Tod des Mieters: Alle Infos für Vermieter!

Was muss der Vermieter tun, wenn der Mieter stirbt? Diese und andere Fragen stellen sich Eigentümer einer Wohnung oder einer Immobilie, die vermietet ist. Dabei geht es ebenfalls darum, wer zukünftig den Wohnraum nutzt, welche Kündigungsrechte existieren und wer sich überhaupt nach dem Tod des Mieters in der Wohnung des Verstorbenen sowie im Haushalt aufhalten darf.

Diese und andere Fragen möchten wir in unserem Beitrag beantworten. Wir gehen zum Beispiel darauf ein, ob ein Mietvertrag nach dem Tod des Mieters endet oder automatisch weiterläuft. Ferner erläutern wir, auf wen das Mietverhältnis übergeht, wie lange die Miete noch zuzahlen ist und ob sowohl Mieter als Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht für die Wohnung haben.

Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, steht unter anderem geschrieben, dass ein Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Verstorbenen endet. Stattdessen läuft der Mietvertrag weiter und wird von bestimmten Personen übernommen, beispielsweise durch einen Erben. Rechtlich betrachtet geht der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters laut BGB sowohl mit seinen Rechten als auch Pflichten auf Erben oder Personen über, die bereits im Mietvertrag stehen.

Auf wen geht das Mietverhältnis nach dem Tod über?

Nach dem Tod eines Mieters geht das Mietverhältnis automatisch über – und zwar etwa auf

• eine eintrittsberechtigte Person, wenn diese ebenfalls im Mietvertrag stand: Sollte zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters noch weitere Personen im Haushalt leben, geht das Mietverhältnis automatisch auf diese über. Es handelt sich um die sogenannten eintrittsberechtigten Personen, die zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzen.
• auf den Erben: Sollte der verstorbene Mieter allein gelebt haben, geht das Mietverhältnis automatisch auf den Erben über. Dabei steht beim Erbe ein Wahlrecht zur Verfügung, welches die Erben nutzen können. Dieses beinhaltet, ob sie das Mietverhältnis weiterführen oder den Mietvertrag kündigen möchten. Dieses Recht haben allerdings nur wenige Personen, auf die wir im weiteren Verlauf des Beitrages näher eingehen werden.

Bei diesen beiden Personengruppen findet ein automatischer Übergang des Mietvertrages statt. Nur im Haushalt lebende Person oder auch andere eintrittsberechtigte Angehörige müssen faktisch manuell eintreten, also ihren Willen äußern, dass sie den bestehenden Mietvertrag gerne übernehmen möchten.

Reihenfolge der eintrittsberechtigten Personen bei einem gemeinsamen Haushalt

Hat Ihr verstorbener Mieter in der Wohnung mit mehreren Personen einen gemeinsamen Haushalt geführt, so werden mit dem Ableben des Mieters nicht alle Personen zugleich Ihre neuen Mieter, sondern das Gesetz schreibt eine Rangfolge der Eintrittsberechtigten vor:

Der Ehepartner steht auf der ersten Stufe der Rangfolge. Hat er mit dem Mieter die Wohnung bewohnt, so tritt er allein als neuer Mieter in den Mietvertrag ein. Hat der Ehepartner kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzuführen, so kann er Ihnen gegenüber erklären, dass er den Eintritt ablehnt. Diese Ablehnungserklärung ist mündlich oder schriftlich möglich. Sie muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Eintrittsberechtigte vom Tod des Mieters erfahren hat und sie bewirkt, dass der gesetzliche Eintritt dieser Person in den Mietvertrag nicht stattfindet.

Erklärt der überlebende Ehepartner allerdings verspätet, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so ist er schon kraft Gesetzes neuer Mieter geworden und die Personen auf der zweiten und dritten Stufe und die Erben sind vom Eintritt ausgeschlossen. Der Eingetretene kann jetzt nur noch nach den allgemeinen Vorschriften, die unabhängig vom Tod eines Mieters gelten, das Mietverhältnis kündigen, also mit einer Frist von drei Monaten. Möglich ist allerdings immer auch eine Auflösung des Mietvertrages im Einvernehmen zwischen Ihnen und dem neuen Mieter. Weder Kündigung noch einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages führen aber zu einem Eintritt der Personen auf den nachrangigen Stufen.

Hat der Ehepartner rechtzeitig erklärt, dass er den Eintritt in das Mietverhältnis ablehnt, oder hat der Mieter ohne Ehepartner die Wohnung bewohnt, kommen die Mitbewohner der zweiten Stufe zum Zuge. Dies sind die Kinder und gegebenenfalls ein gleichgeschlechtlicher Lebenspartner, mit dem der Mieter auf Grundlage des Lebenspartnerschaftsgesetzes eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet hat.

