Zwangsversteigerung – Ablauf, Formalitäten & Zuschlag

Definition: Was ist eine Zwangsversteigerung?

Für viele Immobilienbesitzer ist sie der absolute Alptraum, Investoren wittern jedoch die Chance auf ein Schnäppchen: Zwangsversteigerungen. Rechtlich betrachtet, ist eine Zwangsversteigerung nichts anderes als eine besondere Form des Vollstreckungsverfahrens. Das Verfahren unterliegt genauen Gesetzmäßigkeiten, nämlich dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Das ZVG regelt in Deutschland die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Nach Definition ist eine Zwangsversteigerung eine mit staatlichen Maßnahmen durchgeführte Durchsetzung von Ansprüchen von Gläubigern an einen Schuldner. Es erfolgt eine für den Gläubiger oftmals letzte Möglichkeit, die offenen Forderungen einzusammeln, indem eine Vollstreckung des unbeweglichen Vermögens stattfindet. Dieses Recht umfasst die Grundstücke und deren Aufbauten, z. B. Gebäude, Eigentumswohnungen und eigentumsgleiche Rechte, z. B. das Erbbaurecht. Auch Eigentümergemeinschaften können als Teilungsversteigerung aufgelöst werden.

Das gesamte Verfahren wird vom zuständigen Vollstreckungsgericht verwaltet. In den meisten Fällen ist dies das Amtsgericht.

Grundlagen einer Zwangsversteigerung: Die gerichtliche Erlassung

Eine Zwangsversteigerung kann nicht einfach ohne triftigen Grund veranlasst werden. Als Basis muss ein oder eine Gruppe von Gläubigern einen Antrag auf Anordnung zur Zwangsversteigerung stellen. Dafür benötigt der Antragssteller einen Vollstreckungstitel. Gestellt werden muss der Antrag beim Bezirks- oder Amtsgericht, welches für die Immobilie zuständig ist.

Das Gericht prüft nach Antragsstellung alle eingereichten Unterlagen. Wenn das Gericht zu dem Schluss kommt, dass die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung gegeben sind, erfolgt die Beschlusserlassung zur Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch einen Rechtspfleger. Der Beschluss wird dem Schuldner übermittelt und in die Abteilung II des Grundbuches eingetragen.

Versteigerungstermine von Immobilien finden

Wer mitbieten möchte, muss auch bei der Immobilienversteigerung anwesend sein. Meistens findet die Zwangsversteigerung in den Räumlichkeiten des jeweiligen Amtsgerichtes statt.

Entsprechende Ankündigungen von Versteigerungsterminen geben ebenfalls die Amtsgerichte aus. Diese können in Tageszeitungen, im Internet und bei den Gerichten selbst gefunden werden.

Darüber hinaus gibt es eigene Versteigerungskalender im Internet. Der Argetra-Versteigerungskalender positioniert sich beispielsweise als Marktführer für den Bereich der Zwangsversteigerungen.

Zwangsversteigerung: Was mitgebracht werden muss

Wer an einer Zwangsversteigerung teilnehmen möchte, muss ein paar Vorbereitungen treffen. Zur Legitimation wird ein gültiger Lichtbildausweis oder Reisepass benötigt. Wer nicht für sich selbst, sondern beispielsweise für seinen Ehepartner bietet, benötigt eine notariell beglaubigte Bietervollmacht. Jede Immobilie besitzt den sogenannten Verkehrswert. Um aktiv mitbieten zu können, muss eine Sicherheitsleistung auf mindestens 10 % der Höhe dieses Verkehrswertes mitgeführt werden.

Diese Sicherheitsleistung kann auf verschiedene Arten mitgeführt werden:

• Ein von der Landeszentralbank bestätigter und mindestens vier Tage über den Versteigerungstermin hinaus gültiger Scheck
• Ein Verrechnungsscheck einer vom Gericht zugelassenen Bank
• Eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer zugelassenen Bank

Wertermittlung bei einer Zwangsversteigerung

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie festgelegt?

