Betriebskostenzahlungen rechtssicher anpassen: Beispiel Betriebskostenpauschale

Betriebskosten werden auch Nebenkosten genannt und fallen neben der eigentlichen Miete, die auch Grundmiete, Kaltmiete, Rohmiete oder Nettomiete genannt wird, an.

Dazu gehören beispielsweise Wasser-, Heiz- und Stromkosten, aber auch Müllgebühren und Grundsteuern.

Diese Betriebskosten steigen jedes Jahr.

Diese und andere Erhöhungen sollten Sie sofort an Ihre Mieter weitergeben.

Die Betriebskosten können Sie auf Ihre Mieter, je nach Vereinbarung im Mietvertrag, monatlich als

• Pauschale,
• Vorauszahlung,
• Bestandteil der Miete (Inklusivmiete) oder
• teilweise als Bestandteil der Miete (Teilinklusivmiete)

umlegen.

Vor- und Nachteile einer Betriebskostenpauschale

In der Praxis wird häufig eine pauschale Bezahlung von Betriebskosten vereinbart.

Sie können im Mietvertrag zur Abgeltung einzelner oder sämtlicher Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbaren. Mit Zahlung dieses Pauschalbetrags durch Ihren Mieter sind die Betriebskosten abgegolten.

Wichtig: Das gilt selbst dann, wenn Ihnen tatsächlich höhere Kosten entstanden sind. Ihr Mieter muss keine Nachzahlungen leisten.

Andererseits kann er auch keine Überzahlungen zurückverlangen. Im Übrigen weiß er häufig gar nicht, dass er zu viel gezahlt hat, da Sie nicht verpflichtet sind, Abrechnungen zu erstellen. Ebenso hat Ihr Mieter keinen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung.

Problem: Nebenkosten steigen …

Ihr Mieter zahlt Monat für Monat den gleichen Betrag in Höhe der vereinbarten Pauschale.

Gleichzeitig haben sich im Laufe der Jahre aber die Nebenkosten erhöht und Sie zahlen beispielsweise höhere Abgaben für:

• öffentliche Lasten des Grundstücks
• Heizkosten
• Wassergebühren
• Abwassergebühren
• Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungsgebühren
• Gartenpflegekosten
• Versicherungsbeiträge
• Hausmeisterkosten

… die Mieter zahlen aber nicht mehr

Also werden Sie versuchen, diese höheren Kosten auf Ihren Mieter abzuwälzen. Das geht aber nicht durch eine Änderungskündigung.

Bei einer solchen Kündigung würden Sie das Mietverhältnis beenden und zeitgleich Ihrem Mieter ein neues Mietverhältnis mit einer höheren Betriebskostenpauschale anbieten.

Das ist aber im Wohnraummietrecht verboten!

Wichtig: Lediglich im Gewerberaum-Mietrecht dürfen Sie eine Änderungskündigung aussprechen.

Willigt Ihr Mieter ein, schließen Sie einen neuen Mietvertrag. Wenn Sie die folgenden Punkte alle geprüft haben, sind Sie bei Abschluss des neuen Mietvertrags auf der sicheren Seite:

• Sie verwenden einen der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung genügenden Mietvertragsentwurf
• Sie achten darauf, die Mietvertragsparteien im Vertrag genau zu benennen.
• Den richtigen Vertragszweck, z.B. „zum Wohnen“, haben Sie in den Vertrag aufgenommen.
• Das zu vermietende Objekt haben Sie im Mietvertrag genau beschrieben.
• Das Mietvertragsformular wurde von Ihnen vollständig ausgefüllt.
• Sie achten darauf, dass nicht nur Sie, sondern auch sämtliche Mieter den Mietvertrag unterschreiben.
• Sie verweisen im Mietvertrag auf Anlagen, die feste Bestandteile des Vertrages sind und ebenfalls von sämtlichen Mietern unterschrieben wurden.

Sie überprüfen im Mietvertrag genau die Regelungen

• zur Miethöhe
• zur Fälligkeit der Miete
• zu Betriebskosten mit Vorauszahlungen
• zu Schönheitsreparaturen
• zu Bagatellschäden