Zu den Kindern zählen die leiblichen Kinder des Mieters, gleichgültig ob es eheliche oder nichteheliche, minderjährige oder volljährige Kinder sind. Auch Adoptivkinder gehören dazu.

Achtung: Auch Minderjährige treten beim Tod eines Mieters kraft Gesetzes als Vertragspartner in das Mietverhältnis ein. Für sie muss dann der gesetzliche Vertreter, also die Eltern oder gegebenenfalls ein Vormund erklären, ob der Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt wird.

Die Personen auf derselben Stufe treten nebeneinander in den Mietvertrag ein. Jeder für sich hat aber das Recht, Ihnen als Vermieter zu erklären, dass er den Eintritt ablehnt. Eine solche Ablehnungserklärung gilt nur für den Einzelnen und lässt die Eintrittsrechte der übrigen gleichrangigen Personen unberührt.

Ist auf der zweiten Stufe ein gleichgeschlechtlicher Lebenspartner nicht vorhanden oder hat er den Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt, so kommen neben den Kindern auf der dritten Stufe weitere Familienangehörige und andere Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, als Eintrittsberechtigte in Betracht.

Neue Mieter werden alle Personen auf derselben Stufe, die den Eintritt nicht oder nicht fristgerecht abgelehnt haben.

Beispiel: Der verstorbene Mieter hat mit seiner Ehefrau, einer gemeinsamen Tochter (39 Jahre alt), einem Pflegekind (22) und einem Enkelkind (16) in der Wohnung gelebt. Die Ehefrau wird entsprechend der gesetzlichen Rangfolge alleinige Mieterin.Lehnt sie den Eintritt in das Mietverhältnis ab, werden die übrigen drei Personen gemeinsam Mieter. Lehnt auch das Pflegekind den Eintritt ab, werden Tochter und Enkelkind gemeinsam Mieter.

Wie lange muss nach dem Todesfall Miete weiter gezahlt werden?

In den meisten Fällen besitzen Vermieter das Recht, nach dem Tod des Vermieters für eine Dauer von drei Monaten weiterhin Miete zu erhalten. Verpflichtet zur Zahlung sind in dem Zusammenhang entweder die Erben oder die sogenannten Eintrittsberechtigten. Sollte es diese Personenkreise nicht geben, würde ein Nachlasspfleger bestellt, der sich dann auch um die entsprechenden Mietschulden kümmert.

Welche Kündigungsfristen gelten für Erben & eintrittsberechtigte Personen beim Tod des Mieters?

Da das gewöhnliche Kündigungsrecht auch nach dem Tod des Verstorbenen weiter besteht, geht es vor allen Dingen um eine eventuelle, außerordentliche Kündigung der Wohnung durch den Mieter oder Vermieter. Im Hinblick auf das eventuelle Sonderkündigungsrecht gibt es zwei mögliche „Inhaber“:

• eintrittsberechtigte Personen und
• Erben.

Bei Familienangehörigen oder Mitmietern, den eintrittsberechtigten Personen, ist es so geregelt, dass diese für die Wohnung innerhalb einer Frist von einem Monat eine Kündigung aussprechen dürfen. Dabei ist zudem eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Die gleiche Frist gilt ebenfalls für Erben, die somit auch innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen dürfen. In diesem Fall umfasst die Frist ebenso drei Monate.

Wichtig zu beachten ist, dass beim Kündigen der Wohnung durch Erben oder Eintrittsberechtigte nicht nur die Frist beachten ist, sondern die Kündigung schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen muss. Zudem ist ein Hinweis auf das existierende Sonderkündigungsrecht beim Kündigen erforderlich.

Ist der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt?

Zunächst gilt natürlich auch nach dem Tod des Mieters für den Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist. Es geht daher vielmehr um die Frage, ob neben den Erben und eintrittsberechtigten Personen auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht und dieser schnell kündigen darf.

Tatsächlich ist das zwar der Fall, allerdings mit einer Einschränkung: Vermieter dürfen dieses außerordentliche Kündigungsrecht bei eintrittsberechtigten nur dann in Anspruch nehmen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Das sind im Wesentlichen:

• Finanzielle Unzuverlässigkeit des Mieters (nachzuweisen).
• Es besteht eine persönliche Feindschaft zwischen Mieter und Vermieter.
• Mieter ist kriminell.
• Mieter hat den Hausfrieden mehrfach gestört.