Es dauert einige Zeit bis es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Anstoß gibt immer ein Gläubiger, der auf diesem Wege seine Rechte durchsetzen möchte. Anschließend wird ein Prozess in Gang gesetzt, bei dem die sogenannte Verkehrswertermittlung der Immobilie von zentraler Bedeutung ist.

Den Verkehrswert ermittelt ein Sachverständiger bzw. Wertgutachter im Auftrag des Gerichts. Das Ergebnis spiegelt den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung wider. Dabei wird der Durchschnitt der Preis des Grundstücks, Hauses oder Eigentumswohnung angenommen, der voraussichtlich im freien Verkauf erreicht werden könnte.

Was der Verkehrswert für den Bieter bei einer Zwangsversteigerung bedeutet

Der Verkehrswert bestimmt die sogenannte 5/10-Grenze. Der alte Immobilieneigentümer soll durch die 5/10-Grenze vor dem Verramschen des Objekts geschützt werden. In der Praxis stellt sich dies dar, dass beim 1. Termin der Versteigerung kein Zuschlag erfolgen darf, wenn nicht wenigstens 5/10 – also 50 % – des Verkehrswerts des Hauses bzw. Grundstücks erreicht werden.

Im dem folgenden bzw. den folgenden Terminen wird auf diesen Schutz vor Verschleuderung weniger Rücksicht genommen und die 5/10-Grenze wird gestrichen. In diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Verkehrswert zu hoch eingeschätzt worden war.

Daneben gibt es auch noch eine 7/10-Grenze (70 % des Verkehrswertes). Diese bezieht sich auf das Veto-Recht des Gläubigers, wenn dieser erkennt, dass seine Forderungen durch die Versteigerung nicht befriedigt werden können. Die 7/10-Grenze verliert ebenfalls ihre Bedeutung, wenn in einem vorherigen Termin das oder die Gebote als nicht zuschlagsfähig erkannt worden waren.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Neben Kauf oder Bau einer Immobilie ist für Anleger die Ersteigerung einer solchen häufig eine günstige Alternative. Die Zwangsversteigerung findet in der Regel in den Räumlichkeiten des Amtsgerichts statt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Der Versteigerungstermin, der von einem Rechtspfleger geleitet wird, gliedert sich in drei Teile:

• Bekanntmachung
• Bietzeit
• Verhandlung über den Zuschlag

Die Bekanntmachung einer Zwangsversteigerung

Im Rahmen der Bekanntmachung, die ca. 15 bis 30 Minuten dauert, verliest der Rechtspfleger die Formalien.

Der Rechtspfleger informiert über den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, über die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und über den festgesetzten Verkehrswert. Auch teilt er die Versteigerungsbedingungen mit, insbesondere, ob Gläubigerrechte wie Grundschulden nach der Versteigerung bestehen bleiben oder erlöschen.

Weiterhin gibt er bekannt, auf welche Höhe das „geringste Gebot” von dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger festgesetzt wurde, welches die Deckung der bestehen bleibenden Grundpfandrechte und Verfahrenskosten gewährleisten soll.

Die Bietzeit bei einer Immobilienversteigerung

Es folgt die Bekanntgabe der Bietzeit, die mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt und mindestens eine halbe Stunde, in der Regel aber eine Stunde dauert. Nach Ablauf der Bietzeit wird das höchste der abgegebenen Gebote regelmäßig drei Mal aufgerufen und hiernach die Versteigerung geschlossen.

Bevor man an einem entscheidenden Termin selbst Gebote abgibt, sollten man am besten zunächst auf ein bis zwei „Probeterminen” Erfahrung sammeln und die Strategien der erfolgreichen Bieter studieren.

Der Zuschlag für das Höchstgebot

Nach Abschluss der Bietzeit wird mit den erschienenen Verfahrensbeteiligten über die Erteilung des Zuschlags verhandelt.

