Mietvertrag: Inhalte, Form, Klauseln & Tipps für Vermieter

Beim Mietvertrag handelt sich zwar einerseits um einen relativ standardisiert Vertrag. Dennoch ist es so, dass sich die einzelnen Mietverträge andererseits zum Teil deutlich in ihren Inhalten voneinander unterscheiden können. Daher sollten Vermieter beim Anfertigen eines Vertrages für den Wohnraum auf verschiedene Regelungen und Punkte achten.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was ein Mietvertrag ist und welche unterschiedlichen Varianten existieren. Ferner gehen wir darauf ein, welche Inhalte ein Mietvertrag haben muss. Welche zusätzlichen Vereinbarungen können getroffen werden und welche Pflichten ergeben sich für Mieter und Vermieter?

Was ist ein Mietvertrag?

Laut BGB handelt es sich bei einem Mietvertrag um einen gegenseitig verpflichtenden Vertrag, der zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen wird. Die rechtliche Grundlage ist vor allem Paragraph 535 BGB. Dort sind auch die entsprechenden Pflichten und Rechte des Mieters sowie des Vermieters genannt, die auch die Miete betreffen. Die Inhalte des Mietvertrages sind insbesondere bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten maßgeblich dafür, wie entschieden wird. Grundsätzlich besteht für die meisten Mietverträge die sogenannte Formfreiheit.

Welche Arten der Mietverträge gibt es?

Es gibt nicht den einen Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung, sondern es lassen sich mehrere Arten differenzieren. Üblich in Deutschland ist ein sogenannter Standardmietvertrag. Das ist in aller Regel ein zeitlich unbefristeter Vertrag zur Miete, den Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen können. Darüber hinaus gibt es noch weitere Arten, wie ein Mietverhältnis vertraglich festgehalten werden kann, nämlich:

• Unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsverzicht
• Befristeter Mietvertrag
• Untermietvertrag
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der die Mietdauer von Anfang an festgelegt ist. Anders als bei einem unbefristeten Mietvertrag endet ein befristeter Vertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Befristete Mietverträge können aus verschiedenen Gründen abgeschlossen werden, wie beispielsweise bei zeitlich begrenzten Wohnbedürfnissen oder wenn der Vermieter eine langfristige Bindung vermeiden möchte.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Miete in vorher festgelegten Intervallen, zum Beispiel jährlich, in festen Schritten ansteigt. Diese Steigerungen sind bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und unabhängig von äußeren Einflüssen wie Inflation oder Marktpreisänderungen. Staffelmietverträge bieten sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Planungssicherheit über die Mietkostenentwicklung.

Index- oder Staffelmietvertrag: Welcher Mietvertrag eignet sich besser?

Die Miete kann nach dem BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 BGB). Allerdings wird hierzu die Zustimmung des Mieters benötigt. In der Praxis ist nicht jeder Mieter bereit, diese Zustimmung zu geben und so mancher Vermieter hat seine Mieterhöhung nur mit rechtlichen Mitteln durchsetzen können.

Diesen Ärger kann man vermeiden, indem eine Staffelmietvereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen wird. Bei der Staffelmiete wird mit dem Mieter vereinbart, dass die Höhe der Miete für bestimmte zukünftige Zeitabschnitte bereits im Voraus festgelegt wird. Die Miete erhöht sich dann automatisch zu dem im Mietvertrag angegebenen Zeitpunkt. Durch eine solche Regelung spart man sich also nicht nur Ärger, sondern auch einen gewissen Verwaltungsaufwand.

Welche Inhalte sind für Mietverträge verpflichtend?

Insbesondere nach BGB und anderen Gesetzen gibt es bestimmte Regelungen, was den Mindestinhalt der Mietverträge angeht. Vor allen Dingen die folgenden Vertragsinhalte sind bei sämtlichen Mietverträgen eine Pflicht oder zumindest dringend zu empfehlen und sollten daher unbedingt beachtet werden. Zu den Pflichtangaben von Mietverträgen gehören:

• Persönliche Angaben zu Vermietern und zum Mieter
• Anschrift der Wohnung bzw. des Hauses
• Zulässiger Gebrauch der Mietsache
• Wohnungsgröße
• Detaillierte Angaben zur Wohnung
• Details zum Wohnungsschlüssel
• Mietdauer
• Höhe der Miete
• Mietkaution
• Betriebskosten
• Hinweis auf Hausordnung

Lassen Sie uns kurz auf einige Punkte etwas näher eingehen. Die Angaben zum Mieter sowie zum Vermieter sind im Grunde selbsterklärend. Es handelt sich dabei um persönliche Angaben, insbesondere Name, Anschrift und Geburtsdatum. Ebenfalls muss im Mietvertrag angegeben sein und wie die genaue Adresse der Wohnung oder des Hauses ist. Zudem sollten weitere Details genannt werden. Dazu gehören beispielsweise die Anzahl der Zimmer und wie viele Bäder es gibt.

