Abrechnung von Nebenkosten: BGH-Urteil zum Wirtschaftlichkeitsgebot

Es gibt zahlreiche Urteile, die das Wirtschaftlichkeitsgebot behandelt haben.

Für Sie als Vermieter sind diese Urteile von großer Bedeutung.

Sie erweitern nämlich Ihren Handlungsspielraum.

Außerdem helfen sie Ihnen, Fehler von vornherein zu vermeiden.

Sie müssen langfristige Verträge nicht kündigen

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot zwar Ihre Verpflichtung, Verträge auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen.

So müssen Sie etwa beim Abschluss von Energieverträgen auf möglichst günstige Einkaufsbedingungen achten. Diese Verpflichtung geht aber nicht so weit, dass Sie langfristig geschlossene Verträge vorzeitig kündigen müssen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 261/06).

Keine Modernisierung, solange Anlage noch funktionsfähig

Nach einer weiteren Entscheidung des BGH geht der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht so weit, dass er Ihnen eine Modernisierungsverpflichtung auferlegt.

Im konkreten Fall entsprach die vorhandene Heizungsanlage nicht mehr den heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung.

Dennoch, so die Karlsruher Richter, traf den Vermieter keine Verpflichtung zur Modernisierung der Heizungsanlage, solange diese die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellt. Eine solche Verpflichtung lasse sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht ableiten.

Keine Pflicht zur Nachverhandlung

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ergibt sich keine Verpflichtung für Sie, geschlossene Verträge durch Nachverhandlungen günstiger zu gestalten.

Grundsätzlich gilt nämlich, dass Verträge auch dann einzuhalten sind, wenn sie für eine Seite ungünstig sind.

Daher können Sie geschlossene Verträge erfüllen und müssen nicht versuchen, bei Ihrem Vertragspartner eine Änderung des Vertrags im Weg der Kulanz – im konkreten Fall handelte es sich um ein Wärmeversorgungsunternehmen – zu erreichen (KG Berlin, Urteil v. 19.04.09, Az. 20 U 247/08).

Vermieter kann Leistungserbringer frei wählen

Ihr Spielraum erstreckt sich auch auf die Wahl der Leistungserbringer. So steht es in Ihrem Ermessen, ob Sie eine Privatperson, etwa einen von Ihnen beschäftigten Hausmeister, oder ein gewerbliches Unternehmen beauftragen.

Andernfalls würden Sie in der Bewirtschaftung Ihres Objekts unangemessen stark eingeschränkt.

Sie dürfen sich für Wärme-Contracting entscheiden

Für den Bereich Wärme-Contracting, also die Übertragung der Bereitstellung und des Betriebs einer Wärmeanlage auf einen professionellen Wärmedienstleister, hat das Landgericht Osnabrück entschieden, dass dies selbst dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, wenn dies zu höheren Kosten führt (LG Osnabrück, Urteil v. 14.03.02, Az. 9 S 1273/01).

Umweltgesichtspunkte berücksichtigen

Das Wirtschaftlichkeitsgebot zwingt Sie nicht zur Änderung der mietvertraglich vereinbarten indirekten Beheizungsart des Objekts, wie Fern- bzw. Nahwärme aus einem Blockheizwerk. Das gilt selbst dann, wenn die indirekte im Vergleich zur direkten Beheizung höhere Kosten verursacht.

Sie dürfen hier berücksichtigen, dass mit dieser Art der Wärmeversorgung durch spezialisierte Unternehmen (Wärme-Contracting) erhebliche Vorteile unter Umweltgesichtspunkten verbunden sind. Sie müssen hier nicht den preiswertesten Anbieter wählen (LG Bochum, Urteil v. 18.06.04, Az. 5 S 52/04).

Urteilsübersicht: In diesen Fällen liegt Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor

Anhand dieser Rechtsprechung können Sie erkennen, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot weniger durch den Ansatz höherer Kosten zustande kommt. Ein Verstoß wurde in der Regel angenommen, weil die höheren Kosten nicht begründet wurden.

Tipp

Sie können durchaus höhere als die ortsüblichen Betriebskosten ansetzen, aber nur mit einer detaillierten, sachlichen Begründung. Je mehr sachliche Gründe Sie vorbringen können, desto eher sind auch höhere Kosten wirtschaftlich.

Nutzen Sie folgende Argumente zur Rechtfertigung des höheren Preises einer Leistung:

1. Zuverlässigkeit: Lange bestehende zuverlässige Geschäftsbeziehung
2. Gute Referenzen: Dienstleister ist als zuverlässig und ordentlich bekannt
3. Günstige Vertragsgestaltung: Dienstleister übernimmt weitere Aufgaben, welche die Konkurrenten nicht anbieten
4. Preisstabilität: Im Gegensatz zu den Konkurrenten bietet Ihr Vertragspartner einen konstanten Preis an (besonders bei Energieversorgern wichtiges Argument)
5. Umweltschutz: Leistung bringt Vorteile unter Umweltgesichtspunkten