Diese Einschränkungen gelten allerdings ausschließlich gegenüber eintrittsberechtigten Personen. Gegenüber den Erben hingegen muss der Vermieter keine Gründe nennen, wenn er eine Sonderkündigung aussprechen möchte. In dem Fall gilt die gesetzliche Frist innerhalb von einem Monat, nachdem der Vermieter davon erfahren hat, dass der verstorbene Mieter nicht mehr lebt. Sollten keine Erben existieren, besteht auf Seiten des Vermieters nach § 1960 BGB das Recht, einen Nachlasspfleger bestellen zu lassen.

Wer hat Anspruch auf die hinterlegte Kaution im Todesfall?

Die gestellte Kaution muss der Vermieter nur unter der Voraussetzung auszahlen, dass der Mietvertrag und damit das Mietverhältnis nicht von anderen Personen übernommen werden. Sollte das nicht der Fall sein, sind Vermieter dazu verpflichtet, die Mietkaution an den oder die Erben auszuzahlen.

Das gilt selbstverständlich nur unter der Voraussetzung, dass der Vermieter keine Ansprüche im Hinblick auf die Mietkaution geltend machen möchte, um beispielsweise offene Mietzahlungen abzudecken.

Wer ist für die Räumung der Wohnung zuständig?

Im Hinblick auf Verstorbene übernehmen grundsätzlich die Erben sämtliche Pflichten und Rechte sowie damit zusammenhängende Verpflichtungen. Daher ist es laut § 1967 BGB so, dass die Erben auch dafür zuständig sind, dass die Wohnung geräumt wird, sollte das Mietverhältnis nicht weiter bestehen. Dabei bleibt es dem Erben selbst überlassen, ob er die Wohnung selbst räumt oder dafür ein Unternehmen beauftragt.

Die anfallenden Kosten für die Räumung müssen Erben auf jeden Fall übernehmen. An der Stelle tritt eventuell wiederum ein Nachlasspfleger ein, sollte es keine Erben geben oder sollten diese die Erbschaft in Gänze ausgeschlagen haben.

Wer darf die Wohnung nach dem Tod des Mieters betreten?

Wer die Wohnung nach dem Tod des Mieters betreten darf, hängt insbesondere davon ab, ob es noch weitere Bewohner gibt. Daher gibt es normalerweise die folgenden Konstellationen:

1. Der Verstorbene hat alleine gelebt: Uneingeschränktes Zutrittsrecht (ohne Zustimmung des Vermieters) der Erben.
2. Es gibt weitere Mitbewohner: Erben dürfen nur mit deren Einwilligung die Wohnung betreten

Wenn es beispielsweise noch mehrere Mitmieter gibt und nur einer davon möchte nicht, dass die Erben die Wohnung betreten, dürfen sie das nicht tun. Andernfalls würde es sich strafrechtlich relevant um Hausfriedensbruch handeln.

Erben haben in diesem Fall allerdings die Möglichkeit, beim Amtsgericht eine sogenannte einstweilige Verfügung beantragen. Wird diese Verfügung erteilt, haben Erben trotz Widerspruch eines Mitbewerbers das Recht, die Wohnung zu betreten.

Der Vermieter hat übrigens trotz des Todesfalls kein Recht, die Wohnung einfach so – ohne Zustimmung – zu betreten. Schließlich geht das Mietverhältnis auf einen Erben oder Mitbewohner, der auch im Mietvertrag steht, über. Das Mietverhältnis besteht also weiterhin.

Kann der Vermieter die Sterbeurkunde verlangen?

Um einen rechtlichen Nachweis über den Tod des Mieters zu haben, darf der Vermieter eine Sterbeurkunde zur Vorlage verlangen. Auf einen Erbschein hat er allerdings zunächst kein Recht, denn dessen Ausstellung kann unter Umständen einen Zeitraum von mehreren Monaten einnehmen.

Wer informiert den Vermieter im Todesfall?

Grundsätzlich dürfen natürlich sämtliche Personen den Vermieter über den Tod des Mieters informieren, die davon Kenntnis erlangt haben. In der Praxis werden das in erster Linie folgende Personengruppen sein:

• Mitmieter / Mitbewohner.
• Familienangehörige, welche die Wohnung übernehmen möchten, sowie
• Erben.

Checkliste: Was muss ich als Vermieter tun, wenn ein Mieter stirbt?

In der nachfolgenden Checkliste möchten wir zusammengefasst einige Punkte aufführen, an die Sie als Vermieter denken sollten, wenn Sie Kenntnis von Tod Ihres Mieters erlangt haben.