Zugleich muss niedergeschrieben werden, wie eventuelle Nebenräume genutzt werden dürfen und ob ein Anspruch auf die Nutzung besteht. Das bezieht sich zum Beispiel auf Kellerräume, Dachböden (Trockenböden) oder allgemein nutzbare Räume nebst Grundstücksteil.

Wichtig ist ebenfalls bei den Angaben, dass der zulässige Gebrauch der Wohnung etwas näher bestimmt wird. Zudem sollten die Anzahl der Schlüssel festgehalten werden und für welche Räume diese gelten. Selbstverständlich ist es ein elementarer Teil des Mietvertrages, dass dort Angaben zur Mietzeit sowie zur Höhe der Miete enthalten sind. Auch zu den Betriebskosten sollte ein Passus nicht fehlen.

Welche zusätzlichen Inhalte muss ein befristeter Mietvertrag aufweisen?

Bei einem befristeten Mietvertrag müssen Vermieter stets den Grund für die Befristung angeben. Ansonsten ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam. Darüber hinaus ist natürlich auch das Ende des Mietvertrages – also den Zeitraum der Mietdauer anzugeben.

Zudem muss ein befristeter Mietvertrag stets schriftlich geschlossen werden.

Welche Pflichten resultieren aus dem Mietvertrag?

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben resultierend aus dem geschlossenen Vertrag Rechte und Pflichten. Dabei sind normalerweise die Pflichten deutlich in der Mehrheit.

Welche Pflichten haben Vermieter gemäß Mietvertrag?

Ebenfalls haben Vermieter einige Pflichten zu beachten, die sich grundsätzlich auch nach BGB ergeben. Das sind im Wesentlichen:

• Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache während der Mietdauer an den Mieter
• Beseitigung von Mängeln
• Wohnung muss sich stets im vertragsmäßig festgelegten Zustand befinden
• Offenlegung der unmittelbaren Betriebskosten
• Verkehrssicherungspflicht

Darf ein Mietvertrag zusätzliche Klauseln enthalten?

Da es sich bei Mietverträgen grundsätzlich um frei verhandelbare Verträge handelt, kann es über den Standard hinaus zusätzlich individuelle Vereinbarungen und Regelungen geben. Diese können recht frei vereinbart werden, dürfen nur nicht gegen Gesetze verstoßen oder unzulässige Klauseln beinhalten. Individuelle Vereinbarungen gibt es vor allem zu den folgenden Themen:

• Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
• Tierhaltung
• Mietkaution
• Nutzung weiterer Anlagen

Häufig gibt es im Rahmen des Mietverhältnisses eine individuelle Vereinbarung zur Tierhaltung. Dort legen Vermieter beispielsweise fest, welche Haustiere in der Wohnung erlaubt sind und welche nicht. Hier sind allerdings mittlerweile gesetzliche Regelungen zu beachten, denn manche Haustiere dürfen nicht verboten werden.

Ebenfalls häufiger kommt es zu Vereinbarungen, die sogenannte Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen betreffen. Auch in diesem Punkt gibt es manche nicht zulässige Klauseln, die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu beachten sind. Darauf gehen wir an anderer Stelle noch etwas näher ein.

Welche Mietvertragsklauseln sind unwirksam?

Natürlich versuchen manche Vermieter, besonders günstige Klauseln in die Mietverträge einzubinden. Allerdings gibt es mehrere Mietvertragsklauseln, welche auch die Gerichte immer wieder als unzulässig erklären. Beispiele dafür sind:

• Kleinreparaturklausel ohne Höchstgrenze und Definition, was als Kleinreparaturen zu verstehen ist
• Zustand der Wohnung muss bei Auszug dem bei Einzug entsprechen
• Sämtliche Haustiere im Wohnraum sind verboten
• Jede Tierhaltung muss von Vermieter abgesegnet werden

Eine sehr typische Mietvertragsklausel, welche die Gerichte wie der BGH regelmäßig für unzulässig erklären, betrifft den Zustand der Wohnung bei Auszug. Nach wie vor gehen zahlreiche Parteien davon aus, dass diese dem Zustand bei Einzug entsprechen muss. Das soll zudem unabhängig davon gelten, wann letztmalig Reparaturen oder Renovierungen durchgeführt wurden. Der Bundesgerichtshof sagt dazu: Wenn beim Auszug kein Bedarf an Renovierung besteht, müssen Mieter beispielsweise weder streichen und tapezieren.