Zu den Verfahrensbeteiligten gehören:

• Gläubiger
• Schuldner
• Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer
• Die Inhaber von eingetragenen Rechten

Entweder wird die Entscheidung über den Zuschlag des Rechtspflegers unmittelbar im Anschluss daran oder in einem gesondert anberaumten Termin verkündet. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber unmittelbar Eigentümer, die Eintragung ins Grundbuch ist hierfür nicht erforderlich.

Der Zuschlag kann durch den Bankenvertreter sofort bestätigt, aber auch zunächst ausgesetzt werden. Entscheidend dafür ist in der Regel, ob das Versteigerungsergebnis den Vorgaben des Gläubigers entspricht.

Bei einer Versteigerung sind die sogenannten 5/10- oder 7/10-Grenzen zu beachten:

• Die 7/10-Grenze: Bleibt das abgegebene Höchstgebot zzgl. der Summe der bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des festgesetzten Verkehrswerts, kann der beim Termin anwesende Gläubigervertreter den Antrag stellen, dass der Zuschlag auf dieses Gebot nicht erteilt werden soll. Das Gericht muss dann den Zuschlag versagen.
• Die 5/10-Grenze: Bleibt das abgegebene Höchstgebot zusammen mit der Summe der bestehen bleibenden Rechte unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswerts, so muss das Gericht nach Schluss der Bietzeit von Amts wegen den Zuschlag versagen. Ein Antrag hierfür ist nicht nötig.

Wenn diese Grenzen unterschritten sind, sollte man sich mit dem Bieten zurückhalten, denn es erfolgt innerhalb der nächsten drei bis sechs Monate ein zweiter Versteigerungstermin, bei dem die Untergrenzen nicht mehr gelten. In einem solchen Termin hätten Sie also die Möglichkeit, die Immobilie auch zu einem unter der 5/10-Grenze liegenden Preis, also den Zuschlag zu dem „geringsten Gebot”, zu erhalten. In der Praxis sieht es allerdings meist so aus, dass der Gläubiger bei zu geringen Geboten mitbietet, um sich das Objekt selbst zu sichern.

Der Verteilungstermin

Etwa sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag findet der Verteilungstermin statt. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zur (oft nur teilweisen) Befriedigung ihrer Forderungen zugeteilt.

Die Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, sobald der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, der Teilungsplan ausgeführt wurde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nachgewiesen wurde.

Diese Kosten müssen bei Immobilienversteigerungen beachtet werden

Eines der Hindernisse bei einer Zwangsversteigerung sind die Kosten. Über die obligatorische Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag hinaus, fällt auch noch die sogenannte Zuschlagsgebühr für die Zwangsversteigerung an, die man als Interessent nicht vergessen sollte.

Zuschlagsgebühr bei einer Zwangsversteigerung

Die Zuschlagsgebühr bei der Zwangsversteigerung ist der Betrag, den das beauftragte Gericht für die Abwicklung der Transaktion erhebt. Die Zuschlagsgebühr ist wie die Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragskosten vom Käufer (Höchstbietenden) zu entrichten.

Wer beabsichtigt, eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollte dies keinesfalls unvorbereitet tun. In ausführlichen Gesprächen beispielsweise mit der Hausbank kann der potenzielle Käufer seinen finanziellen Spielraum ausloten.

Hierzu gehört neben einem Limit für das Höchstgebot der ins Auge gefassten Immobilie auch die Höhe der Kosten, die auf ihn zukommen. Grundsätzlich sollte man insgesamt für die anfallenden Kosten mindestens 5 % der Kaufsumme veranschlagen.

Zwangsversteigerung Kosten ermitteln

Bei den Kosten der Zwangsversteigerung gibt es einiges zu beachten. Dabei ist die Ermittlung der Grunderwerbsteuer besonders schwierig, weil diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Während ein Käufer eines Hauses oder Grundstücks in Bayern und Sachsen lediglich mit 3,5 % der Kaufsumme zur Kasse gebeten wird, muss er in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein fast das Doppelte, nämlich 6,5 %, berappen.

