Mieterhöhung nach Modernisierung: Checkliste zur Berechnung

Mieterhöhungen folgen oft einer Modernisierung.

Bevor Sie eine Mieterhöhung durchsetzen, müssen Sie sie allerdings nach bestimmten Kriterien berechnen.

In diesem Beitrag finden Sie eine Checkliste zur korrekten Berechnung der Mieterhöhung.

Diese Kosten zählen zu Ihren Modernisierungskosten

Habe ich mit eingerechnet:

• Baukosten, also die aufgewendeten Material- und Arbeitskosten
• Baunebenkosten, beispielsweise Kosten für Gerüstaufstellung, Reinigungskosten
• Kosten einer behördlichen Erlaubnis oder Genehmigung
• Eigenleistungen (Haben Sie die Modernisierung – teilweise – in Eigenleistung erbracht, setzen Sie die hierfür sonst notwendigen Kosten eines Handwerkers an, allerdings ohne die Mehrwertsteuer.)
• Architektenhonorar, sofern nach Art und Umfang der Modernisierung ein Architekt notwendig war und er nicht nur Koordinierungs- und Kontrollaufgaben wahrgenommen hat
• Aufwendungsersatz, den Sie einem Ihrer Mieter im Rahmen der Modernisierung gezahlt haben
• Sonstige Kosten, sofern sie nicht nachfolgend ausgeschlossen sind

Diese Kosten dürfen Sie nicht als Modernisierungskosten ansetzen

Habe ich nicht berechnet:

• Instandhaltungskosten (Wurden im Zuge der Modernisierung auch Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, müssen Sie den für diese Arbeiten aufgewendeten Kostenanteil unberücksichtigt lassen.)
• Finanzierungskosten (Haben Sie die Modernisierung teilweise fremdfinanzieren lassen, dürfen Sie die mit der Kreditaufnahme verbundenen Kosten – beispielsweise Disagio, Notar- und Grundbuchkosten – nicht anrechnen.)
• Mietausfall (Mindern Mieter wegen des mit der Modernisierung einhergehenden Lärms, Schmutzes oder wegen anderer Unannehmlichkeiten die Miete, können Sie diesen Mietausfall nicht als Modernisierungskosten berücksichtigen.)

Aus den berücksichtigungsfähigen Positionen können Sie nun Ihre Modernisierungskosten errechnen.

Zuschüsse müssen Sie abziehen

Haben Sie Zuschüsse erhalten oder bewilligt bekommen, müssen Sie diese jetzt von Ihren Modernisierungskosten abziehen.

Wichtig: Nur Zuschüsse zur Modernisierung müssen Sie abziehen, nicht Zuschüsse zur Instandhaltung, nicht die steuerliche Investitionszulage, nicht Kostenerstattungsbeträge nach einem Instandsetzungs- und Sanierungsgebot der Gemeinde.

Habe ich nicht erhalten, oder erhalten und abgezogen:

• Verlorene Baukostenzuschüsse
• Sonstige öffentliche Baukostenzuschüsse
• Erstattungskosten, also Kosten, die Ihnen ein Mieter oder ein Dritter für den Mieter direkt erstattet hat

Durch Abzug vorstehender Kosten von Ihren Modernisierungskosten errechnen Sie nun die aufgewendeten Modernisierungskosten im Sinne des § 559 Absatz 1 BGB.

Verteilung: Sind die Modernisierungskosten für mehrere Wohnungen aufgewendet worden, müssen Sie die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

Wenn kein anderer Verteilungsschlüssel offensichtlich gerechter ist, wählen Sie im Zweifel die Kostenverteilung nach Wohnfläche, so beispielsweise (AG Münster, Urteil v. 17.06.09, Az. 1061/08).

Nun können Sie den (gegebenenfalls noch vorläufigen) Erhöhungsbetrag pro Wohnung und Jahr errechnen:

aufgewendete Modernisierungskosten pro Wohnung    ×    11%    =    (vorläufiger) Jahresbetrag der Mieterhöhung

Zinsverbilligte Darlehen und Aufwendungszuschüsse müssen Sie abziehen

Habe ich nicht erhalten, oder erhalten und abgezogen:

• Zinsvergünstigung (Haben Sie zur Finanzierung Ihrer Modernisierung zinslose oder zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder von Finanzinstituten des Bundes oder eines Landes erhalten oder bewilligt bekommen – zum Beispiel von der KfW –, rechnen Sie die hierdurch entstehende jährliche Zinsverbilligung aus dem soeben errechneten (vorläufigen) Jahresbetrag der Mieterhöhung heraus (Beispielrechnung unten).)
• Aufwendungszuschüsse (Haben Sie Aufwendungszuschüsse erhalten, ziehen Sie diese ebenfalls von dem zuvor errechneten (vorläufigen) Jahresbetrag der Mieterhöhung ab.)
• Darlehen und Vorauszahlungen (In gleicher Weise subtrahieren Sie Darlehen oder Mietvorauszahlungen Ihres Mieters.)

Durch Abzug vorstehender Vergünstigungen von Ihrem (vorläufigen) Jahresbetrag der Mieterhöhung errechnen Sie jetzt den (endgültigen) Jahresbetrag der Mieterhöhung.

Das Ergebnis teilen Sie durch 12 (Monate) und erhalten so den Betrag, um den Sie in Folge der Modernisierung die monatliche Mietzahlung Ihres Mieters anheben dürfen.

Zuschüsse sollen auch Mietern zugute kommen

Sie haben für Ihre Modernisierung Gelder aus öffentlichen Fördertöpfen erhalten? Diese Vergünstigungen sollen nach dem Willen der Fördergeber letztlich auch Ihren Mietern zugute kommen.

Deshalb müssen Sie sie bei der Berechnung der Mieterhöhung einbeziehen. Zuvor aber stellen Sie Ihre Kosten zusammen, die zu den Modernisierungskosten zählen.

Punkt für Punkt, damit Ihnen keine Kosten entgehen.

Rechenbeispiel: So ermitteln Sie Ihre jährliche Zinsverbilligung

Ausgangssituation: Sie haben für jede von Ihnen modernisierte Wohnung ein KfW-Darlehen in Höhe von 30.000 € zu einem Zinssatz von 1,9% erhalten.

Bei den Geschäftsbanken hätten Sie für diesen Kredit, abgesichert durch eine erstrangige Hypothek, 3,5% Zinsen zahlen müssen.

1. Errechnen Sie die Differenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken im Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsarbeiten und dem von Ihnen für das zinsvergünstigte Darlehen zu zahlenden Zinssatz:

Zinssatz für KfW-Darlehen    –    marktüblicher Zinssatz für erstrangige Hypotheken3,5%    –    1,9%    =     1,6%

Durch die Förderung erhalten Sie eine prozentuale Zinsersparnis von 1,6%.

2. Wenden Sie die prozentuale Zinsverbilligung auf die in Anspruch genommene Darlehenssumme an:<

Darlehenssumme    ×    Prozentuale Zinsersparnis30.000 €    ×    1,6%    =    480 €

Durch die Förderung sparen Sie jährlich 480 € an Zinsen.

Diese jährliche Zinsersparnis müssen Sie vollständig an den Mieter Ihrer Wohnung weitergeben.

Damit reduziert sich um diesen Betrag der zulässige Jahresbetrag der Mieterhöhung.

Umgerechnet auf den Monat: Die Mietsteigerung, die Ihr Mieter infolge der Modernisierung monatlich zu zahlen hat, reduziert sich durch die Förderung um 40 €.