Eine ebenfalls häufig sehr strittige Klausel gilt den Haustieren, die in der Wohnung gehalten werden dürfen. Manchmal wird die Haustierhaltung generell untersagt, was unter anderem wiederum der BGH nicht für zulässig erachtet. Er sieht darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn keinerlei Haustiere geduldet werden.

Wie kann der Vertrag besonders vermieterfreundlich gestaltet werden?

Beim deutschen Mietrecht ist es mittlerweile ein wesentliches Merkmal, das vor allem der Mieterschutz einen hohen Stellenwert hat. Das führt nahezu automatisch dazu, dass manche Vermieterrechte gering sind oder es Klauseln gibt, die schnell als unwirksam erklärt werden. Umso wichtiger ist es für Vermieter, dass diese auf einen möglichst vermieterfreundlichen Vertrag achten.

Dabei gibt es zum Beispiel folgende Klauseln, an die Sie denken sollten:

• Klausel zur Wohnungsnutzung
• Kleinreparaturen
• Nebenkosten (besonders Grundsteuer)
• Mietkaution

Klausel zur Wohnungsnutzung

Eine vermieterfreundliche Klausel wäre zum Beispiel, dass eine bestimmte Nutzung der Wohnung erlaubt und im Gegenzug andere Nutzungsarten verboten sind. So ist es zum Beispiel empfehlenswert, dass Sie innerhalb des Mietvertrages festhalten, dass die entsprechende Wohnung nicht in gewerblicher Weise genutzt werden darf.

Kleinreparaturklausel

Ebenfalls zu den vermieterfreundlichen Klauseln gehört der Hinweis auf Kleinreparaturen, die Mieter bis zu einem bestimmten Betrag selbst vornehmen müssen.

Grundsätzlich fallen Reparaturen dem Vermieter zur Last (§ 535 Abs. 1 BGB), der Mieter hat sie nur zu dulden (§ 555a BGB). Haben Vermieter im Mietvertrag aber eine Kleinreparaturklausel vereinbart, haftet der Mieter in Grenzen für kleinere Schäden auch ohne eigenes Verschulden.

Eine sogenannte Kleinreparaturklausel ist aber nur dann wirksam vereinbart, wenn sie die folgenden 5 Voraussetzungen erfüllt:

1. Der Höchstbetrag pro Kleinreparatur ist angegeben. Einen maximalen Betrag von 110 € hat das Amtsgericht Würzburg für angemessen gehalten (AG Würzburg, Urteil v. 17.05.10, Az. 13 C 670/10). Andere Gerichte sind weniger großzügig. Mit 85 € sind Vermieter aber auf der sicheren Seite.
2. Der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen ist angegeben und beträgt maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete.
3. Die Klausel ist auf solche Teile der Wohnung beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
4. Der Mieter ist nur zur Zahlung, nicht zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet.
5. Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.

Schönheitsreparaturen

Entsprechendes sollten Vermieter auch bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen beachten. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen. Nur durch eine Vereinbarung können diese Verpflichtung den Mietern übertragen werden.

Nach geänderter, neuer BGH-Rechtsprechung kann einem Mieter die Pflicht zur Renovierung nur unter der Voraussetzung übertragen werden, wenn und soweit ihm bei Mietbeginn die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben worden ist (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).

Betriebskosten

Besonders wichtig ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten. Falls man diesen Punkt nicht regeln würde, wären diese Kosten in der Grundmiete enthalten. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn diese Verpflichtung auf die Mieter durch eine Vereinbarung übertragen werden.

Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die folgenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig:

• laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten der Heizung
• Kosten der Warmwasserversorgung
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten: Kosten für Pförtnerdienst, Müllschlucker, Feuerlöscher, Blitzableiter, die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Dachrinnenheizungen, die Wartung von Abflussrohren und Gullis, die Wartung der Elektroanlagen und der Lüftungsanlagen, Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad und Hobbyräume.

Vorteil: Diese Betriebskosten brauchen Vermieter nicht aufzuzählen. Es reicht, wenn im Mietvertrag darauf verwiesen wird, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06).

Ausnahme: Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen namentlich im Mietvertrag angegeben werden (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03).

Mietkaution

Eine weitere, ebenfalls vermieterfreundliche Klausel bezieht sich auf die Mietkaution. Diese sollte unbedingt (auch im Hinblick auf die Höhe) erwähnt werden. Ohne Mietkautionsklausel sind Mieter nicht verpflichtet, eine Kaution zu hinterlegen.

