Rechte & Pflichten vom Mieter: Was dürfen Vermieter verlangen?

Aus jedem Mietverhältnis ergeben sich für Vermieter und Mieter bestimmte Rechte und Pflichten. Insbesondere die Pflichten sollten Mieter unbedingt einhalten, denn sonst kann es auf Seiten des Vermieters im schlimmsten Fall zu einer Kündigung kommen. Demgegenüber stehen allerdings ebenfalls eine Reihe von Rechten, die Mieter notfalls auch per Gericht durchsetzen können.

In unserem Beitrag möchten wir gerne die wichtigsten Rechte und Pflichten der Mieter nennen, die im Zusammenhang mit der Wohnung und dem Mietverhältnis existieren. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, ob langjähriger Mieter Sonderrechte haben, wo die Rechte und Pflichten geregelt sind und welche zusätzlichen Pflichten durch eine Vereinbarung im Mietvertrag existieren könnten.

Rechte und Pflichten des Mieters im Überblick

Zu Beginn unseres Beitrages möchten wir gerne in der folgenden Tabelle die wichtigsten Rechte und Pflichten ersichtlich zusammenfassen, welche die meisten Mieter betreffen.

Welche Pflichten hat der Mieter in einem Mietverhältnis?

Ein Mieter muss in einem Mietverhältnis zahlreiche Pflichten erfüllen. Hierbei handelt es sich um Pflichten, die der Vermieter aktiv und rechtlich einfordern kann – insofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde. Die wichtigsten Pflichten eines Mieters haben wir Ihnen im Folgenden näher erläutert:

Zahlen der Miete als Hauptpflicht

Die Hauptpflicht ist eindeutig das Zahlen der Miete, welches pünktlich und wie vereinbart erfolgen muss. Rechtliche Grundlage ist in dem Fall insbesondere § 535 Abs. 2 BGB. In Mietverträgen gibt es häufig eine Klausel, die beinhalten, dass der Mieter seinen Miete spätestens am dritten Tag jedes Monats zu zahlen hat.

Dulden einer Modernisierung oder Instandhaltung der Wohnung

Eine weitere Pflicht auf Seiten des Mieters besteht darin, dass er in der Wohnung durchzuführende Modernisierungs- zum Instandhaltungsmaßnahmen dulden muss. Das trifft ebenfalls auf umfangreiche Sanierungen zu, beispielsweise im Rahmen einer energetischen Neuausrichtung der Immobilie und der entsprechenden Wohnung. Die Pflicht beinhaltet, dass der Mieter insbesondere Handwerkern oder auch dem Vermieter Zugang zur Wohnung gewähren müssen.

Mieter muss Ein- und Umbauten genehmigen lassen

Zu den Pflichten des Mieters gehört es auch, dass der Vermieter geplante Ein- und Umbauten in oder an der Wohnung genehmigen muss. Mieter dürfen also nicht einfach ohne Erlaubnis des Vermieters bestimmte Änderungen durchführen, wie zum Beispiel den Einbau eines Balkons. Erlaubt sind hingegen kleinere Arbeiten, die auch wieder rückgängig gemacht werden könnten, wie zum Beispiel ein neuer Bodenbelag.

Einhalten der Hausordnung

Eine ebenfalls sehr wichtige Pflicht auf Seiten des Mieters besteht darin, die geltende Hausordnung einzuhalten. Voraussetzung ist lediglich, dass die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag eingeschlossen wurde. Ist das der Fall, muss sich der Miete zum Beispiel an Nachtruhezeiten und andere Regeln halten, wie zum Beispiel, dass Grillen auf dem Balkon nur zu bestimmten Uhrzeiten am Wochenende erlaubt ist.

Pflicht zum Heizen

Als Mieter haben Sie ein Anrecht darauf, dass Sie insbesondere im Winter heizen können. Auf der anderen Seite existiert allerdings ebenfalls laut Mietrecht und meistens ebenso nach dem Mietvertrag eine Heizpflicht. Das bedeutet, dass Sie als Mieter zum Beispiel dazu verpflichtet sind, mindestens die Wohnräume und das Bad dauerhaft auf zum Beispiel mindestens 18 bis 19 Grad zu heizen. Hintergrund ist, dass sonst die Gefahr von Schimmelbildung oder auch Rohrbruch deutlich steigt.

Allgemeine Rücksichtnahme

Die allgemeine Rücksichtnahme gilt für Mieter auch dann, wenn keine bestimmten Punkte in der Hausordnung enthalten sind oder gar im Mietvertrag fixiert wurden. Sie beinhaltet in erster Linie, dass Nachbarn nicht durch übermäßigen Lärm oder ungewöhnliche Gerüche gestört werden dürfen. Das gilt beispielsweise für Grillgerüche oder auch eine Party, bei der die Musik richtig laut spielt. Trotzdem werden solche Punkte meistens ohnehin in der Hausordnung und damit im Mietvertrag festgehalten.

Kleinreparaturen durchführen

Meistens sind Mieter ebenfalls dazu verpflichtet, sogenannte Kleinreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Das trifft allerdings lediglich unter der Voraussetzung zu, dass die Kosten eine jährliche Grenze von meistens 200 Euro nicht übersteigen. Sollte das hingegen der Fall sein, muss für gewöhnlich der Vermieter die Kosten zahlen.

Anzeige von Mängeln und Schäden

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter die Pflicht, in der Wohnung auftretende Mängel oder Schäden unverzüglich anzuzeigen. Vergrößert sich durch das Nichtmelden der Schaden, hat der Vermieter ein Recht auf Schadenersatz. Am besten geben Mieter solche Schäden und Mängel schriftlich weiter, sodass sie gegenüber dem Vermieter einen Beweis haben.

Welche Rechte haben Mieter?

Neben den vorgenannten Pflichten haben Mieter ebenso diverse Rechte. Auch diese möchten wir im Detail etwas näher erläutern, sodass Sie Ihre wichtigsten Rechte als Mieter kennen.

Wohnung und Mieträume nutzen dürfen

Das Hauptrecht aller Mieter besteht darin, dass sie die ihnen überlassenen Mieträume und damit die Wohnung nutzen dürfen. Das bedeutet auch, dass sich zeitlich befristet weitere Personen in der Wohnung aufhalten dürfen.

Vermieter muss Mängel beseitigen

Ein weiteres Recht aller Mieter ist es, dass der Vermieter in der Wohnung bestehende Mängel oder Schäden beseitigen muss. Das gilt auf jeden Fall unter der Voraussetzung, dass Mieter die Schäden nicht selbst zu verantworten haben.

Recht auf Mietminderung

Ebenfalls zu den Rechten des Mieters zählt die Mietminderung, sollte der Vermieter zum Beispiel die zuvor angesprochenen Schäden und Mängel nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums beseitigen. Ebenfalls ein Recht auf Mietminderung gibt es zum Beispiel unter der Voraussetzung, dass Wasser bzw. Heizung für einen längeren Zeitraum ausfallen oder die Wohnqualität anderweitig deutlich gemindert wird.

Home-Office in der Wohnung

Zu den Rechten der Mieter gehört auch, dass Sie die Wohnung zum Home-Office nutzen dürfen. In dem Zusammenhang gibt es nur eine Einschränkung, nämlich dass durch die Tätigkeit keine Nachbarn gestört werden. Die Arbeit am PC zum Beispiel kann der Vermieter in keiner Weise verbieten.

Haus- und Besuchsrecht

Weitere Rechte der Mieter sind ein sogenanntes Haus- und Besuchsrecht. Das Hausrecht beinhaltet, dass der Mieter Hausherr ist und dementsprechend die damit zusammenhängenden Rechte besitzt. Beim Besuchsrecht geht es darum, dass Mieter das Recht haben, dass sich jederzeit Gäste in der Wohnung aufhalten dürfen. Es muss lediglich die Einhaltung der Hausordnung gewährleistet sein.

Recht auf Aufnahme eines Mitbewohners

Grundsätzlich haben Mieter zwar das Recht, einen Mitbewohner aufzunehmen. Allerdings hängt es vor allem von dessen Status ab, ob eine Zustimmung des Vermieters notwendig ist oder nicht. Nicht erforderlich ist das Einverständnis des Vermieters insbesondere bei den folgenden Personen, die dann zu Mitbewohnern werden:

• Ehepartner
• Eingetragener Lebenspartner
• Kind (leiblich oder adoptiert)

Trotzdem der Vermieter in diesem Fall nicht zustimmen muss, müssen Sie als Mieter ihm dennoch eine Information geben, damit zum Beispiel eventuell die Nebenkosten angepasst werden können.

Tierhaltung in der Wohnung

Ob das Recht auf Tierhaltung in der Wohnung besteht, kommt in erster Linie auf die Art des Tieres an. Ein uneingeschränktes Recht besteht bei sogenannten Kleintieren, zu denen insbesondere Vögel, Fische, Hamster, Meerschweinchen und Kaninchen zählen. Bei Katzen und vor allem Hunden wird es manchmal etwas schwieriger und es wird öfter vom Einzelfall abhängig sein, ob Mieter ein Recht auf die Tierhaltung haben.

Recht auf Kündigung der Wohnung

Selbstverständlich haben Mieter das Recht auf eine Kündigung der Wohnung. Es ist allerdings zwischen ordentlicher und außerordentliche Kündigung zu differenzieren. Das Recht auf ordentliche Kündigung besteht unter Einhaltung der Kündigungsfrist immer, während für eine fristlose Kündigung ein Grund existieren muss.

Rückerhalt der Mietkaution

Als Mieter haben Sie das Recht, dass der Vermieter Ihnen nach Ihrem Auszug Ihre Mietkaution zurückzahlt. Das gilt natürlich nur unter der Voraussetzung, dass Sie keine Schäden in/an der Wohnung hinterlassen haben oder noch Mietrückstände existieren.

Wo sind die Rechte und Pflichten der Mieter geregelt?

In erster Linie basieren die Rechte und Pflichten von Mietern auf dem Mietrecht im BGB, insbesondere nach § 535. Dort sind insbesondere die wesentlichen Pflichten festgehalten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Im Detail werden die meisten Rechte und Pflichten der Mieter dann ohnehin im Mietvertrag genannt, zum Beispiel die Höhe der Miete, den Zeitpunkt der Zahlung und welche Hausordnung gilt.

Welche Pflichten können durch eine Vereinbarung im Mietvertrag dazukommen?

Neben den allgemeinen Pflichten können natürlich innerhalb des Mietvertrages noch zusätzliche Pflichten für den Mieter vereinbart werden. Da Sie als Mieter den Vertrag unterschreiben, müssten Sie mit diesen Zusatzpflichten einverstanden sein. Gängig sind in der Praxis insbesondere die folgenden, zusätzlichen Pflichten für Mieter:

• Übernahme bestimmter Betriebskosten
• Übernahme von Kleinreparaturen
• Regeln zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen
• Regelmäßige Reinigung des Treppenhauses
• Gartenpflege
• Winterdienst

Wichtig ist, dass diese Klauseln gültig und vor allem vom Mieter leicht zu verstehen sind.