Es gibt einige relevante Unterschiede, wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung entscheiden oder stattdessen ein freistehendes Haus erwerben möchten. Das Eigentum an der Immobilie bzw. der Wohnung ist zwar vom Grundsatz her identisch. Jedoch kommt bei der Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft als Besonderheit zum Tragen.

Aus der Eigentümergemeinschaft resultieren wiederum spezielle Rechte und Pflichten, die Sie als neuer Eigentümer im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung nach dem Kauf haben. Insofern sollten Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung und bevor Sie Teil der Eigentümergemeinschaft werden mit den folgenden Themen näher beschäftigen:

• Gemeinschaftsordnung
• Gemeinschafts- und Sondereigentum
• Versicherungen und andere laufende Kosten

Die Gemeinschaftsordnung ist die Basis für das Zusammenleben sämtlicher Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft, die in der Immobilie eine Eigentumswohnung besitzen. Sie umfasst unter anderem Regeln zur Verteilung der Lasten und Kosten, zu den Stimmrechten sowie eventuellen baulichen Veränderungen. Ebenfalls relevant sind Teile des Gemeinschaftseigentums, wie zum Beispiel die Heizungsanlage, Treppen oder der Aufzug. Mit diesen Details sollten Sie sich als Eigentümer einer Wohnung beschäftigen.

Tipps: Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?

Bevor Sie den Kauf einer Wohnung vornehmen, sollten Sie eine Reihe von Punkten beachten. Immerhin investieren Sie in der Regel kleinere bis mittlere sechsstellige Summen, die für eine Eigentumswohnung heutzutage aufzuwenden sind. Die wichtigsten Punkte und Informationen, die Sie vor dem Kauf der Wohnung beachten sollten, sind:

• Lage & Umgebung
• Grundriss der Wohnung
• Historie zur Wohnung
• Energieeffizienz
• Zustand von Haus / Immobilie und Wohnung
• Nachbarschaft
• Bewertung des Kaufpreises

Die Lage der Wohnung gehört nach wie vor zu den wichtigsten Aspekten, die als Entscheidungskriterium für den Kauf der Eigentumswohnung von Bedeutung sind. Damit verbunden sind zum Beispiel Fragen nach Einkaufsmöglichkeiten, Parkplätzen, eventueller Lärm und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Ebenfalls beachten sollten Sie den Grundriss der Wohnung, also zum Beispiel Schnitt, Aufteilung und Größe der Räume. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Unterlagen, die Ihnen vor dem Kauf der Wohnung helfen, sich umfassend über die Immobilie und deren Zustand zu informieren, insbesondere:

• Energieausweis
• Versicherungsscheine
• Protokolle der Eigentümerversammlung
• Betriebskostenabrechnung
• Grundbuchauszug
• Unterlagen zu vergangenen Sanierungen und Renovierungen

Oftmals ist darüber hinaus ein Gespräch mit anderen Wohnungseigentümern sinnvoll, die ebenfalls Teil der Eigentümergemeinschaft sind. Auf jeden Fall sollten Sie vor dem Kauf der Eigentumswohnung ein klares Bild zur Immobilie und zu Ihrer eventuell zukünftigen Wohnung haben, damit Sie Ihre Entscheidung auf einer soliden Basis treffen können. Eventuell können Sie vor dem Kauf einmal als Gast auf einer Eigentümerversammlung zugegen sein.