Einzugsermächtigung

Am besten vereinbart man mit dem Mieter, dass und von welchem Konto die Miete per Einzugsermächtigung eingezogen werden darf. Eine solche Regelung ist im Mietvertrag zulässig und verhindert, dass der Vermieter dem Geld hinterherlaufen muss.

Flächenangaben im Mietvertrag vermeiden

In den meisten Mietverträgen wird die Größe der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Doch davor sollte man sich hüten, wenn man sich über die Größe der Wohnung nicht zu 100% sicher ist. Ist nämlich die Wohnung doch mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen und ist künftig zur Minderung berechtigt.

Es hilft hier auch nicht, wenn die Quadratmeter mit dem Zusatz „ca.“ versehen werden. Auch dann ist der Mieter bei einer Abweichung der Wohnungsgröße von mehr als 10% zur Minderung berechtigt.

Welche Form muss ein Mietvertrag haben?

Für gewöhnliche, unbefristete Mietverträge gibt es keine bestimmte Formvorschrift. Das bedeutet, dass Sie den Mietvertrag auch mündlich abschließen können. Allerdings gilt das nicht pauschal, sondern lediglich unter den folgenden Voraussetzungen:

• Bei mündlich abgeschlossenen Verträgen gelten ausnahmslos die gesetzlichen Regelung des BGB
• Sonderregelungen müssen schriftlich vereinbart werden
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen müssen ebenfalls schriftlich erfolgen

Grundsätzlich kann man festhalten, dass ein Mietvertrag zwar häufig nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss. Dies ist allerdings alleine aus Beweisgründen für beide Parteien sehr zu empfehlen. In der Praxis finden sich daher auch kaum Verträge zur Wohnungsmiete, die mündlich geschlossen wurden.

Was aber viele Vermieter nicht wissen: Schriftlich bedeutet, dass der Mietvertrag von allen Parteien des Mietverhältnisses eigenhändig und im Original unterschrieben sein muss. Haben z. B. zwei Mieter ein Ladenlokal von Ihnen gemietet, genügt es nicht, wenn nur einer von ihnen den Mietvertrag unterschreibt. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn beide Mieter unterschreiben.

Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist auch dann gegeben, wenn Ihnen die Unterschrift nicht im Original vorliegt, etwa weil Ihnen Ihr Mieter den Vertrag mit seiner Unterschrift nur zugefaxt hat. In beiden Fällen ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, auch wenn er eine Befristungsklausel enthält.

Wo bekommt man Mietverträge her?

Einen Mietvertrag zu erstellen, ist heutzutage relativ einfach. So gibt es insbesondere online eine Reihe von Musterverträgen und Generatoren, mit denen Sie die notwendigen Bausteine des Vertrages an Ihre individuellen Bedürfnisse und Vorstellungen anpassen können. Vorteil solcher Muster, Vorlagen und Generatoren ist, dass viele Standardformulierungen bereits in den Verträgen enthalten sind. Somit können Sie relativ schnell einen Mietvertrag erstellen, der den meisten Anforderungen genügt.

Allerdings gibt es auf der anderen Seite ebenfalls Nachteile und sogar Gefahren, die von derartigen Muster-Verträgen ausgehen. So enthalten diese zum Beispiel häufiger Klauseln, die letztendlich nach dem BGH gegen Regelungen und Gesetze verstoßen, sodass sie unwirksam sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Mieter unverhältnismäßig benachteiligt werden.

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass eventuell für Sie als Vermieter wichtige Punkte im Vertrag nicht enthalten sind, die Sie allerdings gerade nicht im Kopf haben und nicht daran denken. Aus dem Grund sollten Sie stets die Vor- und Nachteile abwägen, ob Sie auf derartige Muster und Generatoren zurückgreifen oder sich dafür entscheiden, einen Vertrag individuell anzufertigen.

Kann man einen Mietvertrag selbst schreiben?

Grundsätzlich ist es rechtlich kein Problem, dass Sie selbst einen Mietvertrag aufsetzen. Dieser kann sich ebenfalls auf eine entsprechende Vorlage stützen. Empfehlenswert ist das allerdings nicht unbedingt, denn dafür fehlt den meisten Vermietern das notwendige Rechtswissen. Daher kann es eine gute Option sein, den Vertrag für das Mietverhältnis von einer juristisch erfahrenen Person anfertigen zu lassen, beispielsweise von einem Rechtsanwalt.

Checkliste: Diese Punkte sollten Sie vor Unterschrift des Mietvertrags prüfen