Dagegen ist die Regelung für die Zuschlagsgebühr und Grundbuchkosten bundeseinheitlich. Hierbei ist abhängig von der Höhe der Gesamtsumme von zusammen rund 1 % auszugehen. Bequem lassen sich die Kosten z.B. mithilfe eines sogenannten Limit-Ermittlers recherchieren.

Immobilienversteigerung – Tipps und Chancen

Alles beginnt wie immer mit der Auswahl des richtigen Objektes. Aber das ist bei Zwangsversteigerungen nicht so einfach. Das Angebot an Wohnungen ist begrenzter. Die Objekte sind oft über die ganze Stadt verteilt. Und die Bausubstanz ist sehr unterschiedlich. Man sollte den Markt über einen längeren Zeitraum sondieren. Manche Experten sagen, man müsste mit vier bis sechs Monaten rechnen, bis man ein passendes Objekt gefunden hat.

So entwickelt man ein sehr gutes Marktgespür für die Immobilienregionen. Man hat den Vorteil, dass man sehr viele Informationen besitzt und dadurch auch schnell eine Investitionsentscheidung treffen kann.

Wenn man ein Objekt ersteigert, hat ein Investor – und das ist zunächst wichtig – keinerlei Gewährleistungsansprüche. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass man sich vor der Ersteigerung erst einmal genau über das Objekt erkundigt. Auch sollte man wissen, ob das Objekt vermietet ist oder nicht, denn bei vermieteten Wohnungen fällt der Kaufpreis meist niedriger aus, da der Mietvertrag beim Kauf übernommen werden muss.

Das Wertgutachten erhalten

Bevor man weitere eigene Ermittlungen über das Versteigerungsobjekt anstellt, sollte man das den Vorstellungen entsprechende Objekt zunächst von außen besichtigen und eine Vorauswahl treffen. Erst dann beginnt die Hauptaufgabe: Das Beschaffen von Informationen über das ausgewählte Objekt beim Versteigerungsgericht.

Jedermann kann ohne Weiteres wesentliche Bestandteile der Gerichtsakte einsehen und das Gutachten prüfen. Dies ist während der Dienststunden des Gerichts in der für Zwangsversteigerungen zuständigen Geschäftsstelle möglich. Am besten stimmt man die Einsichtnahme telefonisch vorher unter Angabe des Aktenzeichens mit dem Rechtspfleger ab. So stellt man sicher, dass das Gutachten dann auch tatsächlich vorliegt, wenn man auf der Geschäftsstelle erscheint.

Aus dieser kann man nicht nur den Verkehrswert bzw. den aktuell gutachterlich festgestellten Wert der Immobilie erfahren, sondern darüber hinaus erhalten diese Gutachten auch Informationen zu den Erträgen, möglichen Belastungen oder auch Bauschäden und Mängeln.

Das Grundbuch einsehen

Ebenso befindet sich die Grundbucheintragung beim Amtsgericht.

Dem Grundbuch kann man folgende Informationen entnehmen:

• Bestandsverzeichnis: Hier findet man Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks, z.B. ob es sich um ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus handelt.
• Angaben zum Eigentümer: Hier erfährt man, wie dieser das Objekt erworben hatte, ob durch Auflassung oder durch Zwangsversteigerung.
• Dingliche Belastungen: Bestehende Wegerechte, Wohnrechte, Geldrenten und Vorkaufsrechte werden hier erfasst.
• Grundschulden/Hypotheken: Für einen Investor ist es besonders wichtig, Informationen über diesen Punkt zu erhalten. Bei einer schlechten Versteigerung erhalten nämlich die Gläubiger im besseren Rang zuerst ihr Geld und die rangschlechteren gehen leer aus. Für den Erwerber bedeutet das, dass man die Belastungen des Gläubigers, der nicht an der Versteigerung beteiligt ist, aber im Rang vor dem steht, der das Verfahren betreibt, übernehmen müsste. Daher sollte man auf Nummer sicher gehen und nur bei solchen Immobilien mitsteigern, die der im ersten Rang stehende Gläubiger betreibt.

Besichtigung des Objekts von innen

Man sollte nichts unversucht lassen, das Objekt auch von innen zu besichtigen. Das Versteigerungsgericht kann eine Innenbesichtigung, auf die man als Interessent keinen Rechtsanspruch hat, grundsätzlich nicht vermitteln. Wenn der Schuldner das Objekt selbst nutzt oder vermietet hat, entscheidet allein das Geschick und Auftreten darüber, ob er oder sein Mieter den Interessenten hereinlässt.

Ein leer stehendes Objekt kann man dagegen regelmäßig von innen besichtigen. Den Schlüssel bekommt man beim Zwangsverwalter, dem Hausmeister und nicht selten beim betreibenden Gläubiger. Es empfiehlt sich ohnehin, bereits vor dem Versteigerungstermin mit dem betreibenden Hauptgläubiger des Verfahrens Kontakt aufzunehmen. Will man eine Eigentumswohnung ersteigern, egal ob Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, dann sollte man beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Auskünfte über das Gesamtobjekt einholen.

Der Wohnungsverwalter wird in der Regel Einsicht in die Protokolle der Wohnungseigentümer-Versammlungen und den geltenden Wirtschaftsplan gewähren. Man sollte außerdem Auskunft über das monatlich zu zahlende Wohngeld und über möglicherweise bestehende Wohngeldrückstände des Schuldners verlangen.

Rechtzeitig die Finanzierung klären

Bevor man den Versteigerungstermin wahrnimmt, muss man im eigenen Interesse die Finanzierung des Maximalgebots zuzüglich der Erwerbsnebenkosten sicherstellen.

Man sollte mit einem selbst gesetzten Limit arbeiten. So diszipliniert man sich selbst und kommt während der Bietstunde nicht in die Schwierigkeit, sich von sachfremden Überlegungen leiten zu lassen.

Unter Umständen kann man vor dem Versteigerungstermin mit der beteiligten Bank einen Termin vereinbaren. Dieser kann vielleicht zu einer attraktiven Kaufverhandlung ohne Versteigerung führen, und eventuell unterbreitet die Bank dem Interessenten auch noch einen günstigen Finanzierungsplan. Zumindest kann man hier erfragen, von welchem Betrag an mit einem Zuschlag gerechnet werden kann.

Termin der Zwangsversteigerung nicht verpassen

Es passiert nicht selten, dass Zwangsversteigerungen auch kurzfristig noch abgesagt oder verlegt werden. Zum einen, weil der Eigentümer es vielleicht noch schafft seine Schulden zu bezahlen oder von seinen Gläubigern Aufschub gewährt bekommt und zum anderen, weil er das Objekt vielleicht direkt verkauft hat.

Aber auch viele andere Gründe können zu einem verzögerten Versteigerungstermin führen. Aus diesem Grund sollte man am Vortag der Versteigerung das Amtsgericht anrufen und sicherstellen, dass die Versteigerung auch wirklich stattfindet.

Eine persönliche Bietstrategie entwerfen

Man sollte sein Bietverhalten bereits vor dem Termin überdenken und eine Bietstrategie entwerfen. Dazu gehört insbesondere, dass man sich ein Gebots-Limit setzt. Ferner sollte man vermeiden, dass sich das persönliche Gebotslimit mit den möglichen Grenzen anderer Mitbieter deckt.

Man sollte deshalb ein „krummes” Limit festlegen, z. B. 305.000 € statt 300.000 €.

Bis zum Ziel, den Zuschlag, sollte man Schritt für Schritt folgendermaßen vorgehen:

• Suche & Auswahl von Versteigerungsobjekten
• Außenbesichtigungen
• Objektbesichtigung
• Gläubigerkontakt
• Sicherstellen der Finanzierung
• Beschaffen von Informationen über das ausgewählte Objekt beim Versteigerungsgericht
• Auswerten eines gerichtlichen Verkehrswertgutachtens
• Ermitteln der betreibenden Gläubiger
• Einsicht in den Grundbuchauszug
• Beschaffen weiterer Informationsquellen
• Vorbereiten des Versteigerungstermins
• Sicherheitsleistung & Beachten der Formalien
• Entwickeln einer Bietstrategie

Man sollte Zwangsversteigerungen vorab besuchen. Bei der Beobachtung anderer Bieter lassen sich Verhaltensweisen identifizieren. Bei einem fiktiven Objekt der Wahl sollte das Steigerungsverhalten durchgespielt werden.

Die folgenden Regeln haben sich bewährt:

• Regel Nummer 1: Das Gebotslimit definieren.
• Regel Nummer 2: Das Gebotslimit nie überschreiten.

Das Bietverhalten sollte jeweils auf die Bietkonkurrenz angepasst und die Mitbieter verwirrt werden. Der Rechtspfleger wird in jedem Fall die Gebote berücksichtigen. Bei jeder Handlung sollte man sich darüber im Klaren sein, dass es nur ein Ziel gibt: das Wunschobjekt zum möglichst niedrigen Preis. Alles andere, wie zum Beispiel ein Gebot aus Trotz oder „um das Gesicht nicht zu verlieren” wegen eines krummen Gebotes, haben bei einer Auktion und solch hohen Preisen nichts zu suchen.

Biettipps für eine Zwangsversteigerung

1. In der Regel werden Objekte in bevorzugten Lagen teurer versteigert, als der Verkehrswert sie ausweist. Deshalb sollte unbedingt ein Limit gesetzt werden, um nicht in den Sog der Versteigerungsatmosphäre zu geraten und zu viel für ein Objekt zu zahlen.
2. Das Gebotslimit sollte deutlich oberhalb einer „Schallgrenze”, z. B. 209.000 €, gesetzt werden. Ungeübte passen meist bei 199.000 €. Der geplante Betrag sollte keine runde Summe sein, da dies vermutlich viele machen. Mit einer „krummen” Summe können die anderen Bieter evtl. ausgestochen werden.
3. Möglichst in „krummen” Summen und ungleichen Bietschritten setzen. Der Rechtspfleger wird jedes Gebot akzeptieren.
4. Im Gegensatz zu anderen Auktionen ist nach „… zum Dritten” nicht alles beendet. Sondern erst dann, wenn die Bietstunde formell durch den Rechtspfleger abgeschlossen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt kann noch ein Gebot abgegeben werden.

Zweittermin: Geld sparen bei der Zwangsversteigerung?

Nicht jede zur Zwangsversteigerung anstehende Immobilie findet gleich beim ersten Versteigerungstermin einen Käufer. Der Grund: Beträgt das höchste Gebot weniger als 70 % des geschätzten Verkehrswerts, darf der Hauptgläubiger dem Zuschlag widersprechen.

Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Kreditbelastung so hoch ist, dass die Schulden aus dem Verkaufserlös nicht bezahlt werden können. Man sollte allerdings nicht darauf hoffen, dass das Objekt bei einem solchen Zweittermin zu einem regelrechten Schleuderpreis vergeben wird. Die Gläubigerbanken sind daran interessiert, allzu große Verluste zu vermeiden und werden das Objekt im Zweifel eher selbst ersteigern. Aber die Chancen für ein echtes Schnäppchen sind in solchen Situationen besonders groß.

Liegt beim ersten Zwangsversteigerungstermin das höchste Gebot mehr als 50 % unter dem Verkehrswert, kann man den Zuschlag sowieso „vergessen”. In diesem Fall greift der gesetzliche Schuldnerschutz, der verbietet, dass durch die Notlage des Schuldners sein Besitztum zu einem Bruchteil des Wertes verschleudert wird.

Wenn der erste Zwangsversteigerungstermin nicht mit dem Verkauf der Immobilie endet, wird vom Gericht ein zweiter Termin festgesetzt. In diesem Zweittermin gibt es allerdings keine Mindestgrenzen mehr – und dann könnte rein theoretisch die Immobilie auch für 30 oder 40 % des Verkehrswerts den Besitzer wechseln, ohne dass jemand dagegen vorgehen kann.

Was passiert mit dem Mieter nach einer Zwangsversteigerung?

Eigentumserwerb via Zwangsversteigerung bietet Chancen, aber auch Gefahren. Zwei Gefahren sind dabei besonders zu erwähnen, da immer wieder neue Eigentümer das Risiko eingehen: Ist die Immobilie mangelhaft, kann man niemanden in Regress nehmen. Die Haftung für bestehende Mängel ist ausgeschlossen. Man kann weder die Immobilie zurückgeben noch eine Minderung aushandeln.

Das zweite Risiko liegt darin, dass die Immobilie noch bewohnt ist. Wohnt der bisherige Eigentümer selbst in den Räumen, ist der Beschluss über den Zuschlag in der Zwangsversteigerung gleichzeitig der Räumungstitel. In diesem Fall muss man also den Eigentümer nicht mehr in einem Zivilprozess auf Räumung verklagen. Aber: Wer weiß schon genau, wer in den Räumen wohnt?

Bei Mietern sieht es problematischer aus. Zwar hat man als Ersteigerer für einen bestimmten Zeitraum ein Ausnahmekündigungsrecht, das erlaubt, bestehende Mietverträge mit der gesetzlichen Frist zum nächst möglichen Termin zu kündigen. Trotzdem gilt der Mieterschutz weiterhin. Denn nur, wenn man einen Grund für die Kündigung hat, ist eine Kündigung überhaupt möglich.

Das kann sicherlich beispielsweise ein Eigenbedarfskündigungsgrund sein. Aber auch in diesem Fall muss man damit rechnen, dass die Mieter nicht einfach ausziehen. Dann benötigt man einen Räumungstitel, der im normalen Zivilverfahren erst beantragt werden muss. Und hinzu kommen dann noch die Räumungskosten durch den Gerichtsvollzieher. Das sollte man vorsichtshalber bei dem Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung berücksichtigen!

Schnäppchen ja oder nein? Zwangsversteigerungen können teuer werden

Nicht immer ist eine Zwangsversteigerung auch gleich ein Schnäppchen. Insbesondere beim ersten angesetzten Versteigerungstermin hat der Gläubiger noch ein Veto-Recht und auch die 50 % Hürde sorgt dafür, dass keine Immobilie verramscht wird.

Die folgenden Regeln helfen, einen kühlen Kopf zu wahren:

• Objekttyp bestimmen: Vor der Zwangsversteigerung sollte eine klare Vorstellung von der gesuchten Immobilie (Objektart und -größe, Lage, Ausstattung) bestehen.
• Finanzen: Die finanziellen Möglichkeiten sollten realistisch bestimmt sein. Hier können vorab Gespräche mit der Bank helfen.
• Geduld wahren: Die Chance, dass ein Traumobjekt bereits an der Gerichtstafel zur Versteigerung aushängt, ist gering. Es kann dauern, bis ein passendes Objekt versteigert wird.
• Preisvorstellungen: Ein Zuschlag zu 80 % des Verkehrswertes ist bereits ein echtes Schnäppchen! Wenn durch die Zwangsversteigerung ein Fünftel des Objektwerts nicht finanziert werden muss und zum empfohlenen Eigenkapitalanteil von 20 % des Verkehrswertes noch der Preisrabatt in gleicher Höhe hinzukommt, profitiert der Bieter kräftig. Eine Bieterschlacht oder das Warten auf ein wahrscheinlich nicht-existentes Mega-Schnäppchen zerstören gute Investment-Chancen.

Wer pragmatisch an das Thema Zwangsversteigerungen rangeht, hat gute Chancen auf ein lohnenswertes Investment. Im Ergebnis kann durch eine Zwangsversteigerung eine Immobilie erworben werden, die nur zu 60 % ihres Wertes – und damit zu attraktiven Zinskonditionen – finanziert werden muss. Auch in Hochzinsphasen ein lohnendes Geschäftsmodell. Doch wer keinen kühlen Kopf bewahrt, kann ein Verlustgeschäft machen.