BGH: Wann man von gewerblicher Nutzung sprechen kann
Für Wohnungseigentümer, deren Vermietungsobjekte in Großstädten oder Urlaubsgebieten liegen, hat der BGH zu Beginn dieses Jahres eine nutzbringende Entscheidung getroffen.
Die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung (BGH, Urteil v. 15.01.10, Az. V ZR 72/09).
Im vorliegenden Rechtsstreit vermietete der Wohnungseigentümer 2 Wohnungen in einer aus 92 Wohnungen bestehenden Anlage in Berlin tage- oder wochenweise an Hauptstadtbesucher. Dies störte die übrigen Wohnungeigentümer der Anlage.
Die Karlsruher Richter gaben dem Wohnungseigentümer Recht.
Denn die Wohnung dient auch bei einer Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste diesen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken. Hierbei handelt es sich nicht um eine unzulässige gewerbliche Nutzung.
Insbesondere spielt es keine Rolle, ob die Vermietung für den Eigentümer eine unternehmerische Tätigkeit darstellt, wie dies beispielsweise bei gewerblichen Wohnungsunternehmen der Fall ist. Auch auf die steuerliche Einordnung der Einkünfte aus der Vermietung kommt es nicht an.
Urlauber sind keine unzumutbare Beeinträchtigung
Nach Ansicht der Richter führt der durch die Vermietung an Feriengäste bedingte häufige Mieterwechsel nicht generell zu Beeinträchtigungen, die sich von anderen Formen der Wohnnutzung wesentlich unterscheiden.
Anhaltspunkte dafür, dass Urlauber mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen als Dauerbewohner, sieht der BGH nicht.Ebenso weist er das Argument zurück, dass sich durch die Vermietung an Feriengäste häufiger fremde Personen in der Anlage aufhalten.
Denn wenn Eigentümer oder Dauermieter Besuch empfangen, sind ebenso Fremde im Haus.
Beachten Sie die Teilungserklärung
Enthält die Teilungserklärung jedoch bereits eine Regelung, nach der die Vermietung an Feriengäste unzulässig ist, sind Sie daran gebunden.
Auch die Gemeinschaftsordnung, die aber von den Eigentümern nur gemeinschaftlich, also durch einstimmige Beschlüsse geändert werden kann, ist für Sie verbindlich.
Urteil für Freiberufler
Ohne Ihre Erlaubnis darf Ihr Mieter in seiner Wohnung kein Gewerbe ausüben – dies hat nun der BGH entschieden (Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08).
In ihrem Grundsatzurteil stellten die Richter klar, dass dies auch für Freiberufler gelte. Denn in dem Urteilsfall ging es um einen Immobilienmakler, der seine Tätigkeit in der Mietwohnung, die er mit Frau und Kind bewohnt, trotz Abmahnung seines Vermieters fortsetzt.
Die daraufhin ausgesprochene Kündigung („fristlose, hilfsweise fristgemäße“) war, wie der BGH nun feststellte, rechtens.
Gewerbliche Nutzung ist vertragswidrige Nutzung
Dies deshalb, weil die Berufsausübung in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung ist. Und zur Erlaubnis sind Sie, wie der BGH zugleich klarstellte, nach Treu und Glauben nur verpflichtet, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:
- Es gibt keinen Publikumsverkehr in der Wohnung.
- Die Mitbewohner werden nicht unzumutbar beeinträchtigt.
- Die Wohnung wird wegen der Berufsausübung nicht umgebaut.
- Das Geschäft tritt am bzw. im Gebäude nicht in Erscheinung.
- Der Mieter beschäftigt keine Mitarbeiter in der Wohnung.
Damit ist auch klar: Ein völliges Arbeitsverbot in der Mietwohnung gibt es nicht, Journalisten und Autoren etwa können, da auf sie diese Voraussetzungen zutreffen, zu Hause arbeiten und dürfen hierzu auch Ihre Erlaubnis verlangen.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
