Die Anwaltskosten Ihres Mieters müssen Sie nicht tragen

Manche Mieter holen gegen den vermeintlich übermächtigen Vermieter sofort die Kanonen raus.

Anstatt die Angelegenheit erst einmal selber zu klären, wird ein Anwalt engagiert.

Noch ärgerlicher wird es für den Vermieter allerdings, wenn er dann auch noch die Anwaltskosten übernehmen soll. Gott sei Dank werden solche Mieterforderungen von den Gerichten regelmäßig zurückgewiesen.

Trotz unberechtigter Forderung: Vermieter muss Mieter-Anwalt nicht bezahlen

Dass Anwaltskosten zur Abwehr einer unberechtigten Vermieterforderung nicht zu erstatten sind, entschied das Amtsgericht in Hannover im Februar 2010.

Ein Mieter war Sportschütze und bewahrte Waffen und Munition in der Mietwohnung und Nebenräumen auf. Er verfügte über eine waffenrechtliche Erlaubnis und stellte die Munition im Keller selbst her. Sämtliche gesetzliche Vorschriften hinsichtlich Lagerung von Waffen und Munition wurden durch den Mieter eingehalten.

Der Vermieter forderte ihn dennoch schriftlich dazu auf, die Munition und die Waffen aus dem Keller, aus der Garage sowie einem Nebenraum der Garage zu entfernen. Der Mieter ließ die Forderung durch seinen Rechtsanwalt zurückweisen und verlangte Ersatz der ihm dadurch entstandenen Anwaltskosten.

Ohne Erfolg!

Der Mieter hatte keinen Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten. Der Vermieter hatte durch sein Verhalten keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt.

Der Mieter war nicht gezwungen, bereits aufgrund des Schreibens des Vermieters einen Anwalt zu beauftragen.

Der Mieter hätte selbst das Schreiben beantworten können, denn hierzu waren keine juristischen Kenntnisse erforderlich. Das Schreiben des Vermieters enthielt auch keine Drohungen, Angriffe oder sonstige Repressalien, wie etwa die Ankündigung einer Kündigung.

Bei einfach gelagerten Sachverhalten und einer zunächst folgenlosen Aufforderung eines Vermieters, ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts durch den Mieter nicht erforderlich (AG Hannover, Urteil v. 02.02.10, Az. 501 C 11154/09).

Vermieter muss Mieter die Anwaltskosten nach unwirksamer Kündigung nicht erstatten

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit, in dem ein Vermieter seine Kündigung gegenüber dem Mieter ohne die erforderliche Begründung erklärte.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über den Ersatz von Rechtsanwaltsgebühren für die Zurückweisung einer Kündigung. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt. Eine nähere Begründung enthielt das Kündigungsschreiben jedoch nicht.

Der Mieter suchte deshalb einen Rechtsanwalt auf. Dieser wies die Kündigung zurück. Daraufhin erklärte der Vermieter erneut die Kündigung wegen Eigenbedarfs, diesmal jedoch mit Begründung.

Der Mieter musste zwar aufgrund der zweiten Kündigung die Wohnung räumen, verlangte aber vom Vermieter Ersatz der Kosten des Rechtsanwalts bezüglich der ersten zurückgewiesenen Kündigung.

Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass die Anwaltskosten nicht zu ersetzen sind. Nur ein Vermieter, der schuldhaft eine unberechtigte Kündigung ausspricht, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der rechtswidrigen Kündigung einen Schaden erleidet. Einen Vermieter trifft aber keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer Kündigung die gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

Die Begründungspflicht soll dem Mieter lediglich ermöglichen, sich Klarheit über seine rechtliche Position zu verschaffen. Fehlt einer Kündigung des Vermieters die Begründung, ist diese von vornherein unwirksam.

Eine ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin hauptsächlich im Interesse des Vermieters.

Der Mieter hatte somit keinen Anspruch auf Ersatz seiner Anwaltskosten, obwohl die Kündigung wegen Fehlens einer Begründung zurückgewiesen werden konnte (BGH, Urteil v. 15.12.10, Az. VIII ZR 9/10).

Haben Sie fristlos gekündigt, muss der Mieter Ihnen Ihre Anwaltskosten ersetzen

Es gibt jedoch immer noch gute Gründe für die Einschaltung eines Anwalts. In solchen Fällen haben Forderungen nach Ersatz der Anwaltskosten auch weiterhin ihre Berechtigung.

Ein Vermieter hatte wegen wiederholter verspäteter Mietzahlung des Mieters fristlos gekündigt. Neben der entgangenen Miete bis zur Neuvermietung der Wohnung verlangte der Vermieter von seinem Ex-Mieter später auch Ersatz sämtlicher Anwaltskosten, die ihm durch die Kündigung und die anschließende Räumung entstanden waren.

Und zwar einschließlich der Kosten, die dem Vermieter für die Einschaltung eines Rechtsanwalts angefallen waren.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Die Richter des Landgerichts Mönchengladbach meinten: Muss ein Vermieter einen Mietvertrag fristlos kündigen, weil der Mieter gravierend gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hat, muss dieser auch sämtliche Folgekosten ersetzen.

Und hierzu rechnen neben dem Mietausfallschaden auch die Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung, sprich: die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts (LG Mönchengladbach, Az. 2 